昨天，荆门发布微信头条发布了——

荆门人民有福了！即日起，在荆门购房能拿补贴！

引起了很多宝宝的关注、留言，以及疑问。其中，提到我市印发了

《荆门市人民政府关于中心城区房地产去库存的意见》（以下简称《意见》）。《意见》适用于荆门市中心城区，自今年

日起施行，有效期至

2017

昨天，

市房产管理局有关负责人向记者介绍了该《意见》的出台背景，并对《意见》进行解读。

具体请看↓↓

《意见》内容及解读

一、鼓励农民工和农民进城购房

放宽购房落户条件。

中心城区外居民在中心城区购买新建商品住房或二手住房的，可凭《商品房买卖合同》备案证明、购房发票、契税完税证明或房屋权属证明，自愿选择办理户籍迁移或居住证，其家庭成员也可随迁。

完善农民工和农民进城购房的配套保障机制。

全面深化农村改革，盘活农村产权资源，依法保障进城购房落户农民工和农民农村宅基地使用权、土地承包经营权和集体资产收益分配权等权益。配套完善社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、住房保障等方面的政策措施，推进城镇基本公共服务全覆盖常住人口。保障持有居住证的农业转移人口进城购房及相关合法权益。

增强农民工和农民进城购房能力。

积极探索建立农村林权、土地承包经营权、宅基地使用权和农村居民住房财产权抵押制度。试行建立住房担保置业公司，为农民进城购房贷款提供风险分担或缓释措施。

解读：

据对荆门城区商品房的购买客户分析，2015年共销售商品住房12139套、133.38万平方米，其中户籍在荆门本地的农民购买6273套、71.82万平方米，分别占总数的52%、54%，加上外来农业转移人口，农民基本成为购买商品住房的主力军。

但当前农民进城购房有三种担心，一是担心收入低，无持续支付能力，二是购房落户成为新市民后，原享受的农村惠民政策会取缔，三是购房不落户，子女在城区教育、就业等无保障。对此，《意见》提出了三条处理措施。

一是针对购买力不足的问题，积极探索建立农村林权、土地承包经营权、宅基地使用权和农村居民住房财产权抵押制度。同时，试行建立住房担保置业公司，为农民进城购房贷款提供风险分担或缓释措施。

二是对选择进城落户的新市民，其农村宅基地使用权、土地承包经营权和集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。

三是对进城购房不愿意办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民，依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助等方面的权利。

二、支持住房合理消费

实行购房补贴政策。

非中心城区户籍人口在中心城区购买首套新建普通商品住房的，由市财政部门按照建筑面积分时段递减给予补贴，其中从本意见施行之日起6个月内，给予200元/平方米补贴；第7至9个月，给予150元/平方米补贴；第10至12个月，给予100元/平方米补贴。补贴资金根据销售商品房所在区域，由市、区财政按各50%的比例共同承担。鼓励房地产开发企业给予购房人价格优惠，鼓励用人单位对所需人才给予一定的住房补贴，鼓励物业服务企业对上述人员减免一定期限的物业服务费。财政补贴由购房人持身份证、商品房买卖合同、不动产销售发票、契税凭证等有效证明向市房管部门申领，具体操作办法由市财政部门会同房管部门另行制定。

落实住房交易税收优惠政策。

个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

充分发挥住房公积金的支持作用。

适当放宽房地产企业和楼盘在住房公积金贷款登记备案、贷款发放等方面的条件,其中AA级以上信用企业和优质楼盘个贷放贷条件原则上与商业银行同步。将符合条件的新市民、个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围，支持其利用公积金购租住房；建立住房公积金资金使用调剂机制，在全市范围内实现资金盈缺调剂；加快住房公积金信息系统改造升级，实现住房公积金与住房信息联网共享。

解读：

本次财政补贴设定为3个条件：

一是补贴对象为非中心城区户籍人口。

二是上述人员必须为首次购房，以家庭为单位，购买2套以上的不予补贴。

三是购买的房屋必须为建筑面积144平方米以下的普通商品住房，购买非普通商品住房不予补贴。

三、创新住房保障方式

进一步打通商品住房与保障房通道。

保障性住房建设和棚户区改造项目，按照“先购买、后建设，先安置、后拆迁”的原则实施，严格控制新建保障性住房和安置房。从2016年开始，整合中央、省、市保障性安居工程专项资金,集中分批购买部分存量商品住房用于公租房配租，进一步打通商品住房与棚改房、保障性住房、安置房之间的通道。

