本期的嘉宾是：

孝感市住房和城乡建设局党组书记、局长蒋亚林。他就市住建局的职责职能、住房保障、老旧小区改造、房地产市场管理、物业管理和优化营商环境等问题做了交流和解答。

孝感感市住房和城乡建设局党组书记、局长

蒋亚林

主持人：

局长，

简要介绍一下市住建局的职责职能。

蒋亚林：

主持人好！各位听众朋友、网友朋友，大家上午好！很高兴参加这期的党风政风热线节目。

孝感市住建局是2019年2月份经孝感市委、市政府批准设立的市政府工作部门。

主要工作职能是

负责保障性住房建设、准入、退出和运营管理;

建设工程定额和工程造价管理;

城市建设档案管理;

房地产行业、房地产市场、房屋交易和房屋买卖合同的备案登记及商品房预售资金监管;

物业服务行业及宅专项维修资金的监管;

房屋安全鉴定、房屋登记测绘成果和白蚁防治行业管理;

全市建筑活动的监管;

城区供水、燃气、热力、市政道路、园林绿化等市政基础设施建设工作;规范和指导全市村镇建设工作;

全市勘察设计咨询业指导和监管工作;推进全市建筑节能、城镇减排工作;

城区规划区内国有土地上的房屋征收与补偿的相关管理工作;

全市建设行业科技人才队伍建设和执业资格管理等工作。

主持人：

刚才，蒋局长简要介绍了市住建局的工作职能，因为职能比较多，下面，请蒋局长就大家比较关心关注的涉及住房保障、老旧小区改造、房地产市场管理、物业管理和优化营商环境等方面的一些问题和有关政策作解答。首先，我们来了解一些关于住房保障方面的问题。

1.哪些人可以申请公租房?

主要有两类可申请对象。

(一)申请实物配租对象

①中心城区最低收入、低收入和中等偏下收入家庭，且在中心城区无私有住房或私有住房建筑面积在人均16平方米以内。

②新就业人员、稳定收入外来务工人员(含灵活就业人员)、引进人才、新市民等住房困难对象。

(二)申请租赁补贴对象

孝感中心城区民政部门认定的最低收入和低收入家庭，且在城区无私有住房或私有住房建筑面积在人均16平方米以内。

2.租赁补贴发放标准是多少?

有两类标准

(一)最低收入家庭。每人每月每平方米补贴6元，保障面积为人均16平方米。对自有住房面积不达标的，人均补贴面积为16平方米减去人均自有住房面积的差额。

(二)低收入家庭。每人每月每平方米补贴4元，保障面积为人均16平方米。对自有住房面积不达标的，人均补贴面积为16平方米减去人均自有住房面积的差额。

每季度对享受租赁补贴对象进行收入综合比对，对不符合条件的对象停止发放，对符合条件的公示后，再由辖区财政部门将住房租赁补贴资金按季度直接支付给符合住房保障条件的家庭。

3.如何申请公租房?

孝感城区公租房申请实行常年受理，轮候配租，按属地管理原则分别向辖区住房保障部门提出申请。

4.公租房申请流程及所需资料是哪些?

(1)城区最低收入、低收入家庭申请流程：

①申请人持申请表和相关资料(城市低收入证明，低保家庭还需提供低保证和由代发银行打印近半年发放低保的流水单，申请人及其家庭成员的户口本、居住证和身份证及其他相关材料)到户籍或开具居住证所属街道(办事处)申请初核;

②街道(办事处)对申请人家庭成员的居住情况、收入情况及住房情况进行核实。对情况属实的申请人张榜公布，10天无异议后，街道(办事处)在申请审批表上签署初核意见;

③申请人持申请审批表和相关资料到辖区住房保障部门申报审批。

(2)新就业人员、稳定收入外来务工人员(含灵活就业人员)、引进人才和新市民等其他收入家庭对象，申请流程：申请人持申请表和相关资料(住房状况查询证明、缴纳1年社保的流水单，申请人及其家庭成员的户口本、身份证及其他相关材料)向所在单位申请，经用人单位审核后，由申请单位或申请对象向住房保障部门进行申请。

5.经济适用住房(包括单位集资建房)上市交易为什么要交增值收益?

