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小区前期物业服务合同

第一章总则

第一条

本合同当事人

委托方（甲方）：昆明中和房地产开发有限公司

法定代表人：

住所地：

联系电话：

受托方（乙方）昆明安琪物业服务有限公司

法定代表人：

住所地：

资质等级：

证书编号：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方对小区提供前期物业管理服务，双方特订立本合同。

第二条

委托管理服务标的物

（一）楼盘名称

（二）楼盘类型

（三）楼盘用途

（四）楼盘地址

（五）楼盘占地面积

（六）楼盘建筑面积

（七）楼盘房屋套数

（八）楼盘道路面积

（九）楼盘楼道面积

（十）楼盘绿化面积

（十一）楼盘共用设施

（十二）楼盘共用设备

（十三）楼盘出入开口

第二章管理服务事项

第三条

甲方委托乙方提供的物业管理服务事项有

（一）企业综合管理服务事项

1.组建“小区物业管理处”负责小区整体的物业管理服务工作；

2.组织小区业主入住的安置工作；

3.督促施工单位，处理业主入住后发现的施工建设质量问题；

4.配合甲方物业销售、租赁及经营工作；

5.配合小区煤气、有线电视、宽带网络、电话等的开通和使用；

6.对业主的装修进行控制和管理，保证房屋的建筑安全和业主的居住安全；

7.根据小区的实际情况，制定小区的物业管理规定，并根据管理规定对违规行为进行纠正，以建立小区正常的生活、居住秩序；

8.围绕创造安全、文明、舒适、优雅生活居住环境的目标，开展保安、保洁、绿化管养、公共维修和综合管理服务；

9.代表小区的管理部门，处理同水、电、气、有线电视、宽带网络、电话公司、邮政部门、派出所、居委会、地方政府等部门的关系，为小区正常的居住生活提供保障；

10.可依据业主的要求，协助业主成立业主委员会。

（二）承接查验事项

对项目建设的达标情况和使用安全情况进行再验收，负责业主入住前物业质量问题的查验及处理。

（三）安保服务事项

安排安保人员设立门岗，对小区进行24小时看护值守，建立小区正常的治安秩序，交通秩序和消防秩序、保护大厦公共设施设备的安全，尽力使业主免受侵害和骚扰，使大厦处于良好、安全的环境中。

（四）保洁服务事项

（五）绿化服务事项

（六）维修服务事项

（七）装修管理事项

（八）存车管理事项

（九）消防管理事项

（十）业主诉求处理

（十一）处理危机事项

（十二）档案管理事项

（十三）代收费服务事项

（十四）家政服务事项

（十五）社区文化服务事项

（十六）中介服务事项

（十七）经纪代理服务事项

第三章管理服务期限

第四条

自本合同签订之日起，至小区业主委员会与所聘请的物业服务企业所签订的聘用合同生效之日止。

第四章管理服务质量

第五条

物业管理服务项目的质量监控标准

（一）企业综合管理事项

1.“小区物业管理处”正常组建，能承担小区整体的管理服务工作；

2.正常、有序、妥善的完成小区业主入住的安置工作；

3.有效督促施工单位，处理业主入住后发现的施工建设质量问题；

4.按甲方的要求，配合甲方完成物业销售、租赁及经营工作；

5.通过配合工作，使小区的煤气、有线电视、宽带网络、电话等得到正常的开通和使用；

6.采取有效措施，使业主的装修得到控制和管理，保证房屋的建筑安全和业主的居住安全；

7.根据小区的实际情况，制定出小区的物业管理规定，并根据管理规定对违规行为进行纠正，建立了小区正常的生活、居住秩序；

8.正常开展保安、保洁、绿化管养、公共维修和综合管理服务；

9.妥善处理同水、电、气、有线电视、宽带网络、电话公司、邮政部门、派出所、居委会、地方政府等部门的关系，为小区正常的居住生活提供了保障；

10.依据业主的要求，协助业主成立业主委员会。

（二）承接查验事项

对项目建设达标情况和使用便利和安全进行了再验收，开展了业主入住前物业质量问题查验及处理工作，保障了业主的顺利入住和舒心居住。

（三）安保服务事项

小区主出入口24小时值守，重点部位、重点区域有监控、有巡查，对进出的人员进行询问或登记，车辆出入实施证卡管理。对治安突发事件有紧急预案，事故发生时，及时报告并配合有关部门进行处理。

