如何推进

我国物业税的顺利征收

文/Article＞欧阳春陈峰

2018年，全国人大一次会议提出稳妥推进房地

产税（即物业税）立法，表明我国物业税立法已经步

入实质性起草阶段。但一项新税种的推进并非仅仅只

有立法这一项工作。当前，物业税征收的顺利推进，

亟待进一步明晰物业税征收的合理性，解决当前物业

税征收中的相关争议问题。

一、明确物业税征收的合理性

（一）业主缴纳物业税的合理性

业主为房地产纳税实际上是房地产产权保护的

一种成本补偿。国家为实现其政治意志，承认个人财

产，并予以强制力保护，需要付出一定的代价，而这

部分成本，应当由产权人按其受益大小进行分摊。事

实上，税收存在的基础是公众为了改变社会无序的原

始状态，实现全体效益最大化而做出的次优选择——

形成社会契约，独立出政府的存在。纳税即每位公民

必须让渡自己的部分“财富”用于维持这种契约的稳

定，确保政府为公众服务的持续稳定。只是如今政府

扮演的角色愈发复杂，已经超越了与公众最初约定的

范围，公众渐渐模糊了两者之间形成的税收契约。但

对于房地产所有人而言，其本质是通过缴纳包含物业

税在内的房地产税来保护产权。

物业税是一种受益税，居民缴纳物业税可以获

得更好的公共服务。税收契约论认为纳税只是公众委

托政府解决市场在公共物品以及公共服务供给的缺

陷问题。政府所取得的税收均用于为

全社会提供公共服务以及公共产品，

这就基本确定了物业税的受益对象。

物业税是一种相对固定的税源，政府

可以从中获取持续稳定的收入，税源

的稳定可以降低政府财政收支的不确

定性，形成较为稳定的预期，有助于

社会整体的公共服务以及公共产品投

入的质量提升。此外，物业税作为地

方税种，居民可以通过“用脚投票”

