你问我答

“行风热线”解惑释疑

今天下午（9月14日），市住建局局长石建刚带领物业服务指导中心、房产科、房管处负责人参加了“行风热线”直播节目，围绕“共建美丽昆山·共享美好生活”的主题，和广大市民进行交流沟通、解惑释疑。

>>>.

FM88.9新闻交通频率

9月14日（今天）13:00-13:30直播

昆山视听（http://www.ksntv.com.cn/）

网络视频

9月14日（今天）

13:00-13:30

昆山电视台17频道

9月19日（周三）19:30首播；

9月20日（周四）16:50、19:30，

9月21日（周五）16:50重播。

下面，跟随小编走进直播现场看看吧

石建刚局长和主持人交流了市住建局的基本情况和住建局在学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和十九大会议精神、“美丽昆山”建设、保障安居等方面的工作，同时，回答了热心市民的各类问题。

小编整理了本次节目问答环节的主要内容

大家看看是否也是你关心和疑惑的问题

问答环节

我最近想买套房，然后想问下目前昆山执行怎样的购房政策？购房资格审核需提交哪些材料？

我市严格按照苏州市人民政府《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（苏府[2016]150号）文件执行。该文件规定，非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。目前昆山仍执行该政策。

购房人属于苏州市户籍居民家庭的，需提供家庭成员（家庭成员指配偶及未满18周岁的子女）的身份证、户口簿或户籍证明、结婚证（离婚需提供离婚证及离婚协议书）等材料。

购房家庭属非苏州市户籍居民家庭：还需提供的自购房之日起前2年内在苏州市范围内（含姑苏区、吴中区、相城区、高新区、工业园区、吴江区、常熟市、张家港市、太仓市、昆山市）累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，特别提醒一下，如果涉及个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明上出现“补交”字样的，均属不符合购房条件。

我想请问下，购房合同完成网签备案后，因为个人原因，不想买了或者买不起了，这样可否办理退房？

《昆山市加强房地产市场管理实施意见》昆政发〔2016〕73号文件的规定，“规范购销经营行为，防止和打击逃避税费、炒房炒价的投机行为。严格控制商品房购销合同解除、合同加减名等，商品房屋交付备案后不得退房，应及时开具不动产登记办证联发票、办理不动产登记证。”根据该文件精神，商品房购销合同已网签备案，如所购房源未取得交付备案证，购房人与开发商协商一致可至我局房管处办理网签备案解除手续。如所购房源已取得交付备案证，则不得办理网签备案解除，通过民事诉讼等途径解除的除外。

我是外地人，想在昆山买房子，但是我不符合昆山的购房条件。之前去看房子，中介和我说可以给我包装成符合购房条件的，但要出一笔包装费用，这个可信吗？

中介通过不正规的手段为不符合购房条件的人进行购房资格的包装，属于违规行为，我们一经发现，将依照法律法规进行查处。建议不符合购房条件的朋友不要冒险或存在侥幸的心理，从而给自己带来一些额外的麻烦和损失。

我想问下，作为我们老百姓，没有专业的知识，很多消息也比较闭塞，该如何最大程度地在二手房买卖中规避交易风险？

想规避风险就要知道二手房交易过程中有哪些风险，其中重要的一点就是买方要确保房子是靠谱的,卖方要确保收到购房钱款。要规避这样的风险，买方首先要做的就是对房产证的检查，评估真伪，可以委托中介向不动产登记中心核查房子的产权情况以及有没有抵押、有没有债务、是不是被法院查封等，这些我们都需要考虑进来，然后再进行交易；在交易过程中也可以向房产交易中心申请做资金托管，以确保资金的安全。

现在二手房交易很多，但普通群众对中介收费不是很清楚，我们昆山这边有规定中介的收费项目和金额吗？

根据江苏省物价局、住建厅《关于放开权证代理收费等房地产中介服务收费的通知》（苏价服〔2014〕223号）文件规定：“放开房地产中介服务机构的权证代理收费、抵押贷款代办服务收费、房屋租赁代理收费等经纪服务收费项目，实行市场调节价，具体收费标准由房地产中介服务机构和委托人协商确定，合同约定。”因此，建议市民在购房前与中介机构就收费项目和金额进行协商、确认，双方达成一致后，再在房屋买卖合同上进行书面约定明确，从而避免日后产生纠纷。

如果一个小区一直未能成立业委会，是否可以成立物业管理委员会？

根据《江苏省物业管理条例》第十五条：符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。第二十七条：“不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。”

我们停在小区里的车辆被盗或损坏，请问物业服务企业到底该不该负赔偿责任？

物业服务企业是按照物业服务合同提供相应的物业管理服务，发生这种情况，要看物业服务企业是否对车辆负有保管的责任,如果在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，且收取了车辆保管费，就形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，对于在保管期间发生的保管不善造成保管物毁损的，保管人即物业服务企业应当承担赔偿责任。