《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)文件第六章第三十五条规定“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分”，第五章第三十条规定“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购”。

《孝感中心城区经济适用住房上市交易若干规定》(孝感政规〔2017〕6号)文件规定：孝感中心城区范围内，签订《经济适用住房买卖合同》或《集资建房协议书》等合同满5年，并取得不动产权属证书的经济适用住房方可上市交易，上市交易时应补交相关价款。相关价款由土地出让金和增值收益构成。

八里街改造后

主持人：

下面，我们来了解一下关于老旧小区改造方面的问题。

6.老旧小区要改造哪些内容?

今年5月份，根据国家和湖北省最新政策精神，我市出台了《关于加快推进孝感城区老旧小区改造工作的实施方案》，对孝感城区老旧小区改造工作的总体要求、改造计划、改造内容、组织实施、保障措施(相关单位职责分工)等予以明确。《实施方案》中明确：按照国家和湖北省的有关要求，改造内容按项目性质分为基础类和提升类，主要包含拆除违法建筑、小区环境及配套设施、建筑物本体公共区域、公共服务设施、智慧平安小区等五个方面。针对孝感城区实际，明确了必改内容和可选内容，必改内容是指孝感城区老旧小区环境及配套设施中的供水、供电、供气、道路等符合以下六类情况的，纳入必改内容：

一是小区供水、供电设施未向最终用户终端收费的;

二是小区位于城区天然气主管网覆盖区域，小区居民未开通天然气且有开通意愿的;

三是小区既有供水、供电、供气设施老化，存在安全隐患的;

四是按照规定需要进行二次供水设施改造的;

五是未实施雨污分流改造的;

六是道路设施影响安全通行和不符合消防安全需要的。

我国宪法的基本原则?

结合我市实际情况，为便于孝南区、市高新区实际操作，由市级财政设立老旧小区改造奖补专项资金，奖补资金不超过孝南区、市高新区区级财政资金投入的30%。同时按照“美好生活共同缔造”的原则，《实施方案》中对居民、财政、管线单位的资金筹集和使用原则进行了明确：

①实行供水、供电终端收费改造(开通)的，由供水供电部门组织实施，按照审定的成本价扣除管线单位争取的项目资金后计算工程直接费用，费用由业主和政府进行分担。业主按照每项不超过1500元/户的标准出资，不足部分由财政资金承担。

②天然气的开通费用由天然气经营单位按照不高于2500元/户收取，其中，业主按照不超过1500元/户的标准出资，差额部分由财政资金承担。实际改造成本高于2500元/户的费用由天然气经营单位承担。

③建筑物本体公共区域、公共服务设施、智慧平安小区等改造的费用，根据小区改造方案，由财政资金和居民出资等合理分担。

④加装电梯按照《孝感城区既有住宅增设电梯实施办法》规定，以业主出资为主，小区按照改造方案将必改内容改造完毕后，有结余资金的，且经三分之二以上业主同意后，可将结余资金用于加装电梯的奖补，奖补资金按照加装电梯的楼层层数，每层奖补5000元，每部电梯奖补最多不超过5万元。

8.老旧小区供水改造涉及哪些小区?进展如何?

2020年孝感城区老旧小区改造涉及供水改造的共有50个小区(其中：孝南区48个、市高新区2个)，共计5622户。供水改造工作于今年7月份正式启动，目前已开工3个小区，其余小区将陆续启动。此次老旧小区供水改造主要为抄表到户改造(含二次供水)与消防配套，由市自来水公司组织实施。

主持人：

接下来，我们来了解一下关于房地产市场方面的问题。

9.我市近几年房地产市场开发力度比较大，请问市住建局在抓好房地产市场监管方面做了哪些工作?

