业内财税专家寄语：土增清算就是房企财务一项实务处理的综合技能，是房企避风险、降税负以及财务升职加薪的利器，而这个利器，并不难掌握，只要系统学习，完全可以在短时间内学会！如果做好前期土地增值税相关业务处理和后期清算的方法和策略，从节税来讲，少则几万，多则能省上千万的税！

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土地增值税清算

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《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

1飞翔问题：土增清算时地下车位及地下储藏室是否分摊土地成本？

2无产权地下车位是否并入清算收入，同时扣除成本？

3无花果问题：公司目前只有一个项目，人员的工资等开发间接费用入账管理费用科目，清算时是否可以把这些扣除？

4将军问题：老师，我们做账的时候有会计制度，所得税有所得税制度，土地增值税有土地增值税的制度，那么我做账一般是会计和所得税的大概率保持一致，我们土地增值税清算的时候可以不考虑账务处理而选择最优的成本分摊办法吗？

5小富婆问题：老师，有地下补偿土地款的在清算时，土地成本应合起来一起分摊到地上地下所有的业态，还是地上土地款分摊计容业态，地下补偿款分摊地下业态呢？

6Lucky请问：土地价款抵减销项税额，土增清算时土地价款是否剔除销项抵减税额。

7一个立项，人为划分为几期开发，几个预售许可证，则成本分摊问题：土地成本按各期占地面积分摊？开发成本在期间是按总建筑面积分摊，期内是按可售面积分摊？建筑面积含地下车库面积、半地下车棚？即建筑面积如何界定。销售收入时分住宅、车库、半地下车棚收入。

8同一幢楼销售即有商业又有普通住宅，成本按什么方法分摊合理些？

9木易婉问题：老师，地方税务局土地增值税清算管理办法中规定“土地增值税以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位。对于分期开发的房地产项目，以房地产开发企业取得的《建设工程规划许可证》确定的分期项目为单位进行清算。”我公司开发项目，立项为一个项目，但有多个建设工程规划许可证，可以将该项目作为一个项目整体清算吗？还是只能按建设工程规划许可证分别清算？

10人防车位想作为公建配套设施进行成本扣除，需取得什么样的文件？人防车位作为公建配套设施扣除的税法依据是？

11房地产开发项目土地增值税清算一般清算流程是什么？土地增值税清算时，企业内部部门之间要怎么配合？有哪些注意事项？

12问题：老师！清算成本分摊时，车位成本是否只能分摊前期工程费及土建安装成本，与车位无关的外墙保温、门窗、绿化、配套费等不能分摊给车位？

13租赁型人才公寓能否进建安成本？

14win问题：房开企业购买的在建工程进行再开发，能否加计扣20%?

15请问一下，一块土地，同一个工程规划许可证、同一个施工证书，但分了两期竣备，现在我要收购二期未开发的土地，一期已经竣备交付，这样的情况，一期可否独立清算，，长沙的土增税清算条件是否可以满足

16请问：土地价款抵减销项税额，土增清算时土地价款是否剔除销项抵减税额。

17一个立项，人为划分为几期开发，几个预售许可证，则成本分摊问题：土地成本按各期占地面积分摊？开发成本在期间是按总建筑面积分摊，期内是按可售面积分摊？建筑面积含地下车库面积、半地下车棚？即建筑面积如何界定。销售收入时分住宅、车库、半地下车棚收入。

18同一幢楼销售即有商业又有普通住宅，成本按什么方法分摊合理些？

19太阳花：老师，完工别墅，办理了自留房产证后来再出售，土增清算时可以加计20%吗

20好好猪：房地产租出去的存量房以后又卖，好久认定旧房出售？旧房出售新房出售土增的计算有什么区别？

21水晶之梦：普通住宅和商业房分开清算，我们做成本的时候分不开怎么办？如果分摊依据什么分摊。

22闫欢提问：河南省某项目，有普通住宅、非普通，还有车位商铺等其他类型，如果普通住宅的增值额是负的（例：负增值额100万），非普通的增值率超过20%，清算的时候，-100万能否在非普通住宅或其他类型的增值额上进行扣减？

