和一手房相比，二手房的购买过程复杂多了。

1、二手房，产权证要齐全而且名字必须一致

二手房的产权证有新旧两种：新证是指不动

产权证，旧证是指房产证和土地证。如果卖主没有新证，那就必须有旧证。

必须注意、注意、再注意：旧证的房产证和土地证，所有权人必须相同。举个例子：如果房产证是张三的，那么土地证必须也是张三的。北海有些房子的房产证是张三的，土地证可能是李四的——如果撞到这样的情形，李四必须首先把土地证过户给张三，才能轮到张三把房子过户给你。

2、二手房要过户的，不仅仅是产权

很多人以为，房子过户了就万事大吉。非也非也。

除了房产过户之外，电表要过户、水表要过户、管道煤气表要过户，甚至宽带也有可能要过户。

特意提醒这些，是因为有可能卖家欠了电费、欠了水费、欠了煤气费……等等。如果觉得有必要，还应该去问一问物业：卖家欠物业费没？专项维修资金欠交否？专项维修资金需要过户否？

产权齐全、费用清晰——这才叫二手房手续齐全。

3、自制的二手房合同是无效滴

国家对商品房买卖合同实行强制格式。从2016年4月1日起，北海的二手房买卖实行网签制度——你和卖家谈妥了条件，就请到北海市房地产交易中心窗口申请网上签约，办理转移登记。如果你是通过中介买房的，那就由中介负责申请办理网签手续。

网上签约能够最大程度保证二手房产权是明晰的，因为可以通过房地产交易中心进行核验。

4、不放心购房资金的，可以委托市房地产交易中心对二手房交易资金进行监管

购买二手房，最头疼的是怎么付款。因为卖房的买房的其实大多数都是菜鸟，都担心卖家收钱跑了、或者过户后买家溜了。于是，到底是先付款再过户，还是先过户后付款？又或者是先付部分费用余额过户后再结算？……

关于这些问题，双方网签时可以申请监管二手房交易资金。具体流程，可以详询中介或者到交易中心询问。关于二手房网签的有关文件规定，请见本期公众号的其它文章。

5、令人鄙视的“诚意金”

北海购买二手房，近期经常碰到要求先支付一点“诚意金”，这让很多买房人颇为不爽。

诚意金主要有两种：一种是卖家收取。买方看中了房子想买了，先付点定金理所当然。但为什么要说“诚意金”而不是“定金”呢？说白了有可能是想逃避“定金双倍返回”。

另一种诚意金是中介收取。先付点款带你看房，不成退回，成了抵部分中介费用。中介也有顾虑：一怕买卖双方碰面后甩开中介；二担心买主其实是同行是想拐走房源消息。

当然，关于诚意金可能也有其它因素。但无论如何，诚意金的出现大大増添了二手房的复杂性。如何确保买房不成能够及时收回诚意金——这是买房人一种很伤脑筋的文字考验。

6、二手房交易，除了房款之外还会涉及到哪些费用？

第一是交易税，这是向税务机关缴纳的。

卖家（转让方）是6.6%，包括増值税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.1%、个人所得税1%。但増值税可减免——国家税务总局《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）：在北上广深之外的地区购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。如果是出售的家庭唯一住房并且已购满5年，还可免个人所得税。

买方（承让方）需要交纳的契税，基准是3%。如果购买的是家庭唯一住房而且面积不超标、房价不超标（即属于普通住房），可以减至1.5%。

除此之外，双方好象还需要缴交印花税（万分之五）。

必须声明的是：1、关于税收种类和标准，上述说法仅供参考。为保证不欠税不漏税，请以税务机关的规定为主。2、特意分卖家和买家来阐述税收费用，是因为二手房市场有一种很常见的现象：所有交易税费均由买家承担。这个要求不算出格，因为羊毛出在羊身上。

第二是过户费用，这是向房地产交易中心或者不动产登记中心缴纳的

，比如房产交易手续费、配图资料费、证书工本费...等等。这些类型的费用有两个特点：第一是可能随时变动，第二是收费标准都不算高。

第三是办理房贷的评估费用（可选）

。如果你要银行贷款购买二手房，需要支付这笔费用。理论上说你可以自行寻找指定有合法评估资质的机构，但如果对这个行业不熟悉那就不如考虑中介的安排。评估费用好象是千分之三左右（有段时间未碰过，不敢确定）。

第四是房屋本身的欠费（可能）

。如果购买的是小区二手房，建议你在签约前去问问物业那套房子是否欠费。这方面会出问题的主要有：1、卖家未曾入住或很长时间空置，可能欠交物业费；2、北海规定2014年1月1日起新建商品住房要一次性支付物业专项维修资金，卖家可能欠交（电梯房是63元/平方，步梯房是53元/平方）。

第五是室内设施的转让费用（可能）

，但买家可以不要。比如煤气管道初装费（2700元）、有线电视初装费（好象是三百多元）。有些卖家可能还会提出水电安装费，这个费用就有点离谱了。以前真有开发商向业主收取水电安装费的，但这种费用后来被明文禁止，已经收取的还要退回。

第六是房贷的解押费用（可能）

。如果你看中的二手房还在还贷期内，一般都需要卖家提前还贷才能过户。而提前还贷的款项，基本上是由你代负、或者由中介垫资。如果是后者，可能会涉及到一些费用。如有涉及，事先应询问清楚。

除上述之外，或许还会有其它费用。购房时宜谨慎问清楚。如果你购买的是商品房小区二手房，如果这个小区还没有成立业主委员会——建议你向卖家提出看一看商品房购房合同和前期服务合同。购房合同可能涉及一些隐私，卖家未必乐意。但前期服务合同却直接影响到物业管理收费标准和收费办法，值得重视。

ps：因为二手房交易的复杂性和多变性，本文说的未必够全面也未必全部都对。如有错漏，谨请在本文下面留言，谢谢，谢谢。

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