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这几天，各地的限购政策非常火。

从9月30号开始，到长假结束，北京、天津、苏州、成都、深圳、上海等20城都出台了各种楼市调控政策。举措很见效，出台不到一个星期，成交量骤减，给楼市浇了个透心凉。

政策的影响力，可见有多大。

这让我想起6月份的租房新政。

6月3日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

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直至现在，已经过去4个月了，该政策在网络上、朋友圈依旧热度不减，但是，哪些城市在执行？各地的落实情况？说实话，市场很平静啊。

为此，瑜灵使出了洪荒之力，为大家带来一份不完整统计：

目前，

青海、海南、湘潭、辽宁、河北等11个省市，在不同的文件里，提及了发展租房市场的决心和措施

那他们在具体落实的过程中，落实了哪些？又有什么变化？北上广深一线城市的情况怎么样？

基本履行的规定

各地执行细则中，以下方面基本一致；

明确市场主体

企业、开发商为主，鼓励个人自持房源出租

允许商改住、允许改造后按间出租。（青海、甘肃、海南、河北）

税收优惠

增值税、个人所得税减免

金融支持

信贷支持，企业可发行债券、不动产证券化，REITs试点。

租客优惠

放宽住房公积金支付房租提取条件

规范市场

完善房屋租赁合同备案，建立房屋租赁信息化平台

公租房

推行公租房保障货币化，靠市场提供房源

下面这张表，大家可窥一二。

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各城市不同的部分

但是，每个城市存在不同的问题，结合当地市场，每个城市在行动上也有所区别。

《北京市住房租赁条例》

进入立法审议环节。

支持开发商将存量房源出租，或转成租赁型的

养老地

产、旅游地产

开展租赁业务开发商，在相关行政管理享有优先权，出租房屋超一年，财政补贴。

放宽人口转移政策，

租房可落户

鼓励房屋租赁消费，如园区内企业按规定将原有租赁房屋作为职工宿舍，园区将给予企业每套

100元

月的补贴

并在旅游、养老等方面拓展房屋租赁业务。

盘活闲置商业用房、办公楼、写字楼、工业厂房、企业库房、物流设施等资源用于出租。

积极研究制定租房企业成立、装修、消防安全、经营服务等方面的支持政策。

企事业单位、社会团体等向个人出租住房，按4%征收房产税；

房企将已竣工库存商品住房用于出租，金融机构可给予流动资金贷款或开发贷款展期支持；

盘活城区存量土地，增加租赁住房用地供应。

增加房源有效供应，可建设一定比例只租不售商品住房

支持、鼓励、发展……地方政府都很愿意用这些字眼告诉中央，告诉市场：我在执行，但细究下来，执行的情况却很微妙。

这些依然“不明确”

商改住怎么改？

商业用房能改住宅，但是，谁可以改？怎么改，有什么标准？需要哪些条件？行政流程怎么走？

这些，新政没有明确，地方政府也没有给到具体规则参考。因此，在地方上，依然可能有这方面的限制。早前，曾有公寓运营者反馈，其当地规定，商用房不允许居住出租。

因此，公寓运营企业或个人在选择商用房做出租房，首先需要吃透当地的规定。

按间出租的“间”有什么要求？

5月初，住建部

副部长陆克华

在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上表示：

为满足青年人、新市民的住房租赁需求，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。同时研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。

综合市场上对隔断房的规定，我只看到北京、上海有明确说法。

上海市：

单套住房内使用面积12㎡以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用。

北京市：

出租屋人均居住面积不得低于5㎡，每间房居住人数不超过2人。

但执行新政的这2个城市，明确了可以允许按间出租，却没有明确隔断的标准是什么，如何隔断是“按规范改造”。

没有具体的标准和规定参照执行，你怎么办呢？公寓运营者也同样无所适从。

消防依旧没有规定

消防，几乎是公寓过审的硬性指标，没有一个定论。

前段时间风风火火的砸墙行动在全国铺开，就有房东诉苦：一句消防过不了，就让前期的所有努力化为乌有。

如果公寓能像酒店或者住宅，有硬性规定、相关监管部门明确，这些就不成问题。

住宅消防标准

金融、供地不如信贷、好物业实在

放眼公寓市场，多数是中小租房企业、中小二房东，要在竞争激烈的市场上活下来，足够的钱、好物业比什么都来得实在。

目前在国内，REITs要推行，还有很多法律障碍没破除，怎么去玩？就算有明文规定了，债券、不动产证券化，你体量规模不够大还真玩不了。

还有个实际问题，

REITs盈利的关键在于资产的升值空间，目前一个好资产几乎是可遇不可求。

用地供应，是房地产的玩法。说白了，和

REITs模式同理，一块地给你做租赁，最后是要能提高土地价值的，因此，才看到，租赁是用来去库存的，而库存下来的是开发过量或地段不佳的商业地产、停用的旧厂房。当然，公租房是另一种形态。

行政流程不明确

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励公寓运营者注册租赁企业，但

那哪些经营范围更合适？要满足什么条件？还要办什么证？需要去哪些部门？

事实上，“公寓运营”这个企业类别，多地尚未认可。

北上广深何去何从

看完这11个城市的落地细则，而租房市场体量最庞大的北上广深，反而没啥动静。哪怕北京提到过，也没有明确的条款，唯一的《北京市住房租赁条例》甚至没有进入立法审议环节。

但是，中央已经发话了，落实，我相信只是时间问题。这11个省市的实施意见，北上广深正好能借鉴一二。

不过，一线城市有他的特殊性，在政策出台之时，要综合考虑到以下几个方面：

如何通过发展租房调控人口

一线城市有2个现象，一方面在通过拆违“控制低端人口”，另一方面通过户籍和人才引进政策“留住中高端人口”。

前段时间，深圳针对人才的宽松落户政策、上海“人才30条”无不表达了对留住人才的渴求，能有效留住人才的手段之一，就是解决居住难，创造“宜居”租房环境。

而譬如上海，2015年人口外流15万，在新的城市规划中，2040年上海人口控制在2500万，目前都已2410多万，

“中高端人口”大量进入，

“低端人口”流出。

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解读上海“人才30条”

掉过头来看新政落地的11省市，海南、甘肃、河北、辽宁都提到了通过放宽公积金支付房租条件、居住证办理享居民同等待遇等手段留住外来人口；甚至泰州直接提到，合法合规租房可实现落户！

土地供应比例的调整

一线城市最稀缺的是什么？土地？不，是好地段的土地。

租房市场，对开发商来说，是“赚小钱”的小买卖，对政府来说，是待开发的市场。而土地，是政府的“命根子”；好地段，开发商抢破头都不一定能得到。

一旦落实租赁性质土地供应，这两年也别抱太大的期待。

相关部门的管理

租赁产业相应的法律法规什么时候出台，地方上具体怎么落实，主管部门是谁等等，之前在消防问题上，消防部门、综合治理办、居委等等部门都有权责管理，公寓运营商摸不清规则。

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