23贺方权提问:土增清算，实际中因为特殊原因支付了成本，但确实无法取得票据，在清算的时候因成本缺失，造成增值很大，请问老师，有没有合理的方法弥补此部分成本？

24廖汉贵提问:清算时地下车位分摊土地成本吗？

如果分摊，有哪几种情形？

如果不分摊，有哪几种情形？

25泡沫飞夏提问:我想问下，关于政府以保障性回购款方式收取我们土地款，没有发票，我们不把这部分款项入土地价款，该如何分摊清算呢

26敏问题：土增清算时，如果住宅和车库采取买一送一的形式，车库成本能否纳入住宅一块情况？

27月小满问题:旧项目的清算有什么不同，需要注意什么？

28天下第一强问题：在峻工验收后签订的装修合同，在土增清算时会否被剔除？

29阿旗问题：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。请问老师，水利基金是否可以?

30折现浪漫请问老师，人防工程完工后是不是只有交付给政府后，企业所得税和土地增值税，才可以扣除

31悄问题：拍买的烂尾楼含部分已预售未完工的房产及已建完未出售的房产，土增税清算时要如何分摊拍买后的建设成本？土增税清算时所支付的拍买款如何计入清算？

32萍踪斜影问题：老项目土增税清算时：

车位，商铺，住房如何划分成本，税金，费用？

33财税之星财务杨晓琴老师，土地是老板个人购置的，开发时老板办了一人独资公司，属老项目。现在开发完成，土地无票据入账，怎么进账？土地增值税清算如何解决

34秋彤老师：城中村改造，房地产公司在拆迁土地上建有产权的安置房还建给村民，收入如何确定，安置房需要缴土地增值税吗？

35境界河北省红线外能列成本吗？

36芙蓉问题：土增清算后进行大维修，达到固定资产资本化，能再入成本吗？

4月3日上方课程很精彩，直播间答疑更精彩！41个问题解答，报名后直播间答疑随时回听的。赞

《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

1赵宇我司（房地产开发企业）从淘宝司法拍卖成功竟得不动产，土地性质商业用地，原产权人为个体工商户，我司拟推到原建筑物后开发房地产，请问该不动产成本可以全额在土地增值税前扣除吗？可以加计20％扣除吗？

2秋彤武汉地区安置房还建，拆一还一，发票按拆迀补偿方案中每平米拆迀价确定每平米还建房价格，如：拆迁补偿价6000元/m2，还建房也按6000元/m2开发票，（不考虑市价）这样是否正确？如果按发票金额确认收入，所得税收入与土增税收入有差异吗？

3青丫丫我有公司有个项目内部分了三期，自己做项目经济测算，打算取得两个工规证，测算的结果取得两个工规证是分一期和分两期土增税结果是一样（测算时对业态进行了搭配），我们考虑的是一期是普通住宅，实际中有预征，一期先办理了土增清算可以提前退税，这种考虑是否合理？

4邝耀荣以租代售的人防车位，签订长租合同，其收入和成本是否能纳入土地增值税清算？

5从此我们去年老板刚好也拍卖来一块地，我刚看了一下清算报告，好像除了增值税，其他税费在清算时全部扣了。

6王红就地还建房：昨天讲了拆一还一的安置房，土增税里按市场价计收人和成本，请问，土地拆迁成本增加了，契税要补交吗？收入增加了，要补增值税，老项目要补营业税吗？

7琳媛一块地，两个工规证，地下室全部在一本工规证下，测绘报告同工规，实际上地下车位共同使用，测绘报告也分开，请问清算时，地下车位根据工规范围划分吗？

8开心的羊关于销售合同外的“违约金、挞定金、滞纳金”在增值税、企业所税、土增税的确认收入这块如何区分？

9琴娃娃在政府手上拿了一块地，有一小部分是直接平价转让土地使用权给个人的，其余的土地我们在建房子的时候，直接买土地的个人是请我司一起建，个人只给了我司建筑款，请问老师这个有关的税费怎么处理？

