中海晟融房地产市场研究报告

作者：中海晟融董事总经理蔡宗翰

投资经理彭艺涵、

投资助理商

01三月政策盘点

1.1中央政策基调回顾

向上滑动阅览

国务院3月5日

2021年政府工作报告

1.保持宏观政策连续性稳定性可持续性，促进经济运行在合理区间。在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控。宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。

2.保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

全国人大

3月5日

审议通过十四五规划和2035年远景目标纲要

1.深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。

2.放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户

政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。健全以居住证为载体、与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，鼓励地方政府提供更多基本公共服务和办事便利，提高居住证持有人城镇义务教育、住房保障等服务的实际享有水平。

3.坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自

住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

3月22日

贷款市场报价利率（LPR）公告

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年3月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

银保监会、住建部等

3月26日

《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》

1.银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

2.银行业金融机构要做好经营用途贷款期限管理，根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理，建立健全内部管理制度，建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产

经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。

3.各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并将相关机构名单报送地方有关管理部门，对存在违法行为的及时移交司法机关。要加强对合作类业务的监测统计，对与单家中介机构合作业务快速增长的情况要重点加强分析核查。

4.房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。各地住

房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

1.2地方政策内容回顾

向上滑动阅览

行政手段约束类

杭州市

3月3日

《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》

1.参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

2.严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

3.中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。对存在发布虚假广告、发布虚假房源信息、恶意哄抬房价、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的中介机构及从业人员，依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签、列入行业失信“黑名单”等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

嘉兴市

3月16日

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》

1.暂停向在全市范围内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，顶尖、高端人才除外。

2.扩大商品住房限制转让实施范围，从嘉兴市区范围扩大到全市范围，限制转让时间为自购买之日起满2年。

金华市

3月19日

市区综合施策调控房地产市场

1.市区将加大住宅用地供应量，优化供应结构，加大城郊、集镇的低价地块供应。2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番，力争达到3000亩以上。二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。

2.视情采取“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”“限地价、竞配建”“限房价、限地价、竞配建”等方式出让。对市区范围内所有住宅用地出让（价格）方案等进行联审，确定采取出让方式。

3.严格商品住宅销售方案备案管理，提高预售准入门槛，实施单个施工许可证批准的楼栋一次性申办预售许可，不得分割办理。

4.严格落实房地产贷款集中度管理，严格执行差别化住房信贷政策等，加强金融机构监督，保持贷款增速和增量占比处在合理区间。

义乌市

3月26日

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》

1.加大住宅用地供应力度，优化供应结构，视情采用住宅用地“限房价、限地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“带方案出让”等出让方式。

2.严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查。严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入。严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

3.全市范围内，申请商品房预售许可的项目，工程形象进度须达到总层数（含地下室层数）的25%以上。总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请分批次办理预售许可的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（末次除外），每批次间隔时间不少于3个月。

4.实行限制转让政策。自2021年10月1日起购买的新建商品住房（以网签时间为准），自取得不动产权证后满2年方可转让。

湖州市

3月28日

《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》

1.增加土地供应量，实行集中供地。科学安排住宅用地供应，及时公布出地计划。加快做地出地，扩大热点区域的土地供应，增加市场有效供给，保证住宅用地市场平稳有序。视情实行住宅用地集中供应。

2.严禁捂地和捂盘惜售，已出让土地须加快开发，在建项目加快建设，加速推出房源入市。严格执行土地出让约定的开竣工时间，已出让尚未建设的住宅用地开竣工时间不作延后调整。

3.对分期申请预售的住宅项目，单次申领预售建筑面积不少于3万平方米，项目申领预售批次不超过4次。

预售许可后10日内一次性公布并推出全部准售房源和车位。加强住宅预售备案价格审核审定，在售项目不予上调备案价格，续批预售备案价格不高于前批次。

4.在中心城市范围内，连续缴纳社保未满6个月的非本市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房），市人才政策规定的除外。

5.建立住宅用地购地资金来源审查机制，对购地资金来源进行穿透式审查，严禁非自有资金购地。严格住房信贷政策，强化借款人资格和购房首付资金来源审查，严防消费贷款、经营性贷款等违规用于购房。

