“房子是用来住的，不是用来炒的”，

已经说了4年了。

2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

2019年12月，中央经济工作会议明确了“房住不炒”的定位。

2021年7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布了关于持续整治规范房地产秩序的通知——房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务4个重点整治方向。

直至2021年7月30日的政治局会议，还在强调“房住不炒”的重要性。

哈尔滨的房子呢？只能住了。

投资？可以放弃幻想。

第一点：“内生市场”越来越严重。

中国人口结构的发展，助推了中国房地产的发展。

而房价的涨幅，很大程度取决于人口增量。

换句话说，即供应与需求。

七普数据，谜底揭晓。

▲数据来源：国民经略

这10年间，深圳增加了700多万人，西安增加了将近500万人，宁波增加了将近200万人......

这是庞大的刚需需求，有刚需支撑的地方，长线房价才有可能涨起来。

哈尔滨呢？

全市10年减少了62.7万，而主城六区——道里、南岗、香坊、道外、松北、平房净增了55.44万。

实事求是，并不理想。

哈尔滨没有人口增量的填充，房产价值未免有些暗淡。

结合七普数据来看。

哈尔滨一直在“内生市场”大起大落——“主城汇集，外县递减”。

哈尔滨缺少的，是外生的“移民基数”。

而“移民基数”越少，板块生长速度就越慢，价值迸发周期便会无限延长。

未来，哈尔滨的“内生市场”的比例将越来越大。

哈尔滨“内生市场”的发展，抬高了哈尔滨房子的居住属性。

投资炒房？

没有意义，居住才是务实的第一需求。

第二点：经济反弹速度低。

无意唱衰哈尔滨。

只是纵观哈尔滨这些年来的问题，才知道，它需要时间。

8月23日，国常会开会提出“东北全面振兴”的规划目标。

政策规划再完备，发展也需要时间的积淀。

而影响房价的因素有很多，决定楼市能走多远的，是经济基本面。

来看一个重要指标：城市资金总量（本外币存款）。

▲数据来源：各城市统计局/米筐投资•老船长

先来看看2009-2019年这10年间哈尔滨的城市资金总量变化。

2009年哈尔滨城市资金总量为5031.1亿元，42城中排名25。

到了2019年，哈尔滨城市资金总量为12250.5亿元，42城中排名29。

10年时间，哈尔滨排名下滑了4位。

2020年12月末，哈尔滨城市资金总量13749.4亿元，较2019年同比增长6.5%。

截止到2021年5月，哈尔滨城市资金总量为14404.7亿元，同比上涨7.3%。

▲数据来源：哈尔滨市统计局，2021年5月哈尔滨统计资料

▲数据来源：聚汇数据

资金总量城市30强，哈尔滨还够不上。

即使哈尔滨资金总量同比在上涨，但对比其他城市，哈尔滨任重道远。

在整个国家的大背景下，哈尔滨经济的反弹能力，并不强。

手里的钱，最终决定房价高度，以及对楼市的支撑力。

预计哈尔滨楼市基本面在很长一段时间内，都将保持这个势头。

房价的拉升，经济是一大点。

而城市资金总量，直接影响房价上涨动能和天花板。

哈尔滨，仍需努力。

第三点：大环境变了。

中国的第一次房产改革是97年的住房体制改革。

取消福利分房制度，推行住房商品化，发展经济适用房。

在98年的记者会上，国务院原总理朱镕基也曾提醒国人，未来的住房问题，将是中国经济的新的增长点。

伴随着97年分房制度的取消，房地产开始迅速发展。

直至15年棚改政策推出，房价已经不知道翻了几番，上百万或许也只买得了大城市的一个卫生间。

这样的房地产，不免让人感到惊慌。

其扼杀的不仅是当代年轻人的消费能力，更可怕的是，每月的996和房贷的压迫，已经剥夺了我们的思考时间和创造力。

“房住不炒”由此而来。

过去国内资金和国际热钱疯狂热涌入中国房地产，致使房地产成为了中国经济的蓄水池。

但现在形势变了，中国经济形势不允许我们冒险，为了避免我们走向上世纪80年代东京房地产市场的老路，“房住不炒”已箭在弦上，不得不发。

近年来，国家多次出台政策调控，“三道红线”、“两点禁令”、“两条红线”等，给了房地产致命一击。

前两年是“冒头式”挨打，今年是“扫荡式”风暴。

即使楼市调控的难度不断考验着地方政府的拿捏水平，市场“情绪”仍被牢牢掌握在国家手里，调控灵敏度还在直线上升。

房价上涨过高的，有“房贷管控”与“二手房指导价”；

房价“骨折”般下跌的，有“限跌令”这款“预防针”。

要相信，“房住不炒”只会是常态。

学学深圳，财政脱离土地，企业与个人税完全支撑得起其“示范区”的名号。

哈尔滨，是这大环境中的一份子。

身在其中，必遵循大势。

第四点：哈尔滨楼市是"佛系市场"。

哈尔滨主城区人口稳定，因此每年的需求量趋于平稳，相差无几。

任凭外界风起云涌、惊涛骇浪，哈尔滨仍旧“风雨不动安如山”。

多大的锤子，都锤不到佛系的哈尔滨。

需求量稳定，供应量就是“房价开关”。

▲数据来源：易居2020年哈尔滨房地产市场年度报告

如果市场好，开发商积极拿地，随之供应大增，把向上的行情压下来，房价不会大涨。

如果市场不好，开发商不积极拿地，随之供应减少，房价能扛住。

伴随哈尔滨“内生市场”的发展，哈尔滨的供需关系，很难有太大变化。

哈尔滨楼市严重供大于求，自2020开始进入3年以上“锅底形横盘期”。

以上4个理由，哈尔滨，还用“房住不炒”吗？

房价趋稳，才是真的“房住不炒”。

有人好奇，哈尔滨房产真的一点投资价值都没有吗？

也不尽然。

对于投资，惯性思维是“在涨停板上买股票”，容易有“明天一定会高开”的感觉。

然而现在哈尔滨的环境，不适合“高开”。

适合投资的板块有限，要是坐等经济反弹，涨幅也不过一个资金成本。

投资无望，那么居住如何？

对比其他城市，哈尔滨的居住价格就让人舒服多了。

今年1月份到6月份的成交数据来看，哈尔滨商品房成交均价为10367元/㎡。

再来看看其他城市。

不提一二线城市，单看浙江的三四线城市，有的房价就比哈尔滨贵不止一半。

义乌的二手房均价2万5，昆山二手房均价2万，更不用说学区房了。

客观来说，哈尔滨的“住”，还是很合适的。

更何况，投资与自主，本来就是两套买房逻辑。

从现在开始，在哈尔滨买房，应该把“住”放在第一位。

所以说，“房住不炒”，和哈尔滨没关系。

摆平心态，不要再对楼市心潮澎湃。

“房住不炒”这样的政策，对于真正的刚需是有好处的。

因为只有真刚需，才会忽视这些政策的影响。

佛系的哈尔滨楼市，是一个平凡的世界。

认清真相，接纳平凡。

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