10黄储备性安置房无偿移交，土增税、所得税中收入、成本如何确认？

11椰子1、一个项目做了多个融资方案，均取得了金融机构发票，是不是可以据实列支；1、跟投：按可售面积占比分摊成本；预缴值2764万，土增测算可全额退税，不用交缴纳2、建安成本根据单方建安成本*对应业态可售面积+地下车库公摊部分成本还是按业态可售面积占比分摊，是不是两种方法都可以，哪种有利选哪种？

12雨花石有几栋楼一楼是商业房，其他的是住宅楼，能合在一起清算吗？在一起清算划算还是分开清算划算？

13帅军假设发改委批复一个整体规划，房地产企业分五期开发，会计核算按一期，是否可以按一期整体进行土增清算，有何风险。

14LLL集团对项目收取的技术服务费在土增清算的时候可以扣除吗？

15付佳老师，问下业态是公寓，三分法下应归入其他类型的房地产吗？是不是只要不归入住宅的都能归入其他类型的房地产？

16旭竣工验收交付使用两年了，才取得竣工前预付工程款的发票，已对此项预提成本，税务对这种迟到的票据有时间限定吗？

17杏仁土增清算时，如果住宅和车库采取买一送一的形式，车库成本能否纳入住宅一块情况？

18祝香君土地作价入股非房地产公司,暂免土地增值税,如果被界定为以转让土地为目的的股权转让,需要追缴土增税,请问,这个如何界定,和地区的政策有无关系.如果作价入股非房地产开发公司,但建造至一定的程度,增加房地产开发资质,是否会即时清算作价入股时暂免的土增税?

19刘三姐十年前的土地，现卖价涨20倍了，有什么办法能减少土地增值税？

20冬阳土地增值税清算时无产权地下车位，储藏室成夲分滩方法与计算企业所得税的成夲分滩方法可以不一致吗？

21宋婷香我们公司在同一个县现在有个总公司有个分公司，已用分公司开发了一个项目，后来又买了一块土地，当地要求必须是公司，所以又把总公司迁移过来开发新项目，目前包括企业所得税都是独立纳税。我的问题是现在想把分公司注销掉，分公司开发的项目还剩余几间商业，想转到总公司，在划转的过程中，是否交土地增值税，政策依据。如果不交，总公司再销售土地增值税如何缴纳？谢谢！

22mxy我公司在挂拍挂土地时，政府下了文件有一块地为村民留用安置地，土地价格比我公司相邻一块地要少20万元/亩。由公司支付土地出让金，财政票据抬头为我公司。镇财政通过村组返还了一部分土地款（村集体建设资金），建好后交给村组5000平方米的商业和一部分地下人防车位，交给村组的房产为单独一幢。办理产权的费用大修基金等和契税由公司承担。交给村组的房产，企业所得税收入和土地增值税收入如何确定，如果按市场价格确定收入，土地增值税扣除项目能否计入征地拆迁补偿？由公司承担的办证等费用，企业所得税前能否扣除？

23win土地的拍卖佣金能否在土增税扣除？

24幸福1、（黑龙江）招拍挂拿地应该属于净地，按照原面积拆迁补偿应按照同等同类销售价格计收入吧？成本按照什么呢？拆迁补偿费除同等面积补偿房屋外，还有过渡安置费如过渡期间租金、装修费，过渡安置费是否可以土增扣除？2、另一个项目搬迁（不是回迁）安置房价格低于市场价格，市政府只是有对这块地的搬迁安置房是我们公司的文件，并没有对房价有约定，这算不算价格明显偏低又没有正当理由？怎么做才能又价格偏低又有正当理由呢？

