2018年12月5日，广西壮族自治区住建厅、发改委、公安厅、财政厅、国土厅、市场监督管理局、中国人民银行南宁中心支行、广西税务局、广西证监局联合印发了《广西壮族自治区住房租赁市场培育试点工作方案（桂建房〔2018〕14号）》（以下简称”试点方案”）的通知。

如此多要害部门联合出台的方案，可见其重要性！该方案的出台，将对整个广西的住房租赁市场产生巨大影响！！！

我们文鳐地产团队第一时间进行了整理、分析，并进行深度解读，希望能为广西区内各大房企进行战略转型、抢占住房租赁市场，提供应对策略及参考建议。

一、“试点方案”出台的政策背景

早在2017年1月26日，广西区政府办公厅就曾发布过《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称“《租赁实施意见》”），要求全区各市县要根据国办发〔2016〕39号文件和本意见，研究制定具体实施办法，落实责任、确保工作推进。

《租赁实施意见》实施一年多以来，广西各级政府提出了如下举措：

——建立“购租并举”的住房制度；

——积极鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；

——推进公共租赁住房货币化；

——简化公积金支付房租手续；

——允许改建房屋用于租赁。

这些举措有效地促进了我区住房租赁市场的健康发展。但仍有若干不足，例如租赁住房标准、租赁备案制度等配套政策还不完善、四级租赁管理体制的分工还不够明确等。

基于此，“试点方案”正式出台。

二、广西首次确定住房租赁的试点城市

“试点方案”提出：“

要准确分析预测住房租赁市场需求，有计划地培育和引导发展住房租赁市场。自2018年第四季度开始，开展全区住房租赁试点工作。

南宁、柳州、百色

作为自治区住房租赁试点城市，

要结合本地区特点和优势资源，科学制定试点工作实施方案，抓紧开展试点工作；非试点城市在巩固已有工作成果的基础上，积极开展相关探索

广西在该“试点方案”中首次将

南宁、柳州、百色

这三个地级市作为自治区住房租赁的首批试点城市。

提出省级住房租赁试点城市的做法，最先是由浙江省提出来的。

2017年11月15日，浙江省建设厅联合其他9个省级部门发布了《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》，首次确定了温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市，开展试点相关工作。

（一）租赁试点城市选定的标准。

广西区住房城乡建设厅曾在《2018年度绩效管理工作总结》中提到了“

通过选取2-3个人口净流入的大中城市来开展住房租赁市场试点工作

但除了“

人口净流入较大

”这一标准外，我们还研究发现，在选定试点城市时一般还会考虑如下几点：

1.户口制度放开程度较高，落实了居住证的相关配套。

2.基础教育工程的资源投入较大，新建租赁住房的同时增加了公办学位数量，在推进基本公共教育均等化水平上做得较好，保障了租房者后代接受良好教育的机会。

3.加大公共租赁房屋的数量，增加用于租赁的土地供给，保障租房者的宜居水平。

（二）住房租赁试点城市开展试点工作的进程。

上述首批三个试点城市自2018年第四季度开始开展租房租赁试点工作以来，都取得了哪些工作进展呢？

1.南宁市。

目前初步建立竞配产权移交住房管理制度，计划将竞配产权移交住房投入公共租赁住房市场。

2.柳州市。

目前已正在积极研究“柳州市人才公寓建设工作实施方案”，且首个柳州市人才公寓项目主体已基本完工，可以满足322户符合条件的家庭入住。

3.百色市。

主要鼓励企业中长期持有部分房源用于租赁，目前房地产开发企业投入的商品房房源已有152套，联系物业服务企业收储的商品房房源有189套，目前正开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务。

（三）首批试点城市的目的和试点工作的意义

“工作总结”指出：“

通过选取2-3个人口净流入的大中城市来开展住房租赁市场试点工作，从而达到

以点带面推进全区住房租赁市场发展的目的

，进而加快建立政府主导的住房租赁交易服务平台

试点工作对于广西房地产市场，具有深远而巨大的意义：

1.有利于房地产市场转型升级。

我国的房地产市场正处于高房价和供给刚性的状态，通过开展住房租赁试点工作，可以更快地推动住房租赁市场发展，这是房地产市场长效机制建立的重要方面，有利于房地产的转型升级。

