未来三年，绵阳将要实现人均住房面积保持40㎡以上。听到这个言论，你可能觉得有些狂妄，我都甚至还会觉得政府要发房？？？

好了好了，玩笑归玩笑，我们来看看这次省政府又在放什么大招。

大招前的铺垫：2018年之前四川目前的房地产形势发展主要为：“

一城突出、两类格局

成都市首位度高，集聚效应明显。

从人口和经济总量看，成都市与其他设区城市具有明显的数量级差。

住房市场同样呈现“两类格局”特征。

成都市住房市场占全省的半壁江山，而其他城市之间差距不大。

从住房市场发展程度看，成都市存量住房买卖市场已较为活跃

，2017年存量住房交易面积占当年全市新房和存量房总成交面积的41.6%，住房租赁需求较大，其他城市存量住房买卖和租赁市场尚处于起步阶段。

成都依然是一家独大，在人均住房占有率方面：

四川城镇居民人均住房建筑面积高于全国平均水平

。2016年，全省城镇居民人均住房建筑面积达到40.9平方米，比全国平均水平高4.3平方米。

住房自有率较高。

2017年，全省城镇住房自有率达到90.5%。按照收入五等份分组，经济实力最弱的低收入户住房自有率也达89.1%，与其他组别差距不大。

高人均住房面积、高住房自有率是四川房地产发展的标签，怎么看怎么说，都难免觉得四川太幸福了喂！

但恰恰在2017年末到2018年上半年，四川省内各城市如绵阳，房地产市场爆红，房价呈飞速上涨之势，同时供应量也骤地减少。为了坚定房子是用来住的，不是用来炒的定位。10月31日，四川省住房和城乡建设厅于10月31日印发了《四川省城镇住房发展规划(2018-2022年)》(以下简称《规划》)。

根据这份文件目录，我们把规划共分为八大部分：

1、发展基础与面临形势；

2、指导思想、基本原则和发展目标；

3、促进住房市场平稳健康发展；

4、完善住房保障制度；

5、推进老旧小区改造更新；

6、全面提升居住品质；

7、城市住房发展分类指引；

8、配套政策措施。

主要阐述了四个重点，可总结为“一个定位”、“一个目标”、“两个体系”、“三类区域布局”、“四项新举措”。

“一个定位”是指坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性。

“一个目标”是指在全省住房发展基础良好，户均达到一套房的基础上，提出让全省人民逐步从住有所居迈向住有宜居。

“两个体系”是指发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，明确建立住房市场体系与住房保障体系的要求。

“三类区域布局”是指建立与省委“一干多支”发展战略相适应的住房供应格局，住房发展按“一干、多支、三州”分类布局。

“四项新举措”包括落实城市主体责任制，有重点的发展共有产权住房，“建立两清单、优化两类配置、健全两个机制”住房保障机制，构建“人-地-房”挂钩的住宅用地供应机制。

本次规划还有两个目标亮点：

到2022年，要实现全省城镇居民人均住房建筑面积保持在40㎡以上。2018-2022年，全省城镇新增商品住房供应面积3-4亿平方米。

到2020年，完成集中成片的棚户区改造。到2022年，通过租、购、补、改等方式满足约380万户城镇家庭的住房保障需求，公租房保障覆盖到城镇常住人口家庭的5%以上。

稳预期、稳地价、稳房价

直接掐重点——未来三年，要

稳定住房供应规模和节奏，明确住房供应规模，稳定市场预期，防止住房供应大起大落。原则上以城镇常住人口家庭总户数为基本依据，住房年度供应套数大致按当地城镇常住人口家庭数的5%-7%确定。

根据住房供应计划，预测年度住房新开工面积，综合考虑闲置土地规模，根据规划容积率确定年度住宅用地供应规模。

同时还要建立住宅用地稳定供给机制

以“稳供给”为目标合理安排住宅用地供应规模和节奏，建立“人—地—房”挂钩的住宅用地供应机制。积极盘活存量土地，提高新增国有建设用地中住宅用地比例，提高普通商品住房用地比例，保障性住房用地应保尽保。根据住房发展规划，科学编制住宅用地供应三年滚动计划和年度供应计划，并将住宅用地年度供应计划落实到具体地块，定期分批推出，促进土地稳定、均衡供应。

划重点！！！未来土地交易将按年供应，并且细分到具体地块，以定期定量分批次的方式推出。

以“稳地价”为措施建立房价地价联动机制。鼓励灵活采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等土地出让方式，适度扩大招标方式出让比例。各地严格落实购地使用自有资金的规定，建立购地资金来源审查制度。

