泛地产观察

Bonzerview

（2018年第39期，总第320期）

本周要点>>>

政策环境——

市场治理紧密化

租赁调控效果初现

·国务院：将推动租赁市场发展长租公寓装修标准明年出台

·上海、北京：治乱象违规机构将暂停金融服务

·广东：住建委将出新规二手房须有《房屋状况说明书》

·西安：禁止将房屋销售与学区学校相关联

企业动态——

多元化布局加速

融资成本有所增加

·新城控股：设百亿私募基金合作方为歌斐

·碧桂园：签约西湖大学将在AI、机器人技术方面合作

·奥园：牵手韩国吉纽思开展医美等领域合作

·凯德集团：8.35亿美元收购美国16家永久产权长租公寓物业

·首创置业：已向中国证监会申请撤回建议A股发行申请

·旭辉集团：10亿元优先票据年利率达7.75%

数据解读——

社会投资意愿增强，信贷总额增速高位缓和

·发改委：前8月全国房地产新增意向投资同比增幅38.7%

·央行：8月份一线城市差别化信贷执行到位

热点分析——

更名容易

转型难

·南方日报：地产开发仍是主业更名难改房企本质

博志成研究院出品

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政策环境

·国务院：将推动租赁市场发展长租公寓装修标准明年出台

9月20日，国务院下发《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》，意见指出，在住行消费方面大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。此外，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。此外，经住建部批准，为规范长租公寓市场，住建部正着手批准制定《租赁式住房装配技术规程》，预计该规范将于明年上半年公布并实行。

·北京：机构完成6.9万套房源投放，租赁市场量价回落

9月20日，北京住建委引用市房地产中介行业协会数据称，在8月20日十家租赁企业承诺投放12万套房源后，一个月内十家企业共完成投放房源69110套，阶段性兑现了承诺。9月以来租赁市场量价回落，日平均成交量比8月份下降了10-20%；租赁价格也普遍回落，自如反映租金环比下降了3-5%，相寓的租金环比下降4.5%，蛋壳公寓的租金环比下降1.3%。

·广东：房协征求取消商品房预售意见

9月21日广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”有关材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。材料指出，为解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

·广东：住建委将出新规二手房须有《房屋状况说明书》

广州市住建委目前正在推进规范性文件《房屋状况说明书》的立法工作，预计年底前完成。今后促成二手房交易的中介机构，须通过存量房网上交易系统制作《房屋状况说明书》，明晰房屋的相关状况，供买卖双方当事人查看并签名确认，最大限度保障消费者知情权，进一步促进交易信息公开透明。此外，规范性文件《广州市存量房交易资金管理办法》也正在征求相关部门意见，出台后将进一步规范二手房交易资金的监管，保障交易安全。

·上海、北京：治乱象违规机构将暂停金融服务

上海市住房和城乡建设管理委员会等九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》，将重点整治虚假信息、投机炒房、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规、违规提取公积金等行为；对于查实的违法违规机构，采取暂停金融服务、暂停商业银行与其业务合作、暂停合同网签资质、纳入工商重点监管名单等措施；此外，将限制其参加土地招拍挂。

此外，北京市住建委等11个部门联合公开发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，成立北京市打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动领导小组。专项行动从今年7月到12月，垄断房源、操纵房价房租、阴阳合同、规避税费、虚假广告等都是这次专项行动的重点。

·杭州、福州：公租房将可申请今年变化有点大

9月20日，杭州和福州两地发布2018年公租房相关信息。

杭州市本级公租房受理工作将于9月25日正式启动。市本级公租房的受理模式由申请家庭自主选择实物配租或货币补贴的日常受理模式调整为货币补贴日常受理、实物配租预登记相结合的模式；对符合条件的申请家庭全部实行货币补贴保障，待有实物房源时再开展预登记摇号选房，货币补贴保障期限为三年；受理时间将改为常态化，不设截止日期，工作日均可办理相关业务。