（四）保洁服务事项

（五）绿化服务事项

（六）维修服务事项

（七）装修管理事项

（八）存车管理事项

（九）消防管理事项

（十）业主诉求处理

（十一）处理危机事项

（十二）档案管理事项

（十三）代收费服务事项

（十四）家政服务事项

（十五）社区文化服务事项

（十六）中介服务事项

（十七）经纪代理服务事项

第五章双方权利义务

第六条

甲方权利义务

（一）制定《临时管理规约》，要求购房业主遵照执行；

（二）签订《商品房买卖合同》时，在《商品房买卖合同》中明确物业管理相关事项；

（三）按住建部《物业承接查验办法》，向乙方移交物业管理区域建设施工图纸资料及档案资料，协助乙方完成物业承接查验工作；

（四）协调处理本合同生效之前发生的管理服务遗留问题，协助乙方开展物业管理服务工作；

（五）检查乙方对本合同约定的执行情况，有权对乙方的违约行为进行纠正和处罚；

（六）按本合同的约定，向乙方支付相关费用。

第七条

乙方权利义务

（一）按照本合同约定，全面履行管理服务职责，完成甲方委托的管理服务工作；

（二）依据甲方或购房的业主授权，制定物业管理规定，并在物业管理区域中贯彻实施；

（三）对物业管理区域中的违规行为进行劝阻、制止或报告给相关权利人进行处理；

（四）可采取承包的方式，进行专项服务工作进行分包；

（五）可依据本合同的约定，在本物业管理区域中开展经营创收工作；

（六）及时向业主通告本物业管理区域内的重大事项，妥善处理业主的投诉，接受甲方和业主的监督；

（七）依据本合同的约定，向甲方和受益业主收取物业服务相关费用。对欠费业主，有权停止对其服务或进行欠费诉讼。

（八）物业服务合同终止后，及时移交有关资料和资产并退出管理服务区域。

（九）实行酬金制收费方式的，应向业主公布物业服务费用的收支帐目，每年应对其财务收支状况进行审计。

（十）实行包干制收费方式的，乙方有权根据管理服务的实际情况，向业主提出调增费用的要求，并有权按国家的相关规定或与业主之间的协议调增收费。

第六章管理服务费用

第八条

本物业管理区域的综合管理服务收费按物业服务受益人的建筑面积计算，以年度为收费周期，按以下约定向物业服务受益人收取：

（一）收取标准

1.多层住宅：________元/月·平方米

2.高层住宅：________元/月·平方米

3.别墅：________元/月·平方米

4.写字楼：________元/月·平方米

5.商业物业：________元/月·平方米

6.其他物业：________元/月·平方米。

（二）购房业主综合管理服务的收费，从业主收房之日起起算，收房之前的综合管理服务收费由甲方交纳。

（三）业主入住后，每一年度的物业服务费应在每年的3月31日之前交纳完毕。

（四）业主对综合管理服务收费收支有异议的，可委托双方认可的评估机构对企业的收支情况进行评估。通过评估，收支不符合规定的，评估费用由企业承担；收支符合规定的，评估费用由申请人承担。

（五）在前期物业管理服务期间，乙方若需调增物业服务费用，须取得物业管理区域内占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

第九条

综合管理服务收费按以用途进行开支：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括特种设备的日常运行、维护费及年检费）；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费用分摊

（十）其他经业主同意的费用

（十一）法定税费；

（十二）物业管理企业的利润。

第十条

与物业管理服务有关的其他收费（由甲、乙双方根据管理服务开展的实际情况，约定具体的收费项目和收费标准）：

（一）空置房屋管理服务费

（二）生活垃圾处置费

（三）装修建筑垃圾清运费

（四）二次供水加压费

（五）水池清洗消杀费

（六）化粪池清掏费

（七）电梯运行维保费

（八）扶梯运行维保费

（九）公共空调使用费

（十）消防维保费

（十一）车辆停放费

（十二）有偿服务费

（十三）装修保证金

（十四）装修管理服务费

（十五）保洁开荒费

（十六）商业物业服务费

（十七）物业项目接管开办费

（十八）公共物业经营收入

（二十）经济补贴费

第七章其他约定

第十一条

新建建设项目交付使用后30日内，开发建设单位应当向乙方移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必须的其他资料。