近年来，孝感城区房地产发展迅速，各种品质楼盘并存，市场供应充足，形成了“中低端市场有保障，高端市场有需求”的格局。我局采取了各种积极有效措施，不断规范房地产市场秩序。

一是完善管理制度

自2016年开始，就出台了一系列管理制度，先后规范了预售管理、合同网签、资金监管等事项，最大限度保护了购房人合法权益。

二是建立完善的市场巡查机制

自2017年下半年以来，我局坚持每周巡查1—2个在建在售项目，及时将主管部门的监管身影传达到销售现场，纠正企业失范行为。

三是持续开展行业非法集资风险排查

近年来，按照有关要求，我局每年开展一次行业非法集资排查工作，同时通过新闻媒介、电台广播、宣传手册、法制宣传等手段，不断增强了广大人民群众对于行业非法集资的辨识能力。截至目前，房地产业未发现一起非法集资案件，取得积极成效。

房屋是家庭资产的重要组成部分，在当前市场调整过程中，一直是广大群众诉求热点，下一步，我局将进一步加强事中事后监管，细化各项管理措施，强化违法惩戒力度，以高压态势对待市场中出现的各种违规行为，努力打造行业主体诚信、市场行为规范、部门监管有力的良好氛围，为房地产市场稳健发展保驾护航。

10.按照我市向东发展战略，东城区建设比较好，在老城区旧城改造方面，做了哪些工作，有什么打算?

旧城改造遗留问题持续十年之久。2017年5月份以来，市委、市政府高度重视孝感城区旧城改造遗留问题整改工作，成立了以市长为组长的加快解决孝感市城区旧城改造遗留问题整改工作领导小组，市、区两级建立健全了常态化的工作机制，出台了《关于加快解决孝感城区旧城改造遗留问题的整改工作方案》、《关于加快解决第二批孝感城区旧城改造遗留问题的整改工作方案》文件，为切实解决旧改工作奠定了坚实的基础。

近三年来，市委、市政府高度重视旧城改造工作，市主要领导亲自决策部署，两区和项目属地街道社区以及相关职能部门主动作为、勇于担当、密切配合，市旧改办强化工作精心统筹、协调、督办、调度，共组织召开各类督办专题会议200余次，现场踏勘30余次，印发工作简报6期、督办工作通报15余期、会议纪要50余期，旧城改造整改工作取得积极成效，多次获得省级巡视组检查考核的肯定和好评。截至目前，第一批27个旧改项目已办理了不动产权证，第二批17个旧改项目中10个项目已整改销号，剩余7个项目年底前全部完成整改工作;拆迁还建安置到位1035户，1430户办理土地及房屋不动产转移登记;剔除土地征收成本净收益24203.69万元，收取各类规费(含税收)7738.4万元。下一步，将进一步强化欠费司法追缴和第二批部分项目的手续补办工作，加大对不配合项目方的打击和震慑力度，狠抓整改的督办落实，切实解决人民群众多年的期盼，彻底消除社会不稳定因素。

11.我市今年房地产市场情况如何，在缓解疫情冲击促进房地产市场发展上有哪些打算?

今年，新冠肺炎疫情给房地产市场带来了很大的冲击，房地产开发企业停工停业，不可避免的给企业带来了经济损失，部分企业在疫情期间出现资金链紧张等情况。3月27日，企业复工后，我局采取了积极措施，全力帮助企业恢复经营。

一是组建工作专班，开展企业复工帮扶活动

3月18日，我局成立了两个工作专班，有针对性走访企业，协助企业解决复工复产中遇到的各种问题。到4月中下旬，全市房地产企业实现了100%复工复产。

二是落实各项惠企政策

企业复工后，我局积极协调相关部门，帮助企业在税费缓解、减免等方面提供帮扶。

三是降低预售及资金监管门槛，缓解企业资金流动性困难

在企业复工复产后，我局及时下调预售许可门槛，将预售形象进度调整至总层数的1/4，方便项目上市回笼资金。同时，提前一个预售资金监管节点释放重点监管资金，缓解企业流动性困难。通过一系列有针对性举措，市场迅速恢复。截至目前，城区各项目基本上均恢复到政策运行状态。

12.请问市住建局在加强房地产中介行业监管,促进房地产中介公司规范经营,为广大业主安心购房创造良好环境上做了哪些工作?

