这两天发二手房的信息比较多，因为问的人太多了！今天汇总一下二手房的相关政策，有些是和新房一样的，比如限购区域、购房资格、首付等，有些和新房不一样，比如二手房没有析产一说，二手房有各种各样的税等等。

限购区域与不限购区域划分

（新房、二手房一样）

限购区域：

江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

其中东西湖、黄陂、江夏区是部分范围限购，具体范围如下：

1）东西湖区：金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河以西）。

PS：东西湖限购区2019年有微调，将宏图路以东划为限购区，包含地铁时代云上城等。

2）江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东、沪渝高速以北）

3）黄陂区盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速公路以西、府河以北）

4）长江新城起步区（2019年8月最新版本）：规划范围东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至四环线，面积约58.8平方公里。长江新城起步区范围扩大，北面边界已延伸至四环线，限购政策也随之调整。

长江新城起步区规划范围东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至四环线，面积约58.8平方公里。

北至由江北铁路变为了四环线。如图，四环线位于江北铁路以北，长江新城起步区的范围也扩大了很多。

不限购区域：

蔡甸区（全部）、新洲区（全部）、汉南区（全部）、黄陂区（后湖以北区域包括横店&前川等、汉口北）、江夏区（五里界、金口）、东西湖区（走马岭）。

二、限购政策及买房首付

（新房、二手房一样）

（一）限购区+本市户籍（集体户口视为本市户籍）

套数认定规则：认武汉房+认全国范围内未还清住宅贷款（商办产品贷款不计算套数）

1、首套房

在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

2、二套房

①在武汉市拥有1套住房（无论贷款结清与否），则在限购区域再买房1套，第二套房首付比例不低于50%，购买非普通住宅（144平以上）首付比例不低于70%。

②不过如果首套房无贷款，购买二手房可以视情况按照首套房利率计算（首付仍需5成）。

③如果在武汉市无住房，在全国范围内有1套房贷款未还清，一般可最低首付4成。

3、二套房及以上

①在武汉市拥有2套及以上住房，则不得在限购区域内购房。

②另在全国范围内有2套及以上住房贷款未还清，则不得贷款购房。

（二）限购区+非本市户籍

1、买房条件

根据武汉市限购政策，非武汉户籍家庭在限购区域买首套住房，应当提供自购房之日前2年(含2年)连续在武汉缴纳的社会保险或者个人所得税证明，且只能购买1套住房。注意：部分区域（如汉阳）不认省直社保。

2、首套房

在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

3、二套房

在武汉市已经拥有1套及以上住房，则不得在限购区域内购房。

（三）不限购区（武汉市户籍与非武汉市户籍政策相同）

只认贷不认房：认全国范围内未还清住宅贷款（商办产品贷款不计算套数）

在不限购区域，理论上首套房最低首付2成，二套房最低首付3成，且首套房、二套房认定规则为“认贷不认房”，不论是否拥有武汉户籍及在武汉名下是否有房，只要没有房贷，在武汉不限购区购房均视为首套房。

1、首套房：政策层面首付比例不低于20%，少数楼盘可以实现，也有不少楼盘要求首付比例不低于30%

2、二套房

在全国范围内名下有一套商品住宅贷款的，视为二套房，最低首付比例不低于30%，也又不少不限购区楼盘普遍都要求首付比例不低于40%.

3、二套房及以上

在全国范围内名下有2套及以上商品住宅贷款的，可在武汉不限购区全款购买商品房，不得贷款。

（四）特殊情况

本地有一套房，外地有一套贷怎么算？

认本地房，认全国贷，以上情况算第二套房，首付5成。

本地无房，外地有一套贷怎么算？

不同银行政策不一样，一般可执行首付4-5成。

本地无房，外地有两套贷怎么算？

如符合限购政策可以购房，但不可以贷款。

本地有1套房，无贷款怎么算？

按照二套房政策，首付不低于5成，不过可能可以按照首套房利率上浮比例来执行。

三、公积金贷款

（调整后与新房基本一致）

新房的公积金贷款额度，

2018年5月1日起武汉公积金贷款最高额度上调至70万，目前依然为70万，

二套房基准贷款额度为50万元

二手房的贷款资格、贷款额度等都和新房是一样的。

而2019年9月底，武汉调整了二手房的贷款年限，原本只能贷20年的，而新政策如下：

1、二手房公积金贷款期限最长为

20年

，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限；

2、不得超过借款人法定退休年龄后5年；

上述贷款期限超过任意一项期限的，应以其中最短的期限作为贷款期限。

1、存量房贷款最短期限为1年，最长贷款期限不超过

30年

，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限；

2、贷款到期日不得超过借款人法定离退休时间后的5年，贷款期限取实际年龄的整年计算。

上述贷款期限超过任意一项期限的，应以其中最短的期限作为贷款期限。

原先的“二手房公积金贷款期限最长为20年”变更成“存量房最长贷款期限不超过30年”。对购买二手房的小伙们来说，可减轻家庭还款压力。

小赵想用公积金贷款购买一套二手房，按照法定退休年龄他还有32年才能退休，房屋评估报告显示该套二手房的剩余使用年限为62年。按照新的《武汉存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》规定，小赵申请的二手房公积金贷款期限不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限（62÷2＝31年），不得超过法定退休年龄后5年（32+5＝37年），且总期限不能超过30年。小赵此次申请的公积金贷款期限为30年，比细则调整前延长了10年，减轻了小赵的还贷压力。

