2019年已过半，楼市也步入下半场，回望上半年的楼市发展，在“房住不炒”主基调下，全国各地积极落实因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，迄今已出台各种调控政策251次，楼市整体在平稳中前进。

但基于各城“冷热不均”情况，对重点城市的政策监控主要表现为维稳和分化。对于楼市过热的热点城市，主要以限购、调整土拍规则、二手房交易契税、规定房价涨幅等措施严厉调控；而对于有销售压力的城，以调整公积金、放宽落户门槛、引进人才、公租房、住房保障、放低社保缴纳时间等政策进行放松，一城一策已成为常态，不妨来回顾一番：

全国楼市政策关键词

1、一城一策加码！上半年全国各地发布调控措施251次

今年以来，在房地产市场政策不断微调、部分城市房价出现上行态势，各地调控次数明显增加。据中原地产研究中心统计显示，截至6月30日，上半年全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年的192次，同比上涨31%。其中1-5月各地发布的调控措施已达205次，

与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

1月到3月调控分别为68次、21次、15次；值得注意的是，3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次；4月各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长；5月份全国房地产行业调控高达41次；6月全国又有多个城市加入调控大军，西安于6月20日发布的最新调控最引人热议。新政规定：新迁入市民落户满一年方可购房，外地居民社保或个税满5年方能购房。如此严厉程度堪比北上广深，外地居民5年的社保个税门槛让人望而却步；而新落户居民满一年方可购房，相当于堵上了“落户直通售楼处”的通道，最新大力度“新政”如下：

杭州“限房价、限精装修”土拍新政正式出台！

6月29日，杭州市区9宗地块发布挂牌公告，出让条件首次设置了“限房价、限精装”。至此，流传已久的杭州土拍新规尘埃落定。

业内人士认为，杭州此举将更好地稳定房地产市场，短期内房企拿地更加理性。但也有声音认为，土拍规则调整“治标不治本”，关键要力求合理的供求关系，适度加大土地供应，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

此政策出台，调控进一步细化，给杭州的房价加了一个盖，好比牛被关进笼子里了。反应了杭州楼市还是过热，需要降预期，给楼市降温。

7月1日珠海执行二手房新政！个税可按总额2%征收！

2019年6月26日傍晚，珠海市局所得税科发布了一则《关于个人房屋转让征收个人所得税有关问题的通知》

《通知》显示：个人转让房屋个人所得税由纳税人自行选择征收方式，自行填报房产交易信息。纳税人可以提供完整、准确的房屋原值资料，能够正确计算房屋原值和应纳税额的，据实征收个人所得税；纳税人不能提供完整、准确的房屋原值资料，不能够正确计算房屋原值和应纳税额的，可实行核定征收个人所得税，核定征收率为2%。

这对珠海二手房市场来讲影响很大。举个例子，如果按照之前的纳税方式，买进一套200万的房子，以300万卖出。按之前的个人所得税征收，则需要缴纳100万*20%=20万。但选择新的征收方式来算，300万*2%=6万。中间整整少了14万。

业内人士分析指出，最近几个月房地产调控超过百次，处于历史高点。随着中央层面对房地产调控的政策更加放权与愈加精细化，“因城施策”的调控特点逐渐清晰，后续关注点在于因城施策试点是否扩围、长效机制的完善下短期行政化限制措施退出的配合。

2、上半年超30城公积金出新政：多地收紧

2019年以来，全国多个城市出台公积金新政，主要以政策收紧为主。具体表现为限制公积金贷款最高额度、提高公积金贷款首付比例、限制甚至暂停异地公积金贷款等等。经梳理发现，2019年以来已有超30城在公积金政策上发力，多城以满足刚需和普通改善需求为主。

(注：不完全统计）

徐州公积金中心：职工购房可用组合贷额度不超总价的70%

近期，徐州市住房公积金管理中心对外发布，自6月1日起，徐州市住房公积金管理中心将实施组合贷，徐州职工购买自住住房，住房公积金贷款和商业银行贷款可以组合使用。组合贷的额度最高不超过所购商品住房总价的70%，二手房首次贷款不超过总房价的60%，组合贷的比例最高不超过公布的住房公积金最高比例，且首付加组合贷款总额不高于房款总额。

不难看出，公积金政策也呈现“一城一策”特点，多个城市公积金新政主要是满足刚需购房者需求；部分城市大幅收紧公积金政策，希望对当地市场起到降温作用；还有一些城市对一些违规使用公积金进行严格管控和加强征信方面的规定，主要是要求购房者需及时偿付本息，防范公积金贷款恶化。

3、四部门规范公租房发展：鼓励政府将存量住房当公租房

5月18日，住建部、发改委、财政部、自然资源部共同印发的《关于进一步规范发展公租房的意见》提出，人口流入多、公租房需求大的城市，要切实增加公租房实物供给，可通过配建、长期租赁等方式多渠道筹集房源，鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。

4、发改委：放宽落户不等于放松房地产调控

近日，国家发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中明确提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。2019年以来，已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等6城市发布新政，放宽落户限制。

5月6日，国家发改委对外表示，放宽落户不等于放松对房地产的调控，而是有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。对此，发改委发展战略和规划司司长陈亚军表示，绝不能搞选择性落户，放宽落户并不是放弃对人口的因城施策，不管户籍制度怎么改，房子是用来住的，不是用来炒的，这个定位是必须坚持不能动摇的。