2.有利于规范租房行为，建立稳定良好的租房市场环境。

多年来，我国房地产市场虽有了较大发展，但租房乱象众多、中介服务不规范、交易成本高、风险大。而通过试点进行探索，可以更有效的规范租房市场、改善租房环境、保障租客权益。

3.有效扩大住房供给，缓解居住压力。

来自政府公租房、房地产商开发的产权房、公寓类企业等不同类型房源的入市，可以为住房租赁市场构建了一个良好的生态圈，为不同层次的群体提供居住保障。

三、增加租赁住房供给

（一）鼓励配建公共租赁住房并将具体要求纳入《出让合同》。

“试点方案”提出“

需要新增公共租赁住房实物供给的地方应立足当地实际，制定在商品住房项目中配建公共租赁住房政策，

明确配建比例

。配建的公共租赁住房应将产权全部移交至住房保障部门或政府授权的平台公司作为公共租赁住房使用

。在新建商品住房项目中配建公共租赁住房的，应将配建比例、配建套数、套型面积、设施条件、交付时间和产权移交方式等作为土地出让条件，纳入出让合同。

具体内容由各地确定。

其实早在2017年广西区政府办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中就提到了“

鼓励全区市县政府结合当地实际盘活城区存量土地，

根据市场需求采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限

增加配建一定比例的公共租赁住房，对于房开商而言，不得不说是一种压力和痛苦。

毕竟在现如今拿地成本已经越来越高的情况下，还要分割出一部分地块用于建造公共租赁住房，且建成还后还需要无偿移交产权给政府，这无疑增加了负担。

但我们认为，

一方面这是不可回避的大趋势，另一方面对于房开商而言其实也有机遇：可享受配建公共租赁住房的相关税收优惠政策。

第一，可根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）的规定享受建设、买卖、经营等环节的税收优惠政策：

廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”

第二，还可根据2015年12月30日财政部、国家税务总局发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）的规定享受如下几点税收优惠：

第一，对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

第二，对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

第三，对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

第四，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

第五，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

第六，对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

第七，对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

第三，可以依据《南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定的通知》的规定享受一系列的税收优惠政策：

根据财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）等规定，

免征建造、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税、印花税。

在其他住房项目中配套建设的公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，

可按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征涉及的城镇土地使用税、印花税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。

第四，可以根据其他的如广西区政府2011年1月14日印发的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（桂政发〔2011〕5号）提到的规定享受优惠政策：

公共租赁住房建设一律免征行政事业性收费和政府性基金。对公共租赁住房的建设和运营享受的税收优惠，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。

第五，在产业集聚区、企事业单位在国有土地上集中建设的公共租赁住房，涉及的行政事业性收费和政府性基金，可以参照经济适用住房相关政策执行。

第六，在国有土地上集中建设的公共租赁住房以及企事业单位、集体经济组织建设并按照规定对象和租金标准出租的公共租赁住房，可以按照广西壮族自治区财政厅、广西壮族自治区地方税务局转发

《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（桂财税〔2010〕68号）

的规定，享受各项税收优惠。

但是，我们也注意到，其他部分省市政府

已经叫停了关于在商品住房项目中配建公租房政策，转而通过其他政策予以取代。

例如，2016年3月22日郑州市政府办公厅下发郑政办文[2016]14号

《关于停止在商品住房项目中配建公共租赁住房的通知》

，使得郑州实施近5年的公租房配建制度被取消了。

到了2016年7月初，郑州市政府公布了

《关于进一步完善公共租赁住房保障制度的通知》。

该通知提出，

郑州将实行公租房实物配租与货币化补贴保障并举政策。即从9月1日起，已经拿到公租房资格证的家庭，如果不想分房，可选择货币化补贴。

此外，在公租房申请上，除了本市户籍，符合申请条件的外地户籍也可以申请。

所以，也不排除未来广西的住房租赁市场会调整现有的配建移交的方式，而选择采用类似货币补贴的方式来进行。

由于篇幅有限，本文与大家探讨了部分“试点方案”的内容，下一篇推文中我们将继续与大家探讨“试点方案”的新举措，敬请各位关注！

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