每年物业公司都会有信用等级，想问一下这个具体是如何考评的？

2015年11月，市住建局会同公安、民防等部门出台了《昆山市物业服务企业信用信息管理暂行办法》，推进物业行业信用体系“五方共建”，由区镇、城市管理办事处物业管理部门、业主委员会或建设单位、派出所、人防工程管理站和我局对物业企业信用进行考评。物业服务企业年度信用等级分值由：市住建局考评分*30%+属地考评分*30%+合同方考评分*20%+属地派出所考评分*10%+人防工程管理站考评分*10%组成，按照物业企业信用得分划分为甲乙丙丁四个等级，分类管理。对甲级物业企业，减少日常检查频率，行业各类奖励评比，予以优先考虑；对乙级物业服务企业正常开展经营活动，不重点监管；对丙级物业服务企业进行重点监管，一年内只能参与一次物业项目的招投标工作；对丁级物业服务企业增加检查频率，不出具诚信证明，连续两年信用考评结果为丁级的物业服务企业，清出我市物业服务市场。

据了解，从去年开始物业企业资质审批已经全面取消，物业行业准入门槛好像越来越低，行业主管部门主要从哪些方面对物业市场进行监管和约束？

2017年物业企业资质审批取消后，我局印发了《昆山市标准化物业服务管理示范文本》，以标准化手段细化行业监管，规范物业企业服务行为。一方面，充分发挥行业自律作用，指导市物业服务管理协会成立督导调处组，从不同企业抽调资深物业专业管理人员至业主投诉多、群众反映强烈的物业项目，进行实地勘察核实，就相关问题立即开具整改单限期限时整改。另一方面，重点从信用管理入手，加强对物业企业行业管理：一是完善物业行业信用体系建设，加强事中事后监管。以信用评价为抓手，推行物业企业分级差别化管理。2018以来，限制88家丙级企业投标，禁止18家丁级企业投标，清理了62个物业项目经理。二是以行业准入为抓手，加强前期物业管理。优化前期物业招投标方式，明确选聘物业服务企业方式与参与前期招标的条件，进一步推广前期物业公开招投标，规范物业项目承接查验，减少前期开发建设遗留问题。三是以第三方服务为抓手，加强专业化监督管理。成立了物业专家库，制订《昆山市物业专家库管理办法》，公开招募评标、工程、电梯、消防、智能化、暖通等专家93名，通过引入第三方评估机制，对物业市场行为全面开展第三方监督。

申请维修资金在什么情况下可以申请应急使用？

发生危及房屋安全，有下列六种情形之一的，可在相关业主不能形成法定多数意见的情况下，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：1.屋面防水损坏造成渗漏的；2.电梯故障危及人身安全的；3.公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的;4.楼体单侧外立面有脱落危险；5.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；6.危及房屋安全的其他情形。

住房保障

我们知道，住房保障也是住建局重要职能，请介绍下保障安居方面的工作。

另外，目前享受住房保障政策的对象有多少人？在管理方面有哪些难点需要市民理解支持？

近年来，住建部门认真贯彻落实国家、省和苏州宏观调控政策，以解决中低收入住房困难户、外来务工人员以及新就业人员住房问题为重点，以满足群众多层次的住房需求为目标，在探索建立公共租赁住房制度，推进老旧小区改造和各类保障性住房建设方面，开展了大量工作，并取得了积极成效，目前昆山已形成了经济适用房、公共租赁房、安置房、人才公寓、蓝领中心等多种类型保障性住房互为补充的保障体系。

2018年，我市严格执行市政府出台的《昆山市保障性住房管理办法》，进一步推进住房保障货币化补贴，实施公共租赁住房和廉租房并轨运行，住房保障方式更加多样化。同时严格规范住房保障资格对象的管理，实行住房保障的作息化平台管理。实现了3个“应保尽保”，一个是城镇低保住房困难家庭申请公租房、租赁补贴和经济适用房购房补贴应保尽保；二是城镇中等偏低收入住房困难家庭申请经济适用房购房补贴应保尽保；第三是因病因残住房困难家庭优先进保的原则。

至2017年底，我市通过发放租赁补贴、配租配售保障性住房等方式，保障中低收入住房困难家庭共有36530户，其中：公共租赁住房（含廉租住房）保障24109户，经济适用住房保障3017户，限价商品住房保障9404户。2018年1月至今，仅市级财政负责保障的4个城市管理办事处，已发放505户公租房一、二季度租金补贴140万元，发放21户经济适用房购房补贴887万元。对于如何申请住房保障的程序、申请的条件和相关政策，我局已在中国昆山政府官网住房保障中全部实行公开和公示。

需要广大市民理解支持的是，住房保障是动态管理的，获保障资格的市民随着生活条件的变化，有些可能不再满足保障资格，就需要配合政府退出保障，将有限的保障资源向更需要的家庭提供，但目前有些原来提供实物分配的公租房，保障对象已过世，但子女仍占有公租房，我们房管部门正在加大清理力度。

节目尾声，石建刚局长用一段话展望昆山的城市建设，结束了本次节目

民有所需，我有所为

”是我们住建局工作理念，我们将进一步做好建设服务与行业管理工作，以建设现代化大城市为定位，不断完善城市功能设施，争做高质量发展榜样，全力推动城市建设“全新一跃”。

版权申明: 本站文章来源于网络或网友自行上传，如果有侵权行为请联系站长及时删除。