25邱英开发6栋高层商住一体楼，底层商业，上面是住宅，6栋楼的设计相同，同时开工同时完工；取得一个项目代码，因为容积率问题，办成2个建设工程规划许可证，其中一个是商住一体（4栋）、一个是商住一体变更为公寓+底层商业（2栋），请问：2个工规证能否按一期清算；这里的公寓属于住宅还是非住宅？

26雅芝土增清算时土地成本要扣除销项税额抵减额吗？

27韩俊驰无产权的地下室（层高不足2米）成本如何分摊比较合理？

28时元华扣除项税金及附加是不是包含城建税及附加税费、销售合同的印花税？还有其他税吗？

29阿旗对于占地面积法，对于占地面积的分摊采用何种方式，是否是按照建筑基底面积，将该清算单位的全部地价款，按照基底面积占比分摊至不同类型房屋业态？还是按照第三方规划图纸，将不同业态及其公区占地划分至对应业态，按照区块占地面积进行分摊？

30Lai.楼盘预售前已有物业的参与（包括物业管理工资、咨询管理费），计入了楼盘的开发间接费用，同时也成立了物业管理公司（同一集团），那么请问在什么时点将该楼盘与物业管理有关的开支费用划分到物业公司去呢？

312020谨言慎行人防车位是做配套有利税赋，还是做长期租赁有利税赋？

32将军地下车位的建安成本（有的地下车位是地上房子的地基）地上房子需要分摊吗

33初夏请问产权车位开发成本无法对象化的时候，应该怎么分摊成本？

34云淡风轻所得税、土增税是完工或交房后确认收入，会计上是以合同约定或收款时间确认收入，不知这样理解对不对？完工或交房时间点，只销售了60%，是否只结转60%的收入和成本，剩下仍在开发成本中

35听风的瓜请问棚改房除了棚改房印花税和土地使用税享受免税外，还有哪些税可以争取享受优惠，河南房开企业。

36黄储备性安置房的问题主要是想了解山东对于收入、成本确认的有关政策，谢谢

37买房送装修，怎么签补充协议？装修成本计入什么科目，这部分成本配比的收入科目是什么科目？

38我公司为房地产开发，项目已经达到完工交付使用状态，我公司要结转收入应该以交付使用的合同金额还是以已签合同的已收款金额确认？因为有部分房屋的合同金额尚未交齐时，房屋是不会移交给业主使用的。同时还有一个问题就是网签合同的合同大部分都是预测面积，预测面积与实测面积会有差异，这个还得添加一个补充协议。是否应该理解为为合同和协议签订金额来计算？

39王红华土增里的成本必须都要实际支付才能给予扣除吗？有笔工程款是通过签订三方协议而抵款的，从账上没有现金流，这样可以视同付出吗？当地税局说非要实际从账上出去的才可扣

40燕南飞深圳可以双抬头项目开发，村股份公司和合作方都没有单独的开发资质，双抬头项目是否可以视同房地产公司，土增清算时开发成本和土地成本可以加计扣除呢？

41老师，请教你个问题。房地产老项目，开发的1、2、3、4幢楼为商业，5号楼是连体，1-3层是商业，4层以上是住宅。商业总面积13500平方米，已销售签合同的面积达10%。还有已收款，未签合同的大约有15%。但开发商业的建筑成本发票1600万元由于特殊原因，无法索取回来。现在我们正进行土增清算工作，事务所要求我们把未签合同15%这部分确认收入。纳入清算中，他们说现在清算的话，一次就过了，要不然以后还会二次清算，比较麻烦。请教老师给个建议，谢谢！

4月5日上方课程很精彩，直播间答疑更精彩！43个问题解答，报名后直播间答疑随时回听的。赞

《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

1天下第一强

问题：我公司开发的是老项目，取得的建筑业增税普通发票没有在“备注栏”备注工程名称与地点，但在“货物名称”栏详细注明了工程名称，请问这张发票有效吗？如果无效，那么17年付的工程款，现在补开有效发票，土增清算时有影响吗？各地税局对这点卡得严吗？

