2017：坐看无锡楼市风云嬗变

进入2017年后，全国楼市伴随着调控政策进入了“新纪元”。无锡楼市也以调控为主基调，楼市政策不断收紧，其成效在楼盘的成交量以及成交价格的稳定方面上已有

所体现。

关键词：调控

从限购到限涨、限售，各路“大招”悉数用上

去年3月，随着苏州上海房地产市场的高涨，外地投资客大量涌入无锡，由太湖新城引发到全无锡，个别楼盘投资客一度高达80%，全无锡外地人购买比例最高时期高达70%，这虽然促进了无锡房地产市场的暴涨，但是后续引发的问题是极为严重。为遏制市场过热态势，抑制投资需求，体现“房子是用来住的，不是用来炒的”这一中央指导精神。合理引导市场预期，主要是全面，再次严厉打击短期炒房客户，从而促进房地产市场合理健康的发展。

无锡房地产调控系列政策一览：

4月28日，无锡发布房价“限涨令”

当晚，无锡市发布《关于进一步加强商品住房价格管理的意见》，决定即日起加强市区商品住房价格管理，商品房价格备案后1年内不得调高。房价“限涨令”的出台是为了落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，遏制无锡市区房价过快上涨。

5月4日，无锡重申限购政策

2016年10月2日出台的“锡十条”的核心之一，就是要求“暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房”。针对无锡本地市场上外地购房力高居不下的现状，为进一步规范商品房销售行为，促进房地产市场健康稳定发展，市住建局下发了“关于严格落实房地产调控政策的通知”，重申限购政策，要求各大房企严格执行这一限购政策，如有违反调控政策的行为，一经查实暂停商品房合同网签备案。

5月10日，“限涨令”细则出台

5月10日，市物价局、住建局发布“关于进一步加强商品住房备案价格管理的通知”，房价“限涨令”细则出台。要求1、商品住房申报备案价格高于2016年10月份所在区域商品住房成交均价的统一由市级价格主管部门负责受理。2、开发商在申报价格时，应提交同楼盘或同区域成交价水平(2016年10月份成交均价)和项目开发建设成本。3、商品住房备案价格确定后1年内重新调高的将不予受理，4、房地产开发企业在取得商品住房预售证后10天内，应一次性公开全部准售房源及经价格主管部门备案的每套房屋价格。

5月20日，无锡加入“限售”大军

5月20日，无锡市政府发布了《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），将暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房，同时，购买住房在取得不动产权证两年内不可转让。至此，外地人在无锡购买的“限买”范围已经扩大至二手住宅市场。

5月22日，“限售”细则出炉

自2017年5月20日24时起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。非直系亲属间的赠予要符合限购政策；江阴、宜兴户籍居民执行市区户籍居民购房政策。

2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。市区定销商品房、征地拆迁安置房上市首次交易，继承、直系亲属间赠与、房产归并等不受该项规定限制。因不动产权证的更正、补证、换证或等原因导致登记日期发生变化的，以同一产权人首次取得不动产权证之日为起算时间。

6月30日，存量房网签新规出台

6月30日，市住建局发布消息，要求从7月1日起，无锡市区存量房买卖网上签约将执行新办法。除了明确规定经纪机构发布房源信息前必须核验，还对网签备案所需材料等交易细则做出了详细规定。并指出，违规的经纪机构将面临责令整改、暂停或取消其存量房网上签约权限等处罚。

关键词：土地

自去年以来无锡市场开启快速“去库存化”的模式，诸多房企就在为自己不多的“余粮”而发愁。尤其对一些大型房企而言，在房价上涨背景下不断带动上升的土地价格，使得他们纷纷开始囤地，自此，不管大小，各家房企都在为今后几年乃至数十年的“生存根基”打基础，对于土地的渴求与争夺大战必不可少。

数据：上半年卖地金额十年之最

2017年1-6月，无锡商住及纯住宅地块成交13幅，成交面积达121.27万平米，成交面积同比上涨433.96%;13幅地块共吸金208.25亿元，成交金额同比上涨1329.31%。土地成交均价达7413元/㎡，同比上涨169.37%。纵观过去10年锡城土地市场的发展，2017年1-6月无锡土地成交宗数及成交面积表现并不算是突出，较2008年与2010年土拍巅峰时期尚有差距，但在土地成交总金额与成交均价排行上，则均领先，为十年之最。

亮点：多家房企首入无锡

在上半年的土拍市场中，动辄二十多家房企争夺一幅热门土地的现象频出，这在往年的土拍市场上是极为少见的，除入驻锡城较早的一批实力房企如万科、保利、龙湖、融创、新城、中海、恒大外，土拍中涌现了不少新面孔，如金隅、合景、首开、招商、当代、中梁、中洲、旭辉等等。今年1-6月成交的13幅地块中，新入房企仅得3幅，其中旭辉得惠山2幅地块、首开得滨湖1幅地块，其余10幅则被“老房企”收入囊中。多个大牌房企同场争夺优质地块，以致多场土拍竞拍“战况”激烈，这一点从土地溢价成交得到佐证。今年1-6月成交的13幅地块中，12幅均出现溢价。

变化：“双限”政策表调控决心，拿地还得靠摇号运气

以前在无锡拿地，只要“不差钱”，在拍卖现场跟其他意向拿地房企“死磕”，不出意外总是能斩获心仪的地块。伴随着无锡楼市调控力度的加大，针对去年以来土地市场的持续高温，无锡参照南京、苏州实行“最高限价”，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为重新挂牌或者摇号产生竞得者。