上海市

3月3日

《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》

1.实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

2.强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。

3.深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同

履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

4.严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。

5.强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。

6.严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

上海市

3月15日

《2021年上海信贷政策指引》

金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

南京市

3月10日

《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办通知》

1.本市行政区域内既有建筑改变使用功能需要办理规划确认、消防设计审查或消防验收备案的，适用本办法。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的不适用本办法。

2.调整需改变土地用途或不动产登记用途的，应当按新建项目的程序办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理消防设计审查或消防验收备案手续。

成都市

3月22日

《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》

1.增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。

2.中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案，坚决遏制非理性拿地，切实稳定地价和市场预期。

3.加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍。

4.中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、地价”出让。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

5.建立二手住房成交参考价格发布机制；加强预售资金监管，保障购房人合法权益。

6.采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”；采取共有产权、优惠出售等多种方式，全面保障人才安居需求。

南昌市

3月23日

《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》（已撤销）

1.保持住宅土地供应市场稳定。自2021年起，每年全市住宅用地供应计划可转化商品住宅建筑面积总量不得低于上年新建商品住宅销售面积总量。

2.推进大南昌都市圈居民购房同权进程。落实《大南昌都市圈发展规划(2019-2025)》，促进公共服务共享，推进都市圈城市户籍居民享受同城购房待遇。大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。

3.改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式。“因地施策”，采取多种土地出让方式进行供地。对“限房价”出让的土地，实行“限地价”出让机制；尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售最高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整。

西安市

3月31日

《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》

1.建立完善房地联动机制。结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

2.除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。

3.从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

4.住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

5.将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

6.关于房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。

土地政策类

无锡市

3月5日

关于无锡土地市场公开出让挂牌文件中《承诺书一》的有关解读

竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司（该竞买人）下属控股子公司”参与竞拍。违反者将一年内禁入无锡土地市场。

湖州市

3月15日

《关于进一步加强土地出让管理的通知》

1.全省3月底前公布土地供应年度计划，要求合肥合理安排招拍挂出让住宅用地时序，全年原则上集中公告3次，且同批次公告土地拍卖须连续集中进行。

2.合肥市、芜湖市、淮南市本级要在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%，同时，土地供应要向租赁住房建设倾斜，主动对接住房城乡建设部门提出的租赁住房用地需求，增加供地规模用于租赁住房用地，对保障性租赁住房用地应保尽保。

3.对规模不达标、未按要求单列租赁住房用地的城市，予以通报，限期整改;对实际公告供应量、租赁住房用地供应占比尚未达标，年度供应计划执行率未达到100%的城市，将定期提醒，年底纳入考核。建立常态化监管机制，对信息公开不完整、不准确、不规范的城市予以通报。

公积金政策类

中山市

3月3日

关于中山市异地公积金贷款增加户籍要求的通知》

自2021年3月4日起，异地缴存职工在我市申请住房公积金贷款的，申请人或配偶任意一方须符合户籍在中山市（以居民户口簿记载为准）的要求。2021年3月3日（含）前已办理住房公积金贷款资格认证的异地住房公积金贷款申请仍按原政策执行。

佛山市

3月31日

《关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》

1.第三条调整为“贷款以职工购买、建造、翻建和大修普通自住住房（规划用途为“住宅”）为发放对象，规划用途为非住宅的（如高级公寓、别墅、度假村、商业或商务用房等）不予发放贷款。

2.第十四条第(一)款调整为：“根据我市住房公积金可用量确定最高贷款额。累计依时足额缴存住房公积金1年（含）以上2年（不含）以下的，贷款额度个人最高不超过20万元；累计依时足额缴存住房公积金2年（含）以上3年（不含）以下的，贷款额度个人最高不超过25万元；累计依时足额缴存住房公积金3年（含）以上的，贷款额度个人最高不超过30万元。

3.第十六条调整为“停止向已有两套住房的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）发放贷款。缴存职工家庭公积金贷款没有还清前，不得再次申请。住房套数认定标准，以房屋交易记录、房屋权属登记和住房公积金贷款记录为准。”

雄安新区

3月5日

关于印发《雄安新区住房公积金管理办法（试行）》等4个文件的通知

1.申请个人购房贷款，应按以下规定支付首付款：购买家庭首套自住住房应支付不低于所购住房价款30％的首付款；购买家庭第二套自住住房应支付不低于所购住房价款60%的首付款。