2春天里问题：安置房的建设成本会计处理时记在开发成本－建安成本，还是直接记为开发成本－土地成本合适？若记在建安成本里，那项目的总建安成本/总可售面积=单方建安成本，就会大于实际建安单方预算定额，不正常。若记在土地成本里，将来土地增值税清算时，安置房成本视同销售又要加到土地成本里，这样土地成本是否重复？

3主澐使者

问题：在建工程转让受让方土地价款能否加计扣除，其他开发成本扣除×1还是×1.1（广东为例）

4雅芝问题：个人承包土建以外的工程，在税局门前开建筑安装发票给房产公司，土增清算时个人发票可以扣除吗？

问题：旧改项目按照拆迁补偿协议，在预售阶段收到回迁户的补差价款，会计处理上是直接冲减开发成本-土地征用及拆迁补偿还是做预收账款处理？做土增清算是应冲减开发成本对吗？

孙晓俊

问题：我们刚拿地，土地证已拿到，现在想去税务备案把这个开发项目甲供材，注是湖北省，如果开发公司甲供材签合同需注意那些关键性事项，还有建筑公司是挂靠别人的，这个建筑公司的成本账该怎么收集成本发票？？？！

exercise

问题：临时租赁村委会的土地，取得农村集体的收据，土增时能扣除吗？

问题：房子政府限价，精装修部分另收1.2万元，成本4000元，请问这部分精装修的收入和成本要算土增吗？装修软硬都有。

问题：政府在招牌挂土地时回迁安置房外挂形式作为交易条件，审计认定的建安成本毎平方米3830元，建好后交付给回迁户，建设过程中政府不予支付款项，在土增清算时，收入是按市场价格确定，还是按政府在土地组价是3830元认定？其次成本是按实际建安成本呢？还是以市场价确定的收入同时认定成本？国税发220号文第六条应该如何应用？

dorothy

问题：土地款滞纳金能在所得税前扣除吗？能在土增税清算中扣除吗？

问题：2017年A房产公司将固定资产写字楼作为长期股权投资B公司，目前固定资产发生改建支出，改建支出费用大概2000万，请问这个改建支出作为A公司重新结转到固定资产，长期股权投资重新评估吗？

问题：非房地产公司，2016年3月开工自建厂房和办公楼，现法院判决给其他公司需办理过户，请问：1、增值税：按评估值的5%2、所得税：固定资产清理后合并到年底的应纳税所得额计算缴纳3、土地增值税：如何交？是按评估值的5%，还是评估值减原值后的差额缴纳（如果是评估值低于原值还用缴纳吗？）谢谢！

Hufei

问题:我公司为营改增后老项目，现人防已验收，人防车位出售收入可以在什么类型中进行土地增值税清算？

高香红

问题：房地产公司的土地使用权作为股权转让，是不是不交土增税和所得税？是根据国税多少号文？

春天里

问题：城投公司通过网拍拿地，并取得财政出具的土地票据，后将土地注入后来成立的全资子公司开发，但土地票据没有换，城投公司也不同意签三方变更协议，子公司土地开发成本无票，仅凭政府同意城投公司以土地注入全资子公司的批文，就可以在所得税及土地增值税清算时扣除成本了吗？我觉得不可以，怎样解释给他们

木木彡

问题：购房返现的钱能冲减收入吗

云淡风轻

问题：房开企业把多套已完工公寓卖给一个股东，从交税角度看利弊是什么，如果无关联的个人再从股东手里买这个公寓，走二手房交易程序，有何风险，如何识别一房多卖的情况

萍踪斜影

问题：前一年度预缴所得税多预缴了，可以在后一年度预缴时少缴吗？有无涉税风险？

开心的羊

问题：请问地下有产权车位如何分摊土地成本和建安成本，土地成本只分摊在地上计容面积部分，那建安成本作为第三类分摊成本是吗？地下无产权车位和人防及通道不分配土地成本，建安成本作为公共配套再在各个类型之间分配是吗？