福州方面，2018年鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区公租房（社会租赁住房）申请受理从9月29日开始，至11月30日结束。符合条件的家庭，可就近前往现居住地的区行政服务中心窗口办理，且首次实行实物配租和租赁补贴并举的保障方式。

·湖北：严查房地产互联网金融业务严禁“首付贷”规范“众筹买房

9月20日，湖北省住房和城乡建设厅发布通知，要求房地产开发企业、房地产中介企业和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

·西安：禁止将房屋销售与学区学校相关联

9月19日，为进一步规范销售秩序，维护购房人合法权益，西安市房管局、西安市教育局、西安市工商局联合发文要求，明确禁止将房屋销售与学区、学校相关联。房地产开发企业在广告宣传中，应严格按照《房地产广告发布规定》等要求正确宣传，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。

·蚌埠：住房公积金新政，自由职业者可交住房公积金

9月20日，安徽省蚌埠市政府公布，根据相关条例要求并结合蚌埠市住房公积金工作实际，制定了自由职业者住房公积金缴存使用管理暂行办法：应以本人上一年度月平均收入作为月缴存基数，由个人申报，缴存比例不得低于5%，不得高于12%；住房公积金月缴存额等于月缴存基数乘以缴存比例乘以2，住房公积金缴存基数每年7月可调整一次；缴存基数一经确定，在住房公积金缴存年度(当年7月1日至次年6月30日)内不得变动。

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企业动态

战略投资

·新城控股：设百亿私募基金合作方为歌斐

新城控股集团股份有限公司9月19日公告，公司及旗下子公司与芜湖歌斐签署《合作框架协议》，拟共同设立一支或多支有限合伙型私募基金，预计总规模为100亿元；首个基金珠海歌斐云展股权投资基金的目标募集规模为不超过21.4亿元；基金设立完成后，将对由新城控股及其子公司操盘或控股的房地产开发、运营企业、房地产行业相关企业进行投资。

·绿地：城际空间站落子亳州48.85亿元拿地1700亩

绿地集团宣布，其9月20日成功摘得亳州市谯城区四个地块，占地面积共计1695.52亩，成交价48.85亿元，将打造亳州城际空间站。项目计划总投资额约200亿元，与亳州市人民政府在高铁新城开发、生态绿化建设、基础设施建设等领域开展全方位、深层次合作，将打造连接合肥、沟通长三角区域的高铁城市综合体。

·碧桂园：签约西湖大学将在AI、机器人技术方面合作

9月19日，碧桂园集团旗下博智林机器人公司和西湖大学签署战略合作协议。据此，双方将在人工智能、机器人技术研发与应用、人才培养等方面开展合作，并将在顺德机器人谷设立联合研究院，引进全球智能机器人领域的学者和科研专家。

·奥园：牵手韩国吉纽思开展医美等领域合作

9月18日，奥园健康生活集团宣布其与韩国吉纽思集团签署战略合作协议，双方将在奥悦医美的开院咨询、委托运营与培训等领域展开全方位合作。韩国吉纽思集团将为奥悦医美广州番禺万博店长期派送韩国医生、护士、咨询师、皮肤管理师等技术人员以及运营、营销等专业人才，并从开院流程、装修风格、医疗设备与耗品质量到整体服务质量进行全方位升级。

·世茂：首个轻资产输出项目落地扬州

9月20日，上海世茂商投与扬州新中置业就扬州凤凰水街项目签订购物中心管理合同。作为世茂商投的首个轻资产管理输出项目，世茂商投将以输出管理的形式为凤凰水街项目提供从招商、推广到运营管理的全流程打造。

·阳光城：49.71亿收购重庆渝能100%股权及开发项目

9月19日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，该公司的全资子公司重庆启阳盛实业有限公司以49.71亿元总价收购重庆渝能产业（集团）有限公司100%股权及对应的房地产开发项目，含股东借款15.83亿元。