敲黑板！！！未来三年土地交易市场中，超过划定的溢价率比例后，地块成交模式将会有所变化，现房销售将会逐步推行。

加大闲置土地处置力度。对因企业原因造成土地闲置未动工开发满1年的，严格征缴土地闲置费。未动工开发满2年的，依法收回国有建设用地使用权。

在购房方面，未来三年将强化住房金融风险管控

严格落实差别化住房信贷政策。重点支持首套自住需求、坚决遏制投机炒房。人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制因城施策制定差别化住房信贷政策，督促金融机构严格落实四川省个人住房贷款首付比例要求。严格实施家庭自有房产核验、商业贷款和住房公积金贷款记录审查。优先保障本地居民购房需求，对本市(州)以外的购房者适当提高购房贷款门槛。

重点来了，未来非本地户口购房或许会提高购房贷款门槛，这一举措虽然已经在成都施行，但周边的市州仍然处于较为宽松的购房环境中。

严格个人住房贷款审贷管理。个人住房贷款严格执行偿债收入比例。金融机构加大对购房资格、首付资金来源和收入证明等的审查。禁止开展首付贷、转按揭等违规业务，加强对房产抵押贷款的管理。

推进住房公积金制度改革。按照国家统一部署，推进住房公积金制度改革，重点支持新市民、新就业的大学毕业生和中低收入家庭解决住房问题。完善改进住房公积金缴存、提取、使用和监管机制，积极支持职工用于自住的首套及改善性普通商品住房购房贷款需求。

因城施策

本次规划重点提出建立城市住房发展分类指引，按“一干、多支、三州”布局。

“一干”为成都市，成都市首位度高，经济规模、人口规模、住房市场规模占比大，对全省住房发展起引领带动作用。“多支”为17个设区城市(包括绵阳)和西昌市，这18个城市的经济规模、人口规模、住房市场规模较成都市差距较大，在住房规模、发展阶段、住房需求方面呈现出更多共性，住房开发建设水平亟需提升。“三州”为阿坝州、甘孜州、凉山州(不含西昌市)以生态功能为主，相比全省其他地区，经济规模、人口规模小，住房市场处于起步阶段，需要大力培育发展。

根据规划，绵阳在城市房地产发展中属于“多支”战略，由环成都经济圈、川南经济区、川东北经济区、攀西经济区、西昌市组成。

年均房地产开发投资规模总和与成都市基本持平，商品住房销售面积总和占全省的68.8%。城镇购房需求主要来自本地农业转移人口、本地进城务工人员、棚户区改造居民及当地城镇居民的改善需求，省外购房需求比重较成都略低。未来的发展重点是以城镇化和新增就业需求为导向，稳定城镇住房供应规模，防止土地供应大起大落，完善公租房和商品住房为主的“二元”供应体系，支持当地居民首次购房和改善购房需求，保持住房市场的平稳健康。

绵阳、德阳、乐山、眉山、遂宁、雅安市被划为环成都经济圈，未来三年的发展重点是推动一体化、同城化发展，引导住房需求合理分布。

未来三年，绵阳房地产重点任务如下图

川南经济区的宜宾、泸州、内江、自贡市重点是提高城市教育、医疗等公共服务水平，增强城市吸引力，在满足本地需求基础上，承接产业发展带来的新增住房需求。

川东北经济区的南充、达州、广安、广元、巴中市等城市重点是加快城镇化进程，促进农业转移人口就地就近城镇化，满足新市民住房需求。

攀枝花和西昌市重点是推动住房建设与旅游度假产业融合发展，适度开发健康、养生康养、旅游度假等住房产品。

发展目标：提升成都平原经济区、川南经济区、川东北经济区、攀西经济区、川西北生态示范区区域之间和区域内部基础设施的互联互通，提高中小城市基本公共服务均等化水平，引导人口和住房需求合理分布。

完善住房保障制度，更新居住品质及环境

内容囊括了公租房、共有产权住房、棚户区改造、外来人才安居政策、老旧小区改造更新、住房品质配套升级、提升物业服务水平七大板块：

保障性住房分为两类：配租型公租房和配售型共有产权住房，建立保障性住房房源和保障对象两张清单，实现“人—房”动态匹配。

公租房保障对象主要是城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、符合条件新就业无房职工和在城镇稳定就业的无房外来务工人员。

未来三年，将适当放宽公租房在户籍、住房、财产和收入等方面准入条件，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭优先配租公租房。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，明确合理的轮候期，在轮候期内给予保障。对环卫、公交等公共服务行业以及重点发展产业符合条件的青年职工和外来务工人员，可通过向行业和单位专项配租公租房，定向解决阶段性住房困难，深化“农民工住房保障行动”，解决稳定就业农民工的基本住房需求。