的方式敦促地方政府提升该地区的公

共服务水平。而对纳税人而言，公共

物品的不断投入可以带来正的外部效

应，让房地产更好地发挥保值增值的

特性，实现业主以及政府双向受益，

形成良性循环。

（二）政府征收物业税的必要性

房地产具有保值增值的特性，而

主要增值部分并非源自业主的个人投

入，这部分增值不应该由业主独享。

房地产的增值按形成因素可分为自然

增值与人工增值两部分，在房地产的

全部增值中，由非房地产产权人自身

投资（主要指政府公共物品投入）所

带来的增值是绝对主体。按照谁投入

归谁所有原则，房地产的大部分增值

理应归全民所有，因此，政府有权利

对保有环节的房地产进行征税。此外，

必须要看到，政府的公共物品投入来

源于政府的财政收入，如果只有投入

而没有回收，将不具有可持续性，政

府用物业税所得进行再投入有助于维

持房地产保值增值的持续性。需要注

意的是，这部分持续性增值收益也并

非会被政府悉数征收，为了鼓励业主

个人投入，还是会与业主共享。

税收作为一种政策工具，物业税

的征收实质是调节收入分配、规范市

场行为、合理配置资源等政府职能的

实现。随着个人房地产的比例提升，

居民的财富积累很大程度上体现在房

地产占有上，由于房地产具有投资属

性，可以为下一轮财富分配提供金融

支持，会进一步扩大贫富差距。因房

地产造成的收入分配差距不断拉大，

有必要对其造成的影响进行平抑。同

时，如今的中国房地产市场存在不容

忽视的泡沫，为经济的健康发展埋下

了隐患。因而需要政府以房地产为对

象行使经济职能来调节收入分配，同

时规范市场行为，促进经济健康平稳

发展。物业税作为房地产持有环节的

税种，会增大房地产投机者的房屋持

有成本，而投机者为了覆盖这部分成

本，会选择将房屋重新投入市场，出

售或出租，有助于这种稀缺资源在市

场中合理配置，实现社会资源利用效

率最大化。而这些目标的实现，均是

政府职能的体现。

二、物业税征收的若干争议

（一）我国土地为公有制，土地

使用权能否成为物业税征收标的？

物业税是以房产和土地为对象的

财产税。按照财产税的定义，财产税

的征税对象是纳税人所有或由其支配

的财产。在土地私有制下，对土地征

税尚无争议，但我国土地为公有，即

业主只能获得土地使用权，既然业主

不能拥有土地所有权，土地按理也不

应成为征税标的。而从另一个角度来

看，虽然我国业主只拥有土地使用权，

但实际上业主在一定年限内几乎拥有

房地产全部的收益权，是房地产增值

收益的实际获得者，因此业主是可以

成为土地纳税人，即土地使用权也应

当是物业税征收标的。在我国土地所

有权与使用权分离的制度下，土地使

用权能否成为征税标的是物业税在法

理能否通过的基础，按照物权法的解

释，土地使用权是用益物权，对土地

使用权征税并无法理上的障碍。

（二）我国物业税的征收应当遵

循“房地一体”还是“房地分开”原则？

在已经征收物业税的经济体中，

由于国情与观念不同，遵循的原则也

有所不同。例如美国在征收物业税时

遵循“房地一体”原则，即以土地及

其上的建筑物为统一征收对象，而日

本则是典型的“房地分开”原则。我

国又该做出何种选择？长远来看，房

地产保值增值的核心是土地价值的上

涨，而房屋会随着使用逐年折旧，在

征税时，房和地应差别对待，故应当

遵循“房地分开”原则。但现实情况是，

不管从物质形态还是价值形态来看，

房地均为一体，不可分割，如何区分

实际的房屋价值与土地价值是一大难

点。另外，我国实行的房地一体产权

登记也间接承认我国的“房地一体”

立场。就现实而言，遵循“房地分开”

原则阻力重重，而征收原则的选取将

直接关系到物业税的征收成败，基于

选择成本的考量，“房地一体”原则

更适应现实基础。

（三）土地出让金与物业税应当

实行“租税合并”还是“租税分流”？

我国土地出让为批租制，由于一

次性出租的年限过长，极其容易造成

当期政府“寅吃卯粮”的寻租短见，

因此土地出让采用年租制被顺势提

出。从马克思主义地租理论角度出发，

土地出让金实质为地租，物业税分享

的也是由于政府的公共物品投入而后

天形成的地租。那么，将土地出让金

纳入物业税逐年征收也就具备了合理

性。但实际上，就本质而言，土地出

让金的性质是租金不容置否，而物业

税属于税收，前者是土地收益的初次

分配，后者属于再分配范畴，两者的

作用及涵义有明显区别。此外，“租

税合并”容易混淆业主使用土地的成

本关系，为房地产的租赁、抵押、转

让等经济行为增设阻碍。对于已经出

让的土地，新政策的执行不可能一刀

切，若依旧采用“新人新办法，老人

老办法”的思路，将会有长达半个世

纪的过渡时期，这在某种程度上封堵

了“租税合并”的出路，因此“租税

分流”模式在我国的生存空间较大。

三、物业税征收的建议

（一）加强宣传力度，形成征税

稳定预期

在中国居民当前税收负担并不

低的前提下，突然增加一项额外的税

收会使居民产生抵触情绪。因此，物

业税的立法与推行要广泛听取大众的

意见与建议，充分考虑社会现实。征

税需要解决的一个关键问题是纳税人

的情绪。实际上，在我国根本矛盾转

变的格局下，居民对美好生活的需要

欲望强烈，如果增加税收的确能提升

社会生活服务水平，居民的反对情绪

会减轻很多。因此，在征税前期，要

切实做好宣传工作，加强对舆论的正

确引导，站在居民的角度阐释物业税

征收的长远益处。并且，在税法推行

前要做好充分的条文解读工作，物业

税的征收不会脱离居民的支付能力而

随意设定，也不会不考虑社会现实差

异而出现一刀切的局面。物业税的征

收对全社会普通家庭的影响很小，相

反他们还是社会整体福利提升的受益

者。通过正向宣传引导，可以在居民

心中形成征税稳定预期，平抚抵抗情

绪，为物业税的顺利推进扫除一大障

（二）合理解决争议，完善征税

基础条件

争议的源头在于新旧制度衔接不

畅，甚至出现冲突。实际上，我国征

收物业税面临的困境远不止前文所述

的三个主要争议，诸多争议的出现暴

露出我国征税的基础条件不够成熟。

特别要提出的是我国现行房屋产权复

杂，既有国有、私人所有，也有共有

如带有保障性质的住房、小产权房等

复杂产权构成。房屋产权不明晰对房

地产价值的确定以及纳税主体的界定

树下一道障碍，因此，明确住房产权，

为征税提供产权基础也是当务之急。

关于争议，我国对土地使用权征税无

可非议，但征收物业税时租税是否合

并，房地是否一体必须结合制度顶层

设计进行合理选择。我国也应当借物

业税征收的契机，推动我国进行一场

制度变革，为我国步入新时代奠定坚

实的发展基础。

作者单位：华中师范大学经济

与工商管理学院

文章转载自《新营造》2018年6月刊

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