2.个人购房贷款额度按以下各因素分别计算，并按最低值确定：不高于购房全部价款（私产住房为购房全部价款与住房评估价值两者中的低值）减除首付款后的金额；不高于按照申请人及配偶还贷能力计算公式确定的金额，即（月工资总额×还贷能力系数－现有贷款月应还款额）×借款期数（月）；不高于住房公积金贷款最高限额。使用住房公积金贷款购买达到二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住住宅的，个人购房贷款额度上浮10%。

3.购买商品住房的，最长贷款期限30年。借款人年龄与申请贷款期限之和不超过法定离退休年龄后5年（国家另有规定可延长的，不超过延长后的退休年龄后5年，最长不得超过70周岁）。

台州市

3月16日

关于印发《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》的通知

1.认房又认贷。家庭成员名下无住房且未使用过住房公积金贷款的，按首套住房申请住房公积金贷款；家庭成员名下有1套住房且未使用过住房公积金贷款，或名下无住房但使用过1次住房公积金贷款的，按第二套住房申请住房公积金贷款；家庭成员名下有1套住房且使用过1次住房公积金贷款的，进一步核实其使用过住房公积金贷款时的房屋坐落与名下拥有的房屋坐落是否一致。一致的，按第二套住房申请住房公积金贷款；不一致的，不允许贷款。

2.购买首套住房最低首付比例为30%，最高贷款额度不超过房屋总价的70%；购买第二套住房最低首付比例为40%，最高贷款额度不超过房屋总价的60%；购买新建商品房已全额付款或转现房办理不动产权证后（商转公除外），不允许贷款。

大连市

3月29日

公积金异地贷款政策调整申请条件放宽

1.原办法规定办理异地贷款仅限购买商品房和存量房，调整后商品房、存量房、房改房、自建房、商业贷款转住房公积金贷款均可以办理异地贷款。

2.原办法要求“通过人民银行征信系统查询借款人及配偶无逾期或其他不良信用记录”，调整后放宽信用记录要求与本地职工贷款一致，即借款人夫妻收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力，没有不良贷款记录或不良信用记录。不良贷款记录或不良信用记录的具体要求按照《大连市个人住房公积金贷款管理

办法》执行。

3.原办法要求借款人“没有尚未还清的商业贷款或其他债务”调整后放宽至审核标准与本地职工贷款一致，即借款人夫妻双方名下有商业贷款余额但偿还能力充分的可以办理异地贷款。

4.调整后贷款人本人作为房屋共有权人与他人共同购买行为可以办理异地贷款。

5.取消原办法“异地职工在大连中心只能享受一次贷款”。借款人符合贷款条件的可再次申请公积金贷款，合计贷款额度不超过最高贷款额度。

住房保障政策

广东省

3月1日

《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》

1.本办法所称“三旧”改造，是指对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。

2.“三旧”改造应当遵循政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则。

3.省人民政府自然资源主管部门负责建立、维护省“三旧”改造地块数据库和省“三旧”改造项目监管系统，组织实施“三旧”改造动态监管。县级以上人民政府自然资源主管部门可以会同有关部门将改造方案、规划调整以及土地转用、征收、收储、供应等事项整体报有批准权的机关一并审批。

4.政府、原权利人及其他市场主体可以作为改造主体实施“三旧”改造。国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择合作改造主体，应当采用招标、挂牌等公开方式。法律法规和规章另有规定的，从其规定。

重庆市

3月3日

《关于发布重庆市2021年度租赁补贴金额标准指导意见的通知》

1.2021年度中心城区城镇住房保障家庭每月租赁补贴金额指导标准为：不低于20元/平方米，不高于25元/平方米。租赁补贴金额标准实行动态调整，每两年向社会公布一次。

2.各区住房保障主管部门会同区财政部门根据本地区经济发展水平和中小户型市场租金水平等因素及时制定本区租赁补贴金额具体标准，报区人民政府（管委会）同意后向社会公布。

3.各区相关部门要认真组织实施城镇住房保障家庭租赁补贴工作，严格落实政策，稳妥推进，对政策实施过程中出现的新情况、新问题，要及时研究报告，确保租赁补贴工作有序开展，补贴资金发放到位。