公租房具体保障对象、保障标准、补贴办法等依然是因城施策。

共有产权住房面向城镇中低收入住房困难家庭和符合条件的非户籍常住人口，具体供应对象、范围和条件根据国家有关规定再行确定。

共有产权住房不得通过上市交易或购买政府持有的产权份额转为商品住房，退出时只能由政府回购，或者转让给其他符合条件的共有产权住房申请人。共有产权住房购买一定年限内不允许转让房屋产权份额，确需转让的，由共有产权住房政府份额代持机构回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平变化等因素确定，回购房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满一定年限的，可转让给其他符合购买条件的家庭。

将稳步推进新的三年棚改攻坚计划。

坚持棚户区改造和“城市双修”结合，保护好历史文化街区和历史建筑，留住城市记忆，重塑城市活力。安置方式采取实物安置或货币安置形式。

支持各地在棚户区改造中以项目为载体，由政府搭建平台，通过“限房价、竞地价”土地出让方式建设商品住房，定向提供给安置对象。住房市场供应充分、房价较为平稳的城市，棚户区改造以货币安置和实物安置相结合。

住房市场供不应求、房价上涨较快的城市，棚户区改造应相应增加实物安置比例，促进保障和市场有机结合、动态互补。

引进人才补贴方面：

综合采取人才公寓、租房补贴、住房公积金等方式，多渠道多形式为符合条件的引进人才提供住房保障。

将符合条件的党政机关、企事业单位的新进无房职工纳入住房保障范围。支持人才集聚的大型企事业单位和产业园区利用自身存量用地，建设不超过项目总建筑面积15%的租赁住房以及配套基础设施。

开展老旧小区改造更新三年行动

优先对消防、屋面、管线、给排水、环卫、道路等问题进行重点综合整治，消除老旧小区安全隐患，开展既有住宅电梯增设新三年计划，支持有条件的既有住宅加装电梯。完善养老抚幼、无障碍设施、便民市场等公共服务设施，逐步补齐老旧小区普遍存在的居住配套标准偏低、公共空间不足、养老助残和公共服务设施缺乏、小区停车难等短板。

老旧小区改造更新建立完善机制

各地成立老旧小区改造更新工作机构，统筹规划、建设、城管、市政、供水、供电、供气等相关部门作为成员单位，协调推进老旧小区改造工作。

通过市场化运作引入社会资本，拓宽老旧小区改造更新的资金来源渠道。优先推进条件成熟的老旧小区，进行包括加固加梯、管线更新、供水改善、门窗更换、外墙保温、绿化重建、电缆入地、增加地面停车设施和改造提升小区直接相关基础设施等一体化综合改造更新。

推动适老宜居社区建设

新建居住区要充分考虑适老化需求，严格执行无障碍及适老化相关技术标准规范，将养老服务设施建设纳入居住区配套，统筹建设适老化的公共服务设施特别是医疗卫生和文化设施，加强养老服务设施节能宜居改造，为老年人提供安全、便捷、舒适的生活环境。

加强物业服务制度建设

适应对物业服务品质提升的现实需求，研究建立物业服务价格动态调整机制，按照“质价相符、按质论价”原则合理确定物业服务收费标准。构建物业服务纠纷快速处理机制，维护住户与物业服务企业双方的合法权益。

未来楼市的走向还将是包容、创新化的

鼓励打造精品化产品，大力发展绿色住宅、智慧住宅，满足住房改善和品质提升需求。创新住宅产品类型，结合消费升级和产业转型的要求，发展旅游度假型、康养型等新型住宅

，促进住房市场与城市现代服务业共同发展，满足个性化居住需求。

租购并举将会是未来三年楼市发展的主方向之一

在成都市等租赁需求旺盛的大城市，鼓励住房租赁企业集中新建或批量改造租赁住房，实施规模化运营，提升租赁住房品质。在攀枝花、西昌以及三州其他旅游资源丰富的城市，积极引入现代经营模式，鼓励住房租赁企业提供分时度假、房屋分享等多样化的住房租赁产品，满足特色化的住房租赁需求。

实行住房租赁网格化管理，将租赁合同备案与提取住房公积金、享受相关公共服务挂钩，完善支持住房租赁消费的优惠政策，引导城镇居民通过租房解决居住问题。成都市以住房租赁交易服务平台为依托，完善个人房源和机构房源准入机制，实现交易信息实时采集、交易流程实时监控，支撑市场监测与监管。其他市(州)参照省统一技术规范和基础数据标准，结合地方实际建设住房租赁服务平台，规范管理租赁市场。

市场监管方面，整顿住房销售和租赁市场秩序，规范住房开发、销售、中介等行为。全面推行交易合同网签备案制度，尽快实施新建商品住房和存量住房销售合同网签备案全覆盖，继续健全住房租赁合同登记备案制度。

严禁期房转让，有条件的项目逐步有序实现现房销售。

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