·北京控股集团：将购新昌集团6项目51%权益涉股东贷款75亿

9月20日，新昌集团控股有限公司公告称，与北京控股集团有限公司下属公司北控城市开发有限公司订立内地物业项目框架协议：北控城市开发同意以项目公司估值为基础以注资及股份认购方式持有项目公司51%权益，以共同开发项目公司于北京、广州、佛山、铁岭、天津及泰安的物业项目；优先安排向新昌集团及╱或其联营公司偿还不少于人民币15亿元；3年内以项目公司的保留溢利及股东贷款为新昌集团提供不少于人民币60亿元的资金支持。

·深投：购中兴两宗土地及其资产对价数十亿元

9月19日，中兴通讯股份有限公司公告称，向深圳市投资控股有限公司出售两幅地块。据两家《合作框架协议》，中兴通讯将把旗下深圳市南山区西丽工业园（中兴通讯工业园）北区、以及深圳市龙岗区布吉片区的土地及物业资产出售给深投控。深投控将于上述合同生效后3个工作日内，支付首期款22亿元人民币予中兴通讯。另外，双方还签署了《抵押合同》及《股权质押合同》，以中兴旗下两公司作为抵押担保标的。

·凯德集团：8.35亿美元收购美国16家永久产权长租公寓物业

9月20日，传凯德集团旗下全资子公司凯德国际以8.35亿美元在美国收购了16家永久产权的长租公寓物业此次收购物业组合包括3787套公寓单元，位于与西雅图、波特兰、大洛杉矶地区和丹佛大都市区紧密相连的市郊，目前物业平均入住率超过90%，租客平均居住期为两年。

·胜捷企业：拟购英国诺丁汉市学生公寓涉资1.04亿港元

胜捷企业有限公司9月17日公告，其间接全资附属公司作为买方于此前9月14日与卖方订立有关收购物业的合约，购买价为1020万英镑，折合约1.04亿港元，收购事项将由集团内部资源及外部银行融资提供资金，计划于2018年10月完成收购。该物业为学生公寓资产，拥有133个床位容纳量，包括69个室内工作室及64个配套组合卧室。完成后，其将由胜捷企业全资附属公司COIPL全资拥有，并入其运营及管理集团CenturionStudentServices(UK)Ltd，以集团学生公寓品牌Dwell管理。

融资融券

·德信中国：向港交所递交招股书启动港股IPO

9月18日，德信中国控股有限公司向香港联交所主板递交上市申请，建银国际作为独家保荐人。据行业报告，以合约销量计，德信中国2014年至2017年的复合年增长率及2016年至2017年的同比增长率分别为56%和69%，在浙江派系房地产开发企业中均位列第三。截止2018年6月30日止6个月，德信中国的净利润为4.63亿元，同比增长77.4%。德信中国表示，上市所筹资金将用作现有物业项目的开发成本、潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本、以及一般公司及运营资金。

·首创置业：已向中国证监会申请撤回建议A股发行申请

9月17日晚间，首创置业股份有限公司发布公告称，考虑到该公司业务发展的需要，经过审慎考虑并与参与建议A股发行的各专业人员讨论后，首创置业已于2018年9月17日向中国证监会申请撤回建议A股发行申请，而建议A股发行现时将不会进行。撤回申请须待中国相关机关接纳后，方始作实。

·荣盛发展：完工后1.51亿转让新能源产业园产权

9月21日，荣盛房地产发展股份有限公司公告宣布，以1.51亿将公司负责建设的“新能源产业园项目”的房产不动产权转让给安旭汽车。根据公告，荣盛发展及项目公司已按照河北安旭专用汽车有限公司要求建设“新能源产业园项目”，由于项目建设完毕，荣盛发展拟将项目公司100%股权转让给安旭汽车，由安旭汽车以项目公司名义用于新能源项目的运营。

·茂业国际：1.29亿出售大商股份预计录得亏损2400万元

9月20日，茂业国际控股有限公司宣布，在2018年3月23日至2018年9月18日期间，全资附属公司茂业商厦已于公开市场合共出售4,590,314股大商股份，录得总所得款项约为1.29亿元，预计亏损约2400万元。茂业国际计划将出售事项所得款项用于偿还借款及补充流动资金。

