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在司法实践中，一些当事人虽然胜诉，但生效的文书中判定的义务有时会得不到履行，此时通过申请强制执行可以请求人民法院强制义务人承担责任，但是对于被申请人拥有的受限产权的经适房是否能够强制执行是实践中存在的一个问题，本文将通过对经适房购买出售等条件的介绍，结合对司法判例的研究，对这一问题进行分析。

一、经适房的概念、购买及出售条件

（一）经适房的概念

根据《

经济适用住房管理办法

》（下称《办法》）的规定，

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

通常被大家称为经适房。

（二）购买条件

经适房根据建设方式的不同，可以分为政府政策优惠建房和单位集资合作建房。《办法》第二十四条规定：经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。第二十五条规定：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。第三十四条规定：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

通过上述规定我们可以看出购买经适房的应当是符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

（三）出售条件

《办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

通过规定我们可以看出对于已经住满5年的经济适用房，业主可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。但按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

二、司法实践中对于经适房执行的裁定

由于经适房购买条件及出售条件的特殊性，法院在执行过程中通常会存在三种情况：

（一）人民法院认定经适房属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，裁定终结执行程序。

在申请执行人刘明明与被执行人马俊、马光顺民间借贷纠纷一案中，法院认为“被执行人马光顺名下不动产已在诉讼期间（2016年11月8日）被本院预查封，查封期限三年。经查，上述不动产系马光顺购买的经济适用房，且其名下只有上述一套房产。被执行人马光顺长年卧床不起。夫妻每人每月2000余元的退休金，再无其他财产。本院将上述执行情况告知申请执行人，并组织双方进行调解，但未能协商一致。鉴于被执行人马光顺目前的状况，本院认为并不适宜对其名下不动产进行强制执行，并与申请执行人进行了沟通，申请执行人对此表示理解，并同意终结本案本次执行程序。”同时在裁定书中指出：本案申请执行人享有的债权依法受法律保护，但债权的实现取决于被执行人是否有履行债务的能力。在本次执行程序中，被执行人之一马俊已死亡，且未发现有遗产。被执行人马光顺虽名下有一处不动产，但其目前的状况并不适宜对该不动产进行强制执行。申请执行人亦对此表示理解认可，故本次执行程序应予终结。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于适用第五百一十九条之规定，裁定如下：终结（2016）苏0114民初5739号民事判决书的本次执行程序。（【2017】苏0114执354号）

在该案中，法院实际上依据了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。在司法实践中，由于经适房往往是被申请人唯一的居住房屋，法院通常会裁定终结执行程序，当申请人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。

（二）人民法院认为经适房的购买人拥有有限产权，不宜强制执行，裁定终结执行程序。

在李某、陈某法定继承纠纷一案中，法院在裁定中写明：执行中，南昌市住房保障和房产管理局于2017年6月16日向本院复函：“经济适用房购买人拥有有限产权，不宜强制执行。如若执行处置申请执行人名下的经济适用房，购买人需通过申请经济适用房上市的方式变有限产权为完全产权房（商品房性质）之后才能办理”。故要求将上述经济适用房过户至申请执行人李某名下暂不具备处置条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条规定，裁定如下：终结本次执行程序。（【2017】赣0192执19号之一）

该种情形下，法院认为经适房的购买人拥有的是有限产权，不具备强制执行的条件，会裁定终结执行。

（三）人民法院在确定对经适房的强制执行不会造成被执行人生活困难的情况下，会支持对其进行强制执行。

在李某某与万某某离婚纠纷一案中，株洲市中级人民法院认为，“本案的焦点是：申请复议人李某某名下长沙市火星开发区X号房屋是否可以拍卖或者变卖。天元区法院拟拍卖的被执行人李某某所有的长沙市火星开发区X号房屋原系李某某与万某某所共有，两人离婚时判决归李某某所有，该房屋两人离婚前用于出租，离婚后李某某也未在该房屋内居住，并非李某某生活所必需住房。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，李某某名下长沙市火星开发区X号房屋显然不属于该规定中不能拍卖的房产类型，申请复议人李某某的复议理由不成立，对其请求本院不予支持。”（【2014】株中法执裁第17号）

在该案中，法院认为，被强制执行的房屋并不属于被执行人的生活必须住房，属于可以拍卖的房屋。

从上述裁定书中我们可以看出，对于经适房，在执行过程中，大多数情况下法院会对其进行查封，但通常不会进入拍卖、变卖等程序，也有法院会支持对其拍卖。

三、对经适房适用强制执行的分析

我们认为经适房能否被强制执行需要区别对待。对于生活确系困难，被申请执行的经适房是其及家属的唯一住房时，法院应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，裁定终止对该房屋的强制执行。

如果房屋属于经适房，但实际不是被申请人的唯一住房，或者与被申请人有抚养关系的人有其他住房的，该房屋都可以被强制执行。当然强制执行应当严格依照《办法》的规定，对于满五年的经适房，应按照市场价格进行拍卖，拍卖所得价款应当优先向政府交纳土地收益等相关价款，然后才能偿还申请人，剩余款项归被申请人；对于不满五年的经适房，可以要求政府以原价回购，将回购款用于偿还申请人债权，剩余款项归被申请人。

四、结语

因为目前法律对于经适房执行的问题并没有具体的规定，所以在司法实践中会出现不同的裁定，只要能符合当事人利益，体现公平正义，就是合乎法律的。作为申请人，如果想要执行被申请人的经适房，就需要与法官合理沟通，最大限度的维护自己的合法利益。

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