注意：

所购房屋需满足房龄在30年（含30年）以内且具有完全产权的成套住宅，并具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》或者《不动产权证书》，产权明晰且尚未过户至借款人名下，可以在存量房交易市场进行交易。

PS：关于公积金贷款的任何问题，都可以拨打公积金贷款官方热线12329咨询。

二手房挂牌注意事项

武汉二手房需3证齐全才可挂牌

2020年1月1日起，

应房管局文件要求，在售房源必须房管局挂牌，即提供三证委托。三证包含产权人

身份证，房产证，出售委托书。

市住房保障房管局关于进一步规范房地产经纪行为完善存量房交易网签工作的通知武房规【2019】8号

来源：武汉市住房保障和房屋管理局发布时间：2019-12-0417:02

二手房交易流程

先看一张图，看房只是第一步，后面还有一堆复杂的流程：

个人购买二手住房工作流程由网上预签、资料核验、资格核查、告知查询、合同备案及收件办证等环节组成。

在交易之前需要携带的相关资料：

1、买卖双方有效的身份证明（含身份证、军官证、士兵证等相关证件）；

2、房屋所有权证；

3、有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证及委托人的身份证复印件；

4、买卖双方提供银行卡

二手房交易税费

2月3日，湖北省财政厅、湖北省税务局联合发布了《关于减征增值税小规模纳税人相关税费的通知》，根据财政部、国家税务总局财税〔2019〕13号文件，对增值税小规模纳税人按50%的税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（以上图片源于官网截图）

二手房交易税费的新变化：

由于转让未满两年的二手房，需要缴纳5.6%的增值税及附加（5%增值税+0.6%增值税附加）。

新规定实施后，增值税附加（城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税）减半收取，也就是增值税附加的税率由0.6%降为0.3%，即增值税及附加费的税率由之前的5.6%降为5.3%。

减税后，二手房交易能减多少税费？

新规的变化是“增值税附加“减半征收，其他税率均无变化，这也会促进未满两年的二手住宅交易量。

比如购买一套未满两年的普通住宅，计税价格为200万元，则增值税及附加的缴纳额分别如下：

新规实施前：200万元÷1.05×5.6%=106667元

新规实施后：200万元÷1.05×5.3%=100952元

减税后，一套200万的房产将少缴纳5715元的增值税及附加。

减税后，二手房产转让要交哪些税费？

二手房交易中，房产受让方（买方）需要缴纳：契税和印花税；房产转让方（卖方）需要缴纳：增值税及附加、个人所得税、土地增值税。

根据房屋属性及转让主体的不同，征收税率各有不同。根据贝壳武汉站交易中心提供的最新税费资料，2019年武汉二手房转让需要缴纳以下税费（附个人和公司购买二手房相关税费）：

备注：

1.计税价为网签价格（网签价一般等于贷款评估价）与过户指导价（房地局机评价格）两者的高值。

2.满“两年”或“五年”的界定时间以房产证或不动产证登记时间为准。

3.“差额”是指本次交易的核定金额减去原购房发票金额。

4.家庭唯一住房是以家庭为单位，夫妻加未成年子女在武汉市范围内无住房登记。

5.由于政策变化较快，上述税费表仅供参考，以过户实际缴纳税率为准。

七、哪些

二手房税费可省？

在武汉购买二手房交易过程中，哪些税费符合一定的条件可以省掉呢？我们来一起看看。

，土地属于划拨方式的房子首次上市交易时，应当补缴土地出让金。在武汉主要有房改房、经济适用房，以及部分还建房。另外，土地增值税是单位转让房产才需要交纳，只要我们找房过程中避开这几类房产，就可以合理规避这2项税费。

，在二手房过户中，税费占比最高的是增值税及附加，按计税价格的5.6%征收。但是如果房产证登记时间满2年，该项税费可以免征。

个人所得税按照1%征收。个税的免征也跟房产证登录时间有莫大的关系，目前房产证登记时间满五年，且为业主唯一住房的，无需缴纳个税。

综合这两项费用，我们发现只要满足了个税的免征办法的，增值税及附加的费用就自然没有了。

，契税的征收较为复杂，分为五类，分别按照1%、1.5%、2%、3%、4%来征收。购买90平以下的房产，无论是首套还是二套房，均按照计税价的1%来征收。

综上，

如果为了最大限度地降低交易税费成本，刚需购买90平以下证满5年业主的唯一住宅为最佳。

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