·中南建设：1.28亿转让产业园区业务

9月21日，江苏中南建设集团股份有限公司发布公告，拟以1.28亿转让四家子公司100%的股权，给控股股东中南控股的全资子公司中南金石；交易完成后，上市公司将不再持有目标公司股权，项目公司转让后不会与本公司房地产项目公司产生同业竞争。按照公司长期股权投资的账面价值计算，预计本次交易对中南建设将产生3300万元的投资收益。

·中粮地产：重组大悦城获国家发改委批复同意

中粮地产（集团）股份有限公司9月21日公告，于近日收到国家发展和改革委员会的批复，同意实施中粮地产收购百慕大群岛大悦城地产有限公司股权项目。中粮地产称，重大资产重组尚需获得商务部对本次重大资产重组涉及境外战略投资者认购公司新增股份及其他相关事项的批准或备案，以及中国证监会的核准等。

表1：9月17日-9月23日部分企业融资融券情况

人事与经营

福晟国际：委任童文涛为行政总裁

9月20日，福晟国际控股集团有限公司发布公告称，童文涛获委任为该公司的执行董事及行政总裁，服务合约自2018年9月20日起计为期三年，其后继续生效，直至任何一方向另一方发出三个月书面通知予以终止（毋须支付赔偿）为止。公告表示，根据董事会的薪酬委员会建议，并参考童文涛的职责、专长及经验后决定，童文涛年度酬金可达43.8万港元，并有权就福晟国际各财政年度收取董事会酌情派发的花红。

·华夏幸福：同意提名平安方孟森、王威为董事候选人

9月18日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，该公司董事会同意提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。7月10日，华夏幸福与平安人寿签署《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安人寿转让5.82亿股公司股份，占该公司总股本的19.70%；同时平安人寿应向华夏幸福董事会提名两名具备任职资格的董事候选人；候选人两位目前均未持有华夏幸福股份。

·鲁商置业：向264名激励对象授予股票期权2899万份

9月21日，鲁商置业股份有限公司发布公告称，该公司同意授予264名激励对象2899万份股票期权，并同意下属公司4.5亿元贷款以及对参股公司增资8850万元。

·华夏幸福：胡学文辞任董事

9月18日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，近日，公司董事胡学文因个人原因，辞去华夏幸福第六届董事会董事职务和第六届董事会审计委员会委员职务。公告表示，辞去上述职务后，胡学文仍继续在公司任职。同时，华夏幸福表示，胡学文辞去董事职务未导致该公司董事会成员低于法定最低人数，不会影响华夏幸福董事会的正常运作和公司日常经营。

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数据解读

1、宏观经济

·发改委：前8月全国房地产新增意向投资同比增幅38.7%

国家发改委发布的《2018年8月份全国固定资产投资发展趋势监测报告》显示，前8月全国意向投资项目投资额增速小幅加快，其中基础设施项目意向投资降幅收窄，全社会投资意愿有所增强。

2018年1-8月份，全国新增意向投资项目投资额同比增长4.5%，增速比1-7月份提高1.4个百分点，为年内首次回升态势。其中，基础设施业、制造业、房地产业新增意向投资额分别同比增长-34.2%、13.4%、38.7%，房地产业新增意向投资额同比增速较1-7月份提高0.6个百分点。

·央行：8月份一线城市差别化信贷执行到位

央行数据显示，8月份新增金融机构人民币贷款1.28万亿元，同比多增约1834亿元。分部门看，住户部门贷款增加7012亿元，其中，短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。

分析师指出，当月居民贷款占新增信贷的比重继续回升至54.8%，仍属偏高水平。另外，1-8月份居民贷款余额增速达18.5%，高于整体信贷余额增速5.6个百分点，反映当前房地产市场尽管有所降温，但仍处高位运行状态。