一是完善管理制度

针对房地产中介市场常见问题和群众投诉热点，会同市场监管、人民银行等部门出台了《关于开展对孝感城区房地产中介机构专项整治的行动方案》、《关于进一步加强孝感城区房地产经纪管理的通知》、《关于加强孝感城区存量房买卖合同网上签约备案管理和交易资金监管的通知》和《孝感城区房地产经纪机构及从业人员信用信息管理办法》等四个规范性文件。

二是强化工作举措

启动二手房交易资金监管制度，买卖双方成交交易资金实行自愿监管，中介撮和成交实行交易资金及佣金强制监管，合同备案和资金监管实行“一窗联办”，切实防范了交易风险。

三是加强机构备案管理

会同市场监管、公安等部门组成整治检查工作专班，分片区对孝感城区房地产经纪机构经营门店进行拉网式检查。共清理房地产中介机构189家，对符合准入基本条件的143家机构及1025名从业人员办理了备案登记手续;对检查发现的7家未办理营业执照的“黑中介”交由市场监管部门勒令停止营业;对5家未备案登记的企业下达了限期整改通知书，要求在规定时间内办理备案手续。

四是健全信用评价体系

共发布信用信息通报12期，对存在失信行为的7家中介机构及其5名从业人员进行信用扣分处理，对信用良好的31家中介机构及46名从业人员进行信用加分奖励。据统计，今年1-10月份，孝感城区通过中介市场租购住房共2513套，占房屋交易总量58%，规范经营、竞争有序的房地产经纪市场环境已逐步形成。

主持人：

下面，我们来了解一下关于物业服务方面的问题。

13.什么是物业服务?

物业服务是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务实质是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业服务企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的行为，以维护全体业主的利益和社会公共利益。

14.物业服务的内容是什么?

1、公共环境卫生的清洁保洁;

2、公共设施设备的管护、养护;

3、小区公共秩序管理;

4、突发应急抢修的处置和管理;

5、参与社会事务管理;

6、装饰装修管理;

7、建立物业档案。

15.有的业主买了房子却没有去居住，像这样的闲置房屋应不应该交纳物业服务费?

应该交纳。

物业管理区域内因各种原因，或多或少的都有一些尚未入住或闲置的房屋，由于公共性服务的对象是全体业主和业主拥有的物业，无论业主入住与否，物业服务企业仍然按照合同约定提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务项目，管理和服务成本没有根本的改变，房屋同样达到了保值和增值的效果。因此，业主应按国家规定和合同的约定足额交纳物业服务费用。

16.因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗?

不可以。

开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，两者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

物业服务企业能否擅自对业主停水、停电?

不能。物业服务企业按照法定程序接受专业部门委托约定的除外。

依据《湖北省物业服务和管理条例》，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

主持人：

最后，我们来了解一下关于优化营商环境方面的问题。

18.新冠肺炎疫情给我市经济发展带来了很大的冲击，请问市住建局在深化行政审批制度改革、优化营商环境激发市场活力方面做了哪些工作?

一是在认真学习上级有关优化营商环境文件要求的基础上，制定了《孝感市住建局优化营商环境实施方案》，并成立了优化营商环境领导小组，加强对优化营商环境工作的组织领导、统筹协调和任务落实。

二是压缩了工程建设项目审批时间。

将市政府投资项目从申报立项到竣工验收审批时限压缩至80个工作日以内、一般社会投资项目压缩至60个工作日以内、带方案出让用地的社会投资项目及小型社会投资项目压缩至40个工作日以内。

三是优化了用水用气报装服务流程。

将用水报装业务的办理环节由原来的3个(受理报装、现场勘查、验收通水)缩减为2个(用水申请、签订施工协议)，办理时长由10个工作日压缩到3个工作日(不含道路挖掘行政审批和施工时间)，申请资料由原来的2项精简为1项。用气报装服务精简为受理报装、踏勘签合同、验收通气三个环节、1件材料、零跑腿。

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