2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。民法典共1260条，分为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任7编及附则，自2021年1月1日起实施，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。

作为新中国第一部以“典”命名的法律，民法典开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑的意义，其确立的各项制度构成现代公民权利的源泉，体现了现代法治以人为本的价值，是“社会生活的百科全书”。

为深入贯彻落实习近平总书记在中共中央政治局就“切实实施民法典”举行的第二十次集体学习上的重要讲话精神，本公众号特推出“亮‘典’案例，‘典’亮生活”专栏，通过发布相关典型案例以案释法，突出民法典亮点规定和创新之处，借以系统学习民法典相关制度，广泛开展民法典普法工作，推进民法典正确贯彻实施。

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合法有效的前期物业服务合同

对所有业主具有法律上的约束力

合同法规定的15种典型合同类型并不包含物业服务合同，物业服务合同相关规则多在《物业管理条例》中予以规定，效力层次相对较低。随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展，为回应社会实际需求，民法典在典型合同类型中增加了物业服务合同规定，为物业服务合同提供了民事基本法的依据。现实生活中，物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。普通物业服务合同是由业主委员会与经业主大会选聘的物业服务人签订的合同，是业主意思自治的结果，在履行过程中法律关系相对明晰。但是，业主并非前期物业服务合同的直接相对方，法律关系相对复杂，在履行过程中的争议也较多。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同。前期物业服务人由建设单位而非业主选定，但是，由于建设单位同物业买受人签订房产买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，即其他业主在受让房产等物业的同时，概括承受房地产建设单位所签订的前期物业服务合同，因此，由建设单位作为合同当事人签订的前期物业服务合同对后来的业主产生约束力。《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”如果业主与建设单位签订买卖合同时，其中未包含前期物业服务合同约定的内容，侵犯了业主的知情权，但是由于业主已经成为物业服务区域内的建筑物区分所有权人，并接受了物业服务，业主并不能主张不受前期物业服务合同的约束。

法条链接

民法典第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

民法典第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

广州市创浚物业管理有限公司与钟某某物业服务合同纠纷案

基本案情

2008

年5月，广州华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）与广州市创浚物业管理有限公司（以下简称创浚公司）签订《港汇华庭前期物业服务合同》，对前期物业服务事项进行约定。其后，广州市创浚物业管理有限公司港汇华庭分公司（以下简称创浚公司港汇分公司）依约管理港汇华庭大厦。钟某某是港汇华庭大厦的回迁户，于2009年12月28日收房，并按前期物业服务合同约定标准向创浚公司港汇分公司支付案涉房屋2010年1-3月份物业管理费。后钟某某向广州市物价局举报创浚公司乱收费，并以创浚公司与创浚公司港汇分公司乱收物业管理服务费为由拒绝支付2010年4月起的物业管理费。为此，创浚公司、创浚公司港汇分公司于2013年9月10日向广州市越秀区人民法院起诉钟某某要求其按前期物业服务合同约定标准支付自2011年9月1日至判决发生法律效力之日止的物业管理费及逾期支付管理费的违约金。

裁判结果

法院一审判决：一、钟某某自判决发生法律效力之日起十日内向创浚公司、创浚公司港汇分公司支付案涉房屋2011年9月1日至判决发生法律效力之日止的物业管理费；二、驳回创浚公司、创浚公司港汇分公司的其他诉讼请求。

钟某某不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

裁判理由

创浚公司与华银公司签订的《港汇华庭前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对创浚公司及作为业主的钟某某均具有法律约束力，双方均应遵守履行。创浚公司与创浚公司港汇分公司根据上述合同，自2008年7月1日起对港汇华庭进行物业管理，为包括钟某某在内的小区业主提供了相关服务，钟某某实际接受了创浚公司与创浚公司港汇分公司提供的物业管理服务，且支付了2010年1月至2010年3月的物业管理费，双方之间形成了事实上的物业服务关系，依据等价有偿的法律原则，创浚公司与创浚公司港汇分公司诉请钟某某按前期物业服务合同约定的标准支付2011年9月1日至今的物业服务费，合法有据，予以支持。至于钟某某认为创浚公司与创浚公司港汇分公司违反规定，收费标准超出物价部门的收费标准的问题，因物价部门在受理钟某某的投诉后，在案件办理期限内，物价部门仍未作出创浚公司与创浚公司港汇分公司属乱收费的认定，故钟某某认为创浚公司与创浚公司港汇分公司乱收费依据不足，法院不予采信。关于钟某某是否需要支付违约金的问题。因创浚公司与创浚公司港汇分公司与钟某某之间对于钟某某的收楼时间，物业管理费的收费标准问题存有争议，故创浚公司与创浚公司港汇分公司要求钟某某支付逾期交纳管理费费的违约金理由不充分，不予采纳。

法官说法

虽然合同法未规定物业服务合同类型，但现实生活中因物业管理服务引发的业主与物业服务人之间的纠纷却十分普遍，《民事案件案由规定》也对物业服务合同纠纷案由进行了规定，实务中处理的物业服务合同纠纷则构成法院受理的重要类型之一。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。民法典吸收了该条相关规定，因此，在民法典施行后，相关规则将继续适用，即前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，应对前期物业服务合同事宜多予关注，以正确做出购房决策，避免日后产生纠纷。

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