湖北省

3月8日

《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》

1.城镇老旧小区改造范围为城市、县城（城关镇）建成年代较早、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区，适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。

2.整治老旧小区居住环境，完善基础设施功能，提升公共服务水平，加强物业管理服务，建设智慧平安小区，建立长效工作机制，实现宜居安居目标。到2025年，全省完成1.5万个以上城镇老旧小区改造任务。

3.建立长效机制。改造后的老旧小区要因地制宜，探索多元化模式，建立适宜的长效管理机制，包括多主体参与的联席会议机制、网格化服务管理机制和市场化的物业管理机制等，巩固小区改造成果，提升小区治理水平。

人口人才类政策

石家庄市

3月2日

《关于高质量建设人才强市的实施意见》新闻发布会

1.拓展人才绿卡服务对象。将新引进的与我市产业结合紧密、全国高校学科评估为A类学科的全日制硕士学位毕业生，纳入人才绿卡B卡服务范围。

2.提高博士租房购房补贴标准。对引进的博士学位研究生，自到我市工作之日起5年内，每月享受的房租补助由2000元提高到3000元，在市域内购买首套自用商品住房的，给予的一次性购房补贴由15万元提高到30万元。

3.完善公积金贷款购房政策。对引进的高层次人才使用市住房公积金贷款在市域内购买首套自用商品住房的，在政策范围内给予最大优惠。

山东省

3月4日

山东“十四五”时期平安建设的重点任务和举措发布会

1.实施经常居住地登记户口制度。一方面全面放开城镇落户限制，取消其他前置条件和附加限制；另一方面允许符合当地人民政府规定条件的入乡返乡创业就业的高校学生、退伍军人，以及拥有农村宅基地使用权的原进城落户农村人口回农村落户，促进人口双向流动，合理分布。

2.以居住证为载体，进一步创新完善流动人口服务管理政策措施，推进城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。

青岛市

3月15日

《关于进一步深化户籍制度改革的意见》

1.继续放宽中心城区落户政策。中心城区落户政策实施范围：市南区、市北区、李沧区、崂山区。

2.大幅放宽城区和全面放开县域落户政策。城区落户政策实施范围：黄岛区、城阳区、即墨区；县域落户政策实施范围：胶州市、平度市、莱西市城镇区域。

3.增设落户承接方式。增设社区集体户，用于承接无合法固定住所、无近亲属家庭户、无单位集体户等人员落户，发挥“兜底”功能。符合落户条件人员，可依次选择在合法固定住所、近亲属家庭户、单位集体户、人才集体户、社区集体户申请落户。

4.全面推进城镇户口自由迁移。本市户籍人员可将户口迁移至城镇范围内合法固定住所。

福州市

3月5日

关于印发《国家城乡融合发展试验区（福建福州东部片区）实施方案》的通知

1.进一步放开放宽落户限制。推动有条件的地区试行以居住证为依据，在经常居住地登记户口制度，逐步实现城市未落户常住人口同等享有同等公共服务和便利项目。建立健全由政府、企业、个人共同参与的农业转移人口市民化分担机制，落实支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增加规模与吸纳农转移人口落户数量挂钩政策。充分发挥公共资源交易平台作用，在维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权的基础上，进一步支持引导其依法转让上述权益。

2.构建人才入乡长效机制。制定财政、金融、社会保障等激励政策，构建保障各类人才入乡返乡创业兴业的长效政策体系。建设专家服务基地、“人才驿站”、“人才之家”，开展引智专项计划、“院士专家八闽行”等专家服务基层活动，为乡村经济社会发展提供智力支持。

3月30日

《中国(湖南)自由贸易试验区长沙片区人才集聚发展若干措施(试行)》

1.对新引进的海内外高精尖人才和高层次紧缺急需人才，经评审最高给予200万元奖励补贴、200平方米标准全额购房补贴。享受高层次人才购房、子女就学和配偶随迁就业推荐等服务。

2.经认定45周岁(含)以下、具有专科及以上学历(博士研究生、硕士研究生落户不受年龄限制)或中级及以上专业技术资格的人才，可凭毕业证或专业技术资格证书直接落户。海外人才新创办企业给予最高1000万元项目扶持资金、最高90万元场地租赁补贴、最高100万元场地购置补贴。