问题：房地产公司利用自己开发的商品房做物业中心，需要转入固定资产吗？什么时候转出？如何确定它的价值？

问题：甲有开发资质，甲二期项目与乙签定了开发代建协议。协议规定前期拆迁费用由乙方承担，由乙方共缴纳了前期拆迁费用5200万元。乙把5200万元拆迁补偿费交到政府（用资金往来结算票据），政府又转给村委会，村委会进行拆迁补偿，村委会开了财政收款收据（收乙前期拆迁费用），土增税清算时，上述资金收款收据可以进成本扣除吗？

小胖..zzZ

问题：我公司2008年在异地购买土地开发，2014年异地税务局要求我公司注册分公司，现在我们账上售房发票是以分公司抬头开的，但是五证一书和各项批复文件和成本发票抬头都是总公司，现异地税务局要求土增税清算，那么我们账本上的成本发票税务局认可吗？有何风险？

问题：10年前取得因拆迁问题无法开发，现开发政府在红线外提供一块地要求我司建一所学校供小区内业主子女上学。请问土地增值税清算是否可以扣除建校的成本？

hongXi

问题：绿化工程，房开公司甲供苗木，取得苗莆自产苗木的免税发票，计算抵扣率是9%还是13%，咨询税局答复不一致

问题：我是一个初学者，请问许老师，房地产公司开发的某项目完工且全部销售交付业主，此时土地增值税清算时，扣除项目的开发成本与主营业务成本是否一致，它们之间到底有何区别和联系？

问题：公司十年前拿地成本特别低，现在想开发土增税增值率达到200%，想低价卖给实际控制人，然后变成二手房销售，这样税费能不能降低

丁增树

问题:交房前、后公司往来借款利息支出怎么账务处理？

问题：截止目前武汉有否出台三旧工程有关税收优惠政策或指引？

骆文伟

问题：老师好，我北方一项目7500的地价政府返1000，这部分返还是不是只能进营业外缴所得税呀？地价太便宜利润自然高，建筑成本又有限，是不是只能往期间或销售费用做文章，这部分有限额吗？一楼商铺二楼假别墅必须分开算吗？错层公寓怎么去筹划。

问题：我们当地棚改项目收到土地返还款但注明返还款的用途如用于基础设施建设和拆迁补偿款请问冲减基础建设成本和拆迁成本拆迁是政府行为开发商不可介入拆迁的如何界定商品房与安置房混合施工且再同一单元如何进行土曾税的分格与清算安置房用的协议价低于市场价的按政府要求小区里配建幼儿园这块地的单独有土地证是否缴纳土地使用税幼儿园对应的开发成本单独核算对应土增值税要缴纳吗？

曾思芳

问题：我公司地下车位是20年使用权，收款时摘要写的是车位租赁款，请问老师，20年产权车位在所得税和土增税怎么处理？这样的车位租赁款土增税要预交吗？

繁星点点

问题：我公司购买土地时，合同上没有规定交地时间，只是说2019年10月份之前交地，购地合同是2019年4月签的，而实际交地在2019年9月，请问老师土地使用税从几月开始交？

问题：预交的增值税及土地增值税，企业所得税要先计提吗？还是说等到确认收入再计提？

问题：土地成本分摊，占地面积法。一个立项总占地是1000平，计分二期开发。一期房屋地基底座占地500平，二地基底座占地300平，则一期土地分摊成本为500/1000*土地成本，对不？

问题:我司（房地产开发企业）从淘宝司法拍卖成功竟得不动产，司法拍卖成交价比如2000万元，土地性质商业用地，原产权人为个体工商户，税务能代开发票，我司拟推到原建筑物后开发房地产，请问该不动产取得成本2000万元（其中有建筑物）可以全额在土地增值税前扣除吗？有咨询过税务机关，说是建筑物部分不能在土增税前扣除，是否土增前能扣除吗？可以加计百分之二十扣除吗？