5、全国抢人大战不断升级超30城出台人才政策

为了吸引人才，除了落户限制，多地发布多样化人才政策。今年以来，全国各地“抢人大战”不断升级，截至2019年4月，据统计，全国超30城陆续出台人才政策，特别是二三线城市，不断推出人才落户、补贴购房等政策。

近期又有重庆、南京等城市进行“抢才大战”，重庆：发布英才计划，人才最高可获200万支持经费，6月2日，为了深入推进科教兴市和人才强市行动计划，重庆市委、市政府已下发《“重庆英才计划”实施办法（试行）英才计划主要内容：①计划5年内遴选高层次人才2000名、团队500个；②最高可享200万元研究支持经费；③创新创业示范团队每个享30万元支持经费；④享受配偶和子女就业、子女入学入托等。

南京高淳放松限购,外地户口无需社保或个税。6月3日，南京外围区域高淳、六合购房资格放松，外地人无需近3年内累计缴纳2年社保或个税，只需要有南京（楼盘）居住证，用工劳务合同和营业执照复印件即可，但仍限购一套。

面对各地络绎不绝的抢人砝码，张大伟认为，人才购房补贴政策，各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级，产业转移，有利于经济发展，很大程度上也推动了房地产市场的需求。

6、2019年立法工作计划公布住房保障条例有望出台

随着房地产市场长效机制的不断落地，相关立法工作也逐渐提上日程。5月11日，《国务院2019年立法工作计划》公布，其中与房地产相关的《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》列入立法计划，这三部条例均由住房城乡建设部起草。

对于今年法规能否如约面世，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年面世的可能性很大。前两年一直迟迟未出台的原因是房地产市场的波动较大，产品创新也很多。现在房价相对稳定，使得政策制定部门更有精力去制定法律条例。“而且住房租赁近年又出现了新问题，甲醛、租金贷、租售同权等在新法规里面都会得到体现，因此我认为住房租赁条例、城镇住房保障条例在今年还是都很值得期待的。”

武汉楼市政策变化不大

从武汉楼市来看，调控政策变化不大，主要延续以往的政策来实现长效机制。在落户方面，近两年武汉实施“百万大学生留汉计划”，大力吸引大学生来汉就业落户，效果显著；人才引进方面，武汉的“大学生八折买房”政策自推出以来便反响不错，武汉于2017年在全国各大城市中率先打响了“抢才大战”，提出“让大学生八折购房”，自实施以来反响一直不错。

1、武汉公布79个楼盘可退房

1月22日，武汉市房产交易中心发布通知关于武汉市精装修项目信访问题化解的批示，公布79个涉稳楼盘，凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续，不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。

2、城镇化率超过80%武汉楼市限购政策暂无调整

4月8日，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，今年我国将继续加大户籍制度改革力度，并分类提出了具体要求。目前武汉城镇化率达到80.29%，同时，武汉楼市政策暂无调整，仍在严格执行限购政策。经查询《2018年武汉市国民经济和社会发展统计公报》发现，2018年武汉市常住人口1108.1万人，城镇化率在2017年首次突破80%的基础上进一步提高，达到80.29%。按照人口规模，武汉属于超大型城市。

据了解，2017年开始，武汉在全国率先实行大学毕业生“零门槛”落户，对留汉就业创业大学毕业生产生巨大吸引力。按照此次国家发改委通知要求，今年，作为超大城市的武汉还将要完善积分落户政策、大幅增加落户规模精简积分项目。

此外，与户籍紧密联系的楼市限购政策，目前暂未出现调整。按照现行政策标准，全市中心城区及东西湖、江夏、黄陂3个新城区的部分区域都属于限购范围。在限购区域内，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房；非武汉户籍居民购房需提供自购房之日前2年（含2年）连续缴纳社会保险或者个人所得税的证明，禁止购买第二套住房。

3、武汉二手房购房资格核查全程网办

7月1日起，武汉市开始实行二手住房购房资格核查全程网办，购房者房查无需再前往各办事点窗口、无需提交纸质材料办理，突破性地实现了“跑零次”“不见面办理”。

具体操作上，购房人可通过武汉市住房保障房管局微信公众号或网站申请购房资格核查，中介机构可通过武汉市房地产经纪服务平台为购房人申请购房资格核查，并为买卖双方提供合同网签及打印等服务，实现全程“网上办”和取消纸质收件。同时，房管部门可通过多部门信息共享，对购房人的购房资格信息进行联网核查。核查结果将在申请后48小时内反馈，有效期为60个自然日。

值得注意的是，购房人、中介机构应对申报信息、资料的真实性进行承诺。如购房人提供虚假资料骗取购房资格的，将记入个人信用档案。中介机构协助购房人骗取购房资格的，房管部门将依法依规予以处理。

4、武汉公积金年度结息16.58亿元，下半年住房贷款额度暂不调整

7月1日，不少市民打开公积金账户发现，多了一笔钱。据悉，6月30日，武汉住房公积金管理中心按照国家有关规定，为武汉地区310.85万缴存职工，结计住房公积金账户存款利息16.58亿元。

此外，根据公积金中心通知，2019年6月30日住房公积金个人贷款率为82.85%，今年下半年武汉住房公积金个人住房贷款的最高贷款额度保持不变：缴存职工家庭购买首套普通自住住房的，最高贷款额度为70万元；购买第二套改善性自住住房的，最高贷款额度为50万元。

不难发现，通过近年来的调控，武汉楼市成效显著日趋于理性，市场在调控之下保持平稳发展，所以整个上半年武汉没有出台重大调控举措，下半年楼市平稳发展的态势下，新政出台的可能性更低。

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