同时，8月份住户部门新增中长期贷款金额与前两月接近（6月份和7月份这一值分别为4634亿元和4576亿元），且相比去年同期下降。受差别化信贷政策影响，一线城市限购限贷措施非常严格，执行比较到位。未来仍需持续加大对房地产信贷业务的规范整治，关注部分二、三线城市信贷资金违规流入楼市的情况。

2、企业拿地

上周土地交易市场概况：

⒈从观测拿地项目所在城市来看，厦门、福州、宁波热度较高。

⒉土地溢价率继续下行，观测项目内多数为底价交易，流拍土地有所增加。

表2：9月17日-9月23日部分企业拿地情况

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热点分析

·南方日报：地产开发仍是主业更名难改房企本质

房企更名体现出企业谋求转型和“去地产化”的思路，在一定程度上也反映出房企当前谋求新突破口的愿望。不过，即便更了换企业名称，房企的实质仍旧是房企，以房地产开发销售为主体业务的性质并没有发生根本改变。

1、改名动机是谋求新盈利点

戴德梁行高级董事及华中区策略发展顾问部主管邵丰认为，房企选择改名主要包含两个层面上的动机，一是房企需要通过“去地产化”谋求转型升级，并谋求新的盈利点；二是房企完善自身集团业务生态系统的一个举措，在做大做强地产板块的基础上加快多元化业务布局，实现可持续发展。

在房地产宏观调控政策频频出台的背景下，单纯依靠土地开发获取利润的发展模式已经不适合未来的发展。与此同时，新兴产业的发展迅猛，正在受到投资者的青睐，房地产和新兴产业的融合逐渐成为新的发展趋势。

地产研究机构克而瑞分析指出，主业扩张和多元化业务拓展目前是房企的两大战略重点。在多元化方面，特色小镇、文旅地产、养老地产、长租公寓等传统多元化方向仍是企业布局重点，但也有企业瞄准高科技产业，试水人工智能、物联网等领域。例如恒大投资超级计算机、人工智能、手术机器人等领域，美的置业与金科携手深入物联网领域等。

2、说转型成功为时尚早

选择多元化布局的房企越来越多，转型收效到底如何呢？

中原地产首席分析师张大伟认为，目前房企不论改不改名，其实质仍然是以房地产开发和销售业务为主体的企业，房地产企业发展模式依然依赖土地，在这种前提之下，房地产转型只能说是个“幌子”。

事实上，今年以来国内规模房企业绩再度实现突破。根据克而瑞的统计，前8月销售业绩突破千亿元的房企已有13家，其中碧桂园达到5051亿元，接近去年全年的水平，同比增长33%，恒大和万科累计业绩也都在3800亿元以上，同比增幅超过10%。而在拿地方面，多数房企态度已经趋于谨慎，但在克而瑞监测的31家典型房企中，仍有15家房企月均拿地规模超过去年水平。

尽管目前不少房企的业务布局走向多元化，但如何赚钱，如何找到合适的盈利模式，仍是房企在多元化转型中必须面临的课题。张大伟认为，原有非主营业务的营收至少要占到3成以上，房企才能算是真正实现了转型，目前多数房企房地产销售收入占比都在9成以上，这样的比例是谈不上“转型”的。

“多元化转型的难度，主要体现在自身资源整合与业务渠道的多元扩宽这两个方面。”邵丰向记者表示，房企的转型是一项长期的工作，目前还处于一个经验探索阶段，是否成功需要从各个角度去分析看待。“首先要从发展模式分类型来分析。例如大型企业转型综合开发运营商的，关键是看能否均衡发展运营服务，实现从开发到服务，从房子到美好生活的理念升级。

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汇丰最新发布的《中国大众富裕人群财富管理白皮书》显示，

多数90后依然把房产作为其首要的财富追求目标

，占比达62%，明显高出其他年龄组(80后、70后、60后人群)选择房产的比例，而其他三个年龄组更看重在身体健康的基础上进而追求其他的物质和家庭财富。

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