刘金花

问题：地下无产权非人防车位属于国税发〔2009〕31号第三十三条企业单独建造的停车场所？还是属于利用地下基础设施形成的停车场所？

默默无语

问题：请问老师交房所得税发生纳税义务结转成本时，按占地面积分摊的土地成本包括哪些明细内容（是不是09年31号中的开发成本-土地征用及拆迁补偿费的全部明细）？土增税清算时按占地面积分摊的土地成本包括哪些内容（是不是只包括出让金、地价款、契税，）？

醉春风

问题：土增清算中，不计容无产权的地下车位，实际已经销售，事务所要求计入清算。面积是怎么分配，是按车位的净面积还是含公摊面积？其中一部分是机械车位，实际已销售，怎么能并入清算，不按固定资产入账？需要批文还是报规划局的总平图上有显示个数就可以？

Ray-

问题：我们有一个项目土地价款是2018年和2019年支付的，2019年的时候增值税已经调整，这中情况土地价款递减销项怎么税率应该算多少呢

收没有产权的车位款，收据应该怎么写？租赁？

问题:老师，拍卖取得的在建工程继续开发，未取得发票，过户税金已缴纳，土增清算时可以扣除吗？可以加计扣除吗？山东房企

请问地下有产权车位如何分摊土地成本和建安成本，土地成本只分摊在地上计容面积部分，那建安成本作为第三类分摊成本是吗？地下无产权车位和人防及通道不分配土地成本，建安成本作为公共配套再在各个类型之间分配是吗？房地产企业土增收入和所得税收入的确认口径有什么区别

廖汉贵

土地作价入股，清算时土地成本如何扣除？是按作价前原来价格，还是按作价入股时的评估价格（作价入股时已完税，也取得了发票。）

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《看一看有没有您关心或遇到的问题！》

天下第一强

问题：我公司与甲、乙二公司签订的一份三方材料采购协议，约定我公司向甲公司采购材料（材料其实由甲公司向乙公司采购，再销售给我公司），我公司一直向甲公司付款，并取得由甲公司开具的发票！但现在因甲公司出现财务困难，我公司临时决定直接向乙公司付款，并取得由乙公司开具的发票，请问这笔业务在土增清算时会否有税务风险？

问题：企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间购进的设备、器具，单位价值不超过500万的，计提的折旧允许一次性计入当期成本，设备、器具指房屋、建筑物以外的固定资产，请问购进的小车算不算，能不能一次性计入当期成本？国税（2009）31号文，出包工程最终未办理结算而取得全额发票的，发票不足部分可以预提，但最高不超过合同金额的10%，请问这10%的发票最迟开具的时间，是在次年所得税汇缴前还是土增税清清缴前

问题：施工方用房开企业水电费，合同中如何约定，如何开具发票，可以开具分割单吗

Lucky

问题：一个立项，人为分为五期开发，现在一期已达交房条件，请问土地使用税如何减少？这个立项总可售面积是按立项批文中的总可售面积计算？分期的可售面积目前已确定的只有一期和二期。

繁星点点

问题：1、期房交房时，按揭收款、分期收款、一次性收款怎么结转成本和收入？2现房销售，按揭收款、分期收款、一次性收款怎么结转成本和收入？

学练修悟

问题：根据国税发【2006】187号第4条第3款规划配套的停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入、并准予扣除成本费用；那么无产权的车位、储藏室、配套商业等能不能根据这条规定作为配套并入清算？有产权的车位作为有偿转让的配套，在转让时其收入、成本在清算时，能否并入业主购买的主房中一起清算。

问题：请问我公司无产权非人防的地下车位需要在公共配套科目下设明细科目核算吗？那该笔无产权车位是开商品销售发票还是开租赁发票？该车位取得的收入需要对应结转地下室的建安成本吗？

hongXi

问题：土增税清算时，当地规定，对地下无产权车位，收入不计，成本不扣。但是，因为无产权车位没有作为单独的成本核算对象，其收入和成本没有单独反映，有的是采取附赠方式销售，建造成本也和住宅地下基础分不开，那么，土增清算时如何计算扣除呢，有行业参考标准吗