扩大货币化安置范围。

对中心城区主城区范围内房屋征收项目的安置对象，原则上不再新安排宅基地建房，实行货币化安置；对中心城区主城区外的安置对象，本着慎建、少建的原则，引导安置对象选择货币化安置方式，鼓励农村居民进城入镇或依托重点城镇集中集约建设新村。

积极推行房票安置。

凡中心城区因棚户区改造和城市基础设施建设等公共利益需要，实施国有土地上房屋征收补偿，被征收人选择产权调换，且就地或就近无政府投资安置房的，征收人可比照原地或者就近建设安置房实行产权调换的政策，将应安置的房屋按照市场评估价转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行持票到安置房源库购买商品住房用于房屋征收安置。房票票面金额由应安置房屋面积价款、按政策规定的奖励补助及附属物补偿费等组成。因平房和多层住宅房屋征收被安置到高层的，分别按照被征收住宅房屋合法建筑面积给予15%和12%的补助。应安置房屋的价格由房地产评估机构按同类地段高层商品房价格评估测算，经市财政、物价、房管等部门审核，由各项目征收主体报市政府批准后公布实施。房票安置的具体操作办法另行制定。

解读：

为加快库存商品房的消化，《意见》在全面打通商品住房与保障性住房、棚改房、安置房通道方面提出了几个延伸。

一是购买商品住房作为公租房由试点向符合条件的商品住房项目延伸。从2016年开始，整合中央、省、市保障性安居工程专项资金，集中分批购买部分库存商品房源用于公租房配租。

二是货币化安置范围由棚改项目向所有房屋征收项目延伸，对中心城区范围内城市基础设施建设等所有因公共利益征收的项目，除集体土地上已经开工建设的安置点外，一律不再新安排宅基地建房，原则上实行货币化安置。

四、加强和改善房地产市场供给调控

合理调控房地产开发用地。

各地要组织国土、规划、房管等部门对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期手续，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应。

优化住房及用地供应结构。

对完成规划设计方案审批的商品住房项目，在不改变用地性质、容积率和满足公建配套等条件的前提下，允许房地产开发企业依法调整套型结构。对已供未开发用地,支持房地产开发企业通过调整土地用途和规划条件,转型用于国家支持的新兴产业、品牌商业、养老产业、文化旅游产业、体育产业等。

积极发展租赁市场。

积极探索收购社会房源作为公租房，完善公共租赁住房保障方式。鼓励自然人、各类机构投资者组建以住房租赁为主营业务的专业化经纪机构，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化租赁经营。鼓励房地产开发企业，在商品房库存中长期持有部分房源，直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，通过先租后售、共有产权等模式运营商品房。

解读：

当前要真正消化库存商品房，应当包括两个方面，一方面是消存量，另一方面是控增量。2015年中心城区共销售商品房156万平方米，创历史最高水平，但库存量过大的问题依然存在，其中一个重要原因就是当年商品房新增量过大。据统计，2015年中心城区新上市商品房195.62万平方米，商品房供销比为1.25。商品房供应量远高于销售量，其重要原因就是前几年土地供应节奏过快，导致商品房集中上市，商品房库存量持续陡增。为确保房地产市场持续有序发展，《意见》提出两方面的措施，一方面各地要组织国土、规划、房管等部门对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏，确保房地产开发有节奏有时序地进行，防止房地产市场的大起大落。另一方面支持房地产开发企业通过调整土地用途和规划条件，转型用于国家支持的新兴产业、品牌商业、养老产业、文化旅游产业、体育产业等。

五、优化房地产市场发展环境

改革非国有投资项目发包方式。

非国有资金投资房地产项目的建筑施工、勘察设计、监理等，由发包人自主决定采用招标发包或直接发包方式，以及是否进入有形市场交易。选择直接发包的，发包人应当依法将工程发包给具有相应资质等级的承包单位，并按相关规定到住建部门办理备案手续。

推进“房产超市”建设。

房管部门要按照线下和线上相结合的方式，建立安置房源超市和商品房超市，搭建电子选房平台，打通商品房供需通道，提高商品房销售率。

加强部门联动监管。

住建、国土、规划、城管、工商、税务、房管等部门要对房地产开发全过程实行联动监管，强化对项目规划与实施、宣传广告、工程质量、商品房销售、物业服务的管理,规范开发经营行为,切实防范风险。要建立相关部门共同参与的房地产市场运行监测联席会议制度,搭建数据交流平台,共享土地供应、新开工面积、住房供应和销售、房价变动等市场信息,定期分析研判房地产市场形势,准确把握市场走势,建立健全市场监测和风险防控机制,确保房地产市场平稳健康发展。

来源：荆门日报

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