市场监管类政策

无锡市

3月2日

《关于规范我市二手房交易秩序的通知》

1.开展房地产市场秩序整顿工作。组织有关部门对房地产中介机构进行“双随机”监管检查，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源信息、恶意哄抬房价、经营贷挪用购房、捏造和散布不实房地产消息等违法违规行为进行严肃查处，对查处结果进行公开曝光，并纳入诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

2.规范二手房信息发布行为。中介机构、各类互联网信息平台要加强对发布二手住房价格的真实性、合理性核验，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架，住建部门将会同市场监管、网信等部门对违规的相关行为主体予以行政约谈，严重的将予以暂停其网签资格、记入不良信用记录等处理。

对炒作“学区房”、利用各类社交平台形成价格垄断、扰乱房地产市场秩序等行为并造成严重不良社会影响的，及时移交发改、公安等部门按相关法律法规严肃处理。

3.建立二手住房价格信息发布机制。房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。

常州市

3月15日

《关于加强我市市区新建成品住房销售管理工作的通知》

1.房地产开发企业在申领成品住房预售许可证前，应当按照不同的装饰装修标准分别制作交付标准样板房。制作的交付标准样板房要真实反映相应户型、结构尺寸和装饰装修标准等，不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。

2.强化售楼现场信息公示管理。房地产开发企业应当在售楼现场醒目位置集中公示营业执照、资质证书、规划许可、施工许可、预售许可等证照和售楼说明书、“一房一价”备案表、房屋销控表、成品住房装饰装修主要材料、部品、设备明细清单等内容。

北京市

3月2日

制定2021年房地产市场执法检查工作安排

重点查处“无证售房”“不实宣传”“合同欺诈和不平等条款”“违反预售资金监管”“捆绑销售和违规分销”“信贷资金违规使用”“借学区房等炒作房价”“违规工改住、商改住销售”“发布虚假网络房源”九方面问题。

上海市

3月4日

《关于进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知》

1.加强房地产经纪机构备案管理。凡在本市从事房地产经纪业务的机构（含分支机构，下同），应当自领取营业执照或经批准增加“房地产经纪”经营范围之日起30日内，向注册登记所在区房管部门办理备案手续。区房管部门会同城管执法部门，督促本辖区内的房地产经纪机构在规定期限内备案。

2.加强住房租赁经营机构开业报告（信息记载）管理。凡在本市从事住房租赁活动的住房租赁经营机构（企业或个体工商户，含分公司，下同），应当自领取营业执照或者经批准增加“住房租赁”经营范围之日起30日内，向登记注册所在地的区房管部门办理开业报告（信息记载）。

3.加强经营主体入网认证管理。从事住房租赁业务的房地产经纪机构、住房租赁经营机构等经营主体，应当在办理备案或开业报告后，到公司注册登记所在区住房租赁服务中心申请办理租赁平台用户认证手续，取得房源挂牌、合同网签等权限。

海南省

3月8日

《关于印发海南省2021年房地产市场专项整治工作方案的通知》

重点对在建、在售以及群众投诉举报较多的商品住宅项目违法违规行为开展排查整治：

1.购房人规避限购政策骗取购房资格；

2.开发商违规销售商品房；

3.中介机构和人员违规乱象；

4.商品房销售现场管理无序。

西安市

3月15日

《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》

1.加强购房资格核验。房地产开发企业、房地产经纪机构应严格执行我市住房限购政策，不得诱导、协助购房人伪造资料骗取购房资格，不得鼓动购房人通过“代持”等方式规避限购政策。进行购房意向登记信息核验时，要严格初查购房资格审查资料。

2.加强购房资金核验。房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务。进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明。

3.规范商品房销售秩序。房地产开发企业、房地产经纪机构应按照商品房销售流程开展销售活动、及时准确公示销售信息，不得捂盘惜售、价外收费，不得“雇佣”人员恶意登记购房信息，不得未经本人同意擅自以电话、短信等方式推销房屋，不得组织员工或与第三方合作在网络平台发布虚假不实信息。

4.规范存量房交易秩序。房地产经纪机构应依法诚信经营，不得为不符合住房交易条件的房屋提供挂牌服务；不得以学区、学位为名，煽动出卖方抬高房屋挂牌价格；不得发布挂牌价明显高于实际成交价的房屋信息。