第十二条

本合同生效后，甲方按规定应移交给乙方的管理服务用房为：

建筑面积平方米，其中包括：办公用房平方米、位于；

住宿用房平方米、位于；

其他用房平方米，位于。

第十三条

本合同生效后，30日内甲方将园区配套的学校、幼儿园、垃圾站、公共厕所、物业管理用房等全部移交给乙方开展物业服务工作。

第十四条

为了帮助乙方进行物业管理，甲方将属于自己产权的农贸市场、停车场、单车棚、小区会所、游泳池及小区的临街辅面五间（编号为：A—1、A—2、A—3、A—4、A—8）免费交给乙方进行经营。此外，园区中的三幢小高层，其房顶产权属甲方所有，甲方将其维护、经营的责任全部委托给乙方，乙方可利用其开展屋顶广告租赁业务，用其收入来弥补物管费的不足。

第十五条

本合同生效后，除按规定移交的物业管理用房以外，甲方还将自己产权的办公用房一套（编号为：A—18），会议室一间（编号为：C—20）、库房三间（编号为：B—12、B—16、B—17）提供给乙方使用。

第十六条

甲方应保证物业管理区域内的房屋、设施、设备达到国家验收标准要求。对保修期内存在的质量问题，应当承担保修责任。物业交接后发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当修复。

第十七条

甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主自行负责。业主委托乙方维修养护的，维修养护费用由双方约定。

第十八条

属于甲方责任质量的保修，甲方可采取两种方式处理，一是自行保修，二是委托乙方保修，并向乙方支付全部费用。

第十九条

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，乙方应及时报告甲方或业主委员会及有关部门，并应根据实际情况组织抢修或采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

第二十条

乙方在物业管理区域的管理服务工作中，不得有下列行为：

（一）将物业管理区域的全部物业管理业务一并委托给他人；

（二）擅自改变公共建筑和公共设施用途，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）擅自泄露业主信息；

（四）安保人员对业主进行人身和财产侵害；

（五）利用物业管理职权，侵犯业主的合法权益；

（六）法律、法规禁止的其他行为。

第二十一条

前期物业服务合同依法解除，乙方不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第二十二条

物业管理区域内发生下列情况的，乙方应当按照有关规定及时向相关行政主管部门或专业单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全的；

（三）发生群体恶性事件的；

（四）发生业主、使用人重大伤亡事件的；

（五）其他法律法规规定应当上报的重大事件。

第二十三条

有以下情形之一的，双方可以提前解除本合同：

1.管理服务区域拆迁或灭失的，或因不可抗力，致使物业服务合同无法正常履行的；

2.按本合同约定，可以提前解除合同的；

3.物业管理区域内占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，要求解聘乙方的。

第二十四条

合同解除后，乙方应在30内办理完成移交手续。在移交手续办理期间，乙方应维护物业管理区域的正常的生活秩序，业主和物业使用人也应支付相应费用。

第八章违约责任

第二十五条

因甲方原因导致乙方无法履行本合同，乙方有权要求甲方限时解决，逾期未解决，乙方有权要求中止合同。若给乙方造成了损失，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十六条

甲方或业主未能按时如数交纳物业服务费的，甲方或业主应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。

第二十七条

乙方若不能实现甲方的委托管理要求，达不到本合同约定“服务质量标准”，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权降低乙方综合管理服务费收费标准并可中止合同。若给甲方造成了损失，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条

因乙方管理不善造成房屋建筑、设施设备或场地损害的，乙方应按实际造成的损失，承担赔偿责任。

第二十九

以下情况，可免除乙方的管理赔偿责任：

1.因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；

2.因物业本身固有的瑕疵造成的损害；

3.因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外，乙方应事先通知业主及使用人）；

4.因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

第三十条

甲乙双方任何一方因违约导致提前终止合同的，违约方应赔偿给对方元人民币的违约金。

第九章附则

第三十一条

本合同生效后，乙方应根据本合同委托事项的约定，在日内，完成本物业管理区的物业接收交验工作并开展正常的管理服务。

第三十二条

双方可对本合同条款进行修改或补充，并以书面方式签订修改或补充协议，修改或补充协议与本合同具有同等法律效力。

第三十三条

本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第三十四条

本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可向物业管理行政主管部门申请调解或向物业所在地的人们法院提起诉讼。

第三十五条

本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方各执一份，物业管理行政主管部门备案一份，具同等法律效力。

第三十六条

本合同自甲、乙双方签章后起生效并执行。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

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