在今年3月24日无锡挂牌方式的锡山区、梁溪区和滨湖区3幅地块，其中滨湖区太湖新城和风路居住用地不仅设定了最高限价，而且规定，一旦触及最高限价将摇号决定竞得者。太湖新城和风路地块在4月26日下午以现场摇号方式确定杭州致旌投资有限公司（绿城）为最终竞得人，总成交价为38.33亿元，溢价12.5亿元，成交楼面价18000元/平方米。这也是无锡首幅通过摇号方式定东家的地块。

同时，XDG-2011-66号地块(渔港路地块)便是锡城成交的首幅“双限”地块。该地块于5月15日进行了网上竞拍。11家开发商报名参与该宗地块的竞拍。最终该地块在5月16日下午通过摇号的方式，确定由首开地产32亿元摇中。该地块将成为无锡首个现房销售项目。

关键词：成交

受调控政策以及新房备案制度的影响，从数

据上看，2017年以来，无锡新房市场呈现出量减价稳的态势，总体表现还是比较平稳的，但二手房市场出现“井喷”现象。无锡新房和二手房成交量出现‘倒挂’已是不争的事实。

新房：网签数据同比大跌

2016年上半年，在外地购房需求刺激下，无锡楼市创下了奇迹。2月底在苏州抢房潮的助推下，无锡量价齐升，迎来了巅峰时刻，刷新了历史成交数据。2016年上半年无锡商品房共计成交52493套。到了2017年，据不完全统计，上半年成交各类商品房不足两万套，具体数字为19245套。同比去年的上半年同期的数据，简直是大跌。其中一季度无锡市区商品房备案成交9400套，同比减少62.6%。从月度成交看，上半年该呈现的金三银四红五差不多都没有很好的呈现。

“进入2017年后，无锡商品房的投资热情有所减弱。”市场分析人士表示，进入2017年后，全国楼市加快调控节奏。无锡作为热点城市之一，一直处于“稳房价、挤泡沫、严把控”调控期。事实上，无锡商品房投资热情减弱并非个例，受全国部分城市购房政策持续收紧的影响，一线城市和部分热点二线城市商品房投资热情也在持续减弱，如北上广以及省内的南京等城市商品房成交量也处于收紧状态。

二手房：

“520”之后开始“降温”

二手房方面，前5个月已经卖出33162套，月均成交量在6000套以上，每天的成交量在200套以上。相较而言，二手房市场颇能体现上半年传统的销售旺季，比如3月份以9055套的绝对优势完胜二手房成交史，4月份以9551套的爆表成交再度刷新成交记录。

以5月20调控新政为“分水岭”，此次调控对二手房也戴上“紧箍咒”，从目前情况看，无锡二手房市场已经出现降温迹象。大众房产分析师孙斌晖分析：“无锡之前的政策是对外地人限购新房的，所以更多的外地客户转到了二手房，出现了一段时间的上涨，但这次5月20日的政策主要针对二手房，所以对于二手房的成交量肯定是有影响的，像我们大众房产各门店也有小幅的下滑，大约降了2成，价格方面暂时难以立竿见影，但是长远来看，5月20日之后拿到房产证的这批房源肯定会有影响，大约半年以后才会凸显出来。”在投资客占比较高的滨湖区，据了解，二手房买家已减少5成以上，比例降至5成以下。

上半年，还有这些变化正在影响着我们的生活

房贷利率逐步收紧

在最近全国楼市调控政策频出的大背景下，一线城市部分银行纷纷率先取消首套房贷利率优惠，锡城各家银行受此影响也逐渐“银根紧缩”，悄然抬高了贷款的利率和申请门槛。部分银行更表示，房贷的周期可能被拉长，预计3-4周后才能放款。

安置房交易迎来

“春天”

去年12月获准上市后，安置房的上市交易量在今年上半年得以体现。一直销量较少的安置房先是在3月份“逆袭”，当月全市范围安置房缴纳土地收益金套数高达1345套。春潮花园、万裕苑、前进花园、南星苑、新丰苑、蠡湖人家等小区是成交热门。安置房的价格也随着整个市场的行情水涨船高，滨湖区的周新苑、蠡湖人家等小区在缴纳土地出让金之后也在万元左右。

保障房标准调整

从5月4日起，申请廉租房、经适房、公租房这三类保障性住房的门槛全部放宽。家庭人均月可支配收入在2026元以下、人均住房建筑面积在18平方米以下的低收入住房困难家庭可申请廉租住房保障、廉租住房租金补贴；家庭人均月可支配收入在3240元以下、人均住房建筑面积在18平方米以下的中低收入住房困难家庭可申请经济适用住房保障；申请人家庭人均月可支配收入3240元以下的无房家庭可申请公共租赁住房。

合同备案注销房源渐受欢迎

解除合同、注销商品房买卖合同网上备案的商品住房房源，须经无锡房地产市场网公示，并通过抽签摇号再行销售。随着了解该房源的市民逐渐增多、高品质房源的加入，报名摇号“捡漏”的购房者也越来越多，4月共有12套房源顺利成交，而到了5月，由于不少有价格优势的高品质房源进行公示，参与摇号的购房者再次增加，121组购房者“抢购”9套房源。

公积金可缴纳土地出让金

自4月19日起，因经济适用房及拆迁安置房上市补缴土地收益的职工，按规定可提取本人或配偶账户内的住房公积金。值得注意的是，提取金额为补缴土地收益缴款收据开具日期前本人账户内的住房公积金余额（保留百元以下的账户余额），同一套住房的提取金额合计不得超过补缴土地收益费用。

（小维）

法律顾问：江苏法舟律师事务所

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