西安市

3月23日

关于印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知

1.商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

2.购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

3.商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

沈阳市

3月18日

《关于进一步加强房地产经纪行业监管规范住房租赁市场秩序的若干规定》

1.实行房地产经纪机构备案管理制度。对于依法设立，为促成房地产交易向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的房地产经纪机构，依法实行备案管理。

2.实行住房租赁机构开业信息推送管理制度。对于依法设立，利用自有房源或收储房源开展住房出租业务的住房租赁机构，应当在开展业务前，通过我市住房租赁交易服务平台推送开业信息。

3.落实存量房交易网签备案制度。房地产经纪机构促成存量房交易达成的，应当在存量房网上签约平台上，通过市房产局的存量房交易网签备案系统，为买卖双方当事人提供签订《房地产买卖合同》的网络操作服务。经双方当事人确认无误后，由房地产经纪机构通过网络操作系统为双方当事人打印《房地产买卖合同》和《不动产登记申请书》。

4.积极推行住房租赁交易服务平台。发展中心应当不断丰富完善我市住房租赁交易服务平台功能，进一步增强平台的互动性、服务性，利用各种媒介积极开展宣传推广工作。开发专门的中介机构和经纪人功能模块，实现一人一码精细化管理。对中介机构及经纪人发布租房信息的挂牌量、成交量、网签和网备量等指标进行综合评价，实现租房交易的租赁当事人和中介机构、经纪人的三方互评功能。经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当通过我市住房租赁交易服务平台办理租赁合同登记备案。

上海市

3月19日

《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》

1.立足于服务全市发挥“四大功能”和建设“五个中心”大局，挖掘资源禀赋，因地制宜加快新城特色功能聚集。嘉定新城强化沪宁发展轴上的枢纽节点作用，建设国家智慧交通先导试验区；青浦新城承接支撑虹桥国际开放枢纽和长三角生态绿色一体化发展示范区重大功能；松江新城加强G60科创走廊战略引领作用；奉贤新城发挥上海南部滨江沿海发展走廊上的综合节点作用；南汇新城以“五个重要”为统领，构建集成电路、人工智能、生物医药、航空航天等“7+5+4”面向未来的创新产业体系。

2.加大住房用地供给，提供高品质、特色化的国际社区、创业社区、高品质商品住宅等多样化居住产品，保持新城房地产市场平稳健康发展。完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进人才安居工程，探索支持利用集体建设用地规划建设租赁住房，提升新城“十四五”新增住房中政府、机构和企业持

有的租赁性住房比例，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。

3.制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策，加大新城对紧缺急需人才和优秀青年人才的引进力度，拓宽海外人才引进渠道。探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。

珠海市

3月29日

《中共广东省委、广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》

1.支持珠海建设中国特色社会主义现代化国际化经济特区，打造粤港澳大湾区高质量发展新引擎。

2.支持珠海加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，严格控制大户型高档商品住房用地。完善住房租赁管理政策法规，多渠道增加租赁住房，提高各类保障性住房的筹集供给能力。到2035年，实现人才住房、公共租赁住房、安居型商品房占住房供应总量的60%。

汕头市

3月29日

《中共广东省委广东省人民政府关于支持汕头建设新时代中国特色社会主义现代化活力经济特区的意见》

1.到2035年，省域副中心城市基本建成，经济综合实力和城市竞争力位居沿海开放地区前列，市场化法治化国际化营商环境更加完善，成为高质量发展的现代化活力经济特区。

2.完善汕潮揭同城化发展机制，引领粤东地区协同发展。探索开展汕潮揭都市圈户籍准入认证、居住证互认工作。

1.3“

”房地产内容简析

向上滑动阅览

2021年两会提及房地产的内容

1、保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。稳地价、稳房价、稳预期。

2、解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

3、新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。

4、深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65％，发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。

1、“房住不炒”主旋律不变，同时新提出“稳地价、稳房价、稳预期”的具体目标。

“房住不炒”已连续多年出现在各大政府工作报告及重要会议中，作为过去多年来中国房地产市场的总基调，“房住不炒”也将毫无意外成为十四五时期以及未来中国楼市的总基调、总旋律。而今年特别提出的“稳地价、稳房价、稳预期”则在“房住不炒”的基础上，更为具体的定调了2021年的中国房地产市场方向。从2020年末至今的几大楼市相关政策来看，“三稳”的提出也是与此前的房企“三道红线”、银行“两道红线”——稳预期、20城“两集中拍地”——稳地价、各大城市限购限价——稳房价的政策相对应。“稳”字当头，意味着房地产除了要遏制大涨，也要防范大跌，本质上也是国家在通过多措施手段给房地产市场降杠杆、挤泡沫。

2、“因城施策”未出现，着重强调大城市住房问题。

不同于往年着眼三四线城市及”因城施策“等想象空间较大的描述，今年政府报告的重点放在了大城市上。政府工作重点的变化，也预示着中国城市的分化升级。大城市房价疯涨，投机主义盛行是推高中国房地产金融泡沫的主因，而解决问题的方式除了增加土地供应外，关键在于消除商品住宅的巨大套利空间，让房子回归居住属性，因此本次工作报告也强调了增加保障性租赁住房和共有产权住房供应、通过降税鼓励市场释放租赁住房空间的内容，通过针对不同需求人群，推出不同市场的方式分流购房需求，提供应、降需求，逐步达到大城市稳房价的效果，从另一角度来看，也是国家在帮助大城市“挽留”青年人才和劳动力的手段。

3、“棚改”连续缺席两年，温和的“老旧小区改造”取而代之。

相比一二线大城市的政府强干预模式，曾经给三四线城市楼市带来新春天的“货币化棚改”的缺席，意味着三四线城市的房价支撑力量——棚改红利也将消失，三四线楼市必须直面城市基本面的考验。

4、提出十四五期间常住人口城镇化率提高到65%的目标，并以城市更新、住房市场体系搭配保障体系来平衡解决城市住房问题。

目前中国城镇化率为60%，按照2020年8月份发布的《中国农村发展报告2020》，估计到2025年，将有8000万农村人口实现城市化，从而使城市化率达到65.5%。按照十四五的目标，我国常住人口城镇化率年均提升幅度将在0.7-0.8个百分点左右，也即十四五期间我国每年进城人数达1000万人次的规模。有研究显示，近年来常住人口占比仅32%的千万级大都市圈对全国人口增量的贡献率持续超过50%，城镇化的进一步提升会带来更多大都市圈民生、消费和住房的需求。那么解决城市日渐增加的住房需求的路径就是本次两会明确提出的“住房市场体系”和“住房保障体系”的供应结构。双体系供应结构的本质是—高端住房需求市场化、低端刚性住房需求保障化。而城市更新正是同时满足双体系同步供应的一个完美渠道，因此旧改、城市综合整治仍将是十四五期间的行业热点和重点，尤其是城市群、都市圈里的相对存量市场，也即一二线城市。

1.4政策小结

2021年3月地方出台房地产调控政策38条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策8条，紧缩性政策25条，中性政策5条。在两会再提坚持“房住不炒”，央行、银保监会等监管部门就信贷资金违规流入房地产领域动作频频的背景下，地方房地产调控进一步趋紧。

数据来源：中房研协、不动产六部整理

02三月土地市场盘点

2.1土地市场总体情况

数据来源：中指数据库

供应情况：

2021年3月，全国300个城市共推出土地2085宗，推出土地面积8534万平方米，环比增加33%，同比增加7%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）584宗，推出土地面积2683万平方米，环比增加34%，同比增加4%。

成交情况：

2021年3月，全国300个城市共成交土地2145宗，成交面积8217万平方米，环比增加59%，同比增加31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）462宗，成交面积2012万平方米，环比增加9%，同比减少9%。

出让金：

2021年3月，全国300个城市土地出让金总额为3023亿元，环比增加7%，同比增加30%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为2101亿元，环比减少12%，同比增加7%。

数据来源：中指数据库

楼面均价：

2021年3月，全国300城市成交楼面均价为2007元/平方米，环比下降30%，同比基本持平；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4620元/平方米，环比下降18%，同比上升9%。

溢价率：

2021年3月，全国300个城市土地平均溢价率16%，较上月下降1个百分点，较去年同期上升3个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率19%，较上月基本持平，较去年同期上升4个百分点。

数据来源：

Wind

、不动产六部整理

数据来源：

Wind

、不动产六部整理

2.2各能级城市土地市场情况

2021

月不同城市土地市场情况

数据来源：中指数据库

数据来源：

Wind

、不动产六部整理

数据来源：

Wind

、不动产六部整理

一线城市：

2021年3月，一线城市共推出土地37宗，推出土地面积199万平方米，环比增加20%，同比下降10%；成交方面，共成交土地42宗，成交土地面积189万平方米，环比减少33%，同比增加2%；土地出让金为96亿元，环比减少88%，同比减少50%；成交楼面均价为1681元/平方米，环比下降87%，同比减少53%；平均溢价率为0%，较上月下降11个百分点，较去年同期下降4个百分点。

二线城市：

2021年3月，二线城市共推出土地572宗，推出土地面积2516万平方米，环比增加15%，同比减少2%；成交方面，共成交土地651宗，成交土地面积2773万平方米，环比增加66%，同比增加10%；土地出让金为1505亿元，环比增加31%，同比增加13%；成交楼面价为2856元/平方米，环比减少18%，同比增长4%；土地平均溢价率为13%，较上月下降5个百分点，较去年同期上升1个百分点。

三四线城市：

2021年3月，三四线城市共推出土地1476宗，推出土地面积5818万平方米，环比增加43%，同比增加12%；成交方面，共成交土地1471宗，成交土地面积5362万平方米，环比增加66%，同比增加50%；土地出让金为1439亿元，环比增加59%，同比增加81%；成交楼面均价为1533元/平方米，环比上涨1%，同比上涨19%；土地平均溢价率为20%，较上月下降1个百分点，较去年同期增加4个百分点。

2.3土地出让排行榜情况

出让金TOP20：

榜单总额较去年同期上扬，上海收金逾949亿居首。2021年1-3月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为5065亿元，同比增加15%，上榜门槛上升至117.7亿元。一线城市收金总额为1580亿元，同比微跌2%，一城市中仅深圳未入榜单，其中上海一季度土地交易活跃，收金逾949亿占据榜首，同比增加45%；二线城市共13个城市入榜，其中杭州收金近730亿元，同比增加44%，位居第二。

数据来源：中指数据库

住宅用地成交总价TOP10：

榜单总额同比下滑，上海黄埔宅地收金176亿居首。2021年1-3月，宅地总价榜单成交总额同比减少，上榜门槛下滑至46.57亿元，过半数入榜地块位于上海。1月，上海黄浦区豫园社区综合体地块被上海建工联合体以176亿元竞得，位居榜单首位。登榜地块具体特点如下：

多数地块规划建面较大：

入榜地块有8宗规划建面超过10万平，其中杨浦区定海社区宅地更以近36万平的规划建面在各地块中最大。

半数宅地为底价成交：入榜地块半数为底价成交，平均溢价率为13%，较去年下降8个百分点，在当前市场环境下对于高价地块房企拿地较为谨慎。

上海6宅地入围榜单：

入榜的6宗宅地位于上海地区，其中黄埔区老城厢宅地隶属于热门板块，按照规划方案将会被打造成高品质社区。

表：2021年1-3月全国住宅用地成交总价排行榜TOP10

数据来源：中指数据库

住宅用地楼面地价TOP10：

榜单均价水平同比增加，上海5宅地入围榜单。2021年1-3月，宅地单价榜单均价同比增加8%，入榜门槛下滑至30045元/平方米。2月，上海市虹口区嘉兴街道宅地被招商蛇口以近57亿的总价、92648元/平方米的楼面价揽入囊中，位列榜首。登榜地块具体特点如下：

过半数为纯住宅用地：

入榜地块中有8宗为纯住宅用地，在当前融资收金的市场行情下，纯住宅用地便于快速去化，有利于减少风险。

一线城市8宅地入榜：

一线城市共用8宗入围榜单，其中上海5宗，此外北京和广州分别为2宗和1宗，且上海宅地包揽榜单前3名。

拿地企业以国企和品牌房企为主：

入榜地块的竞得企业多为国有企业或者是品牌房企，部分原因在于二者资金较为充裕，开发经验丰富并且具有融资优势。

表：2021年1-3月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10

数据来源：中指数据库

（未完待续）

免责声明：本文仅供参考，并不构成投资建议。

版权申明: 本站文章来源于网络或网友自行上传，如果有侵权行为请联系站长及时删除。