小胖..zzZ

问题：我公司是房开企业，建筑方也是自己的（一个老板)，项目在一个小县城，从08年至今从未做过清算，以前没有做过筹划，现在账务比较混乱，甲供材发票非常多，零星工程没有结算单，资金往来也比较混乱，很多都是现金支付或者老板私人支付，现在税局要求清算，对于这种情况我们该如何处理？是不是应该走核定征收？如果查账征收以甲供材发票算成本，和现金支付凭证，税局认可吗？还有，如果涉及退税的话，退税部分可否递减以后项目的税款？

问题：请教问题，如果土增清算后是退税，那补缴的企业所得税缴不缴滞纳金？谢谢

问题：老师，一般计税的项目因为增值税是不分项目的，附加税是按增值税缴纳，现在结转收入对应的附加税怎么算？

Ray

问题：我们有一个项目土地价款是2018年和2019年支付的，2019年的时候增值税已经调整，这中情况土地价款递减销项怎么税率应该算多少呢

问题：1、一方出土地，一方出资金，双方合作建房，所有的五证都是双方的名字。联建协议中注明双方按一定比例分房并对外销售，如何进行土地增值税清算与项目所得税汇算？如果双方是分税后利润，又如何进行土地增值税清算与项目所得税税汇算？

问题：土增清算时只分普通住宅，非普通住宅和非住宅。但在一个清算单位内普通住宅有高层，小高层和洋房之分，单位建筑面积土地成本是不一致的，可以分类型分摊么？

燕南飞

问题：A公司是村股份公司，是征地返还用地取得的土地使用权，现作价投资入股到B公司占30%股权

问题：课件中老师说其中涉及增值税，A公司按全额征收？不能扣减土地出让金的差额交吗？A公司如按土地取得原价作价投资，转让土地使用权的增值税税率按9%还是3%？

B公司收到A公司发票后，按不含税金额借记无形资产，贷记实收资本。如果A公司实收资本占比和与发票不含税金额不一致，差额B公司是计入资本公积？

如果A公司取得土地在B公司（村企各占股）成立之后，如果变更土地权属涉税内容和前面1和2问题一样处理是吗？

王继芳

问题：集团公司在2013年开始建设保障性住房，立项在集团公司名下，到2015年完工并分配给职工，在此期间企业未取得房地产开发资质，不属于房地产开发企业，2018年企业取得了房地产开发资质。请问许老师：在2020年企业对2013~2015年建设的保障房土增清算时，能否享受房地产开发企业加计20%的政策？政策依据？

亿隆财税

问题：母公司土增清算时，开发间接费用列支了子公司（房地产公司）提供的工程管理费，能否在土增清算中扣除？政策依据是什么？

醉春风

问题：许老师，允许抵减的销项税额是只包涵土地价款，还是既包含土地价款，也含政府规费（大市政配套费）和拆迁补偿款？如果包涵拆迁补偿款，那么，直接补偿给拆迁户的没有省级以上地方政府收据的拆迁补偿款也可以计算抵扣么？谢谢。

问题：地上车库是拿地时的保留建筑，土增清算时事务所按建筑面积分摊只审核了成本，现在有销售，土增按可按开发加计扣除20%吗？还有事务所审核后又发生大的维修成本，这个维修土增能扣除吗？

问题：成片受让土地，分商业区和住宅区，住宅区立项为A项目，商业区立项为A商业中心，请问我清算时清算对象是不是商业和住宅分开清算？商业区建安发票备注栏如果项目名称也备注为A项目，土增清算时能扣除吗？

win

问题：房地产企业将开发产品使用多年后（无转入固定资产），再转让，土地增值税按旧房还是新房？政策依据？

问题：房地产企业所得税汇算时，开发成本、开发间接费用中列支的不合规票据及福利费、招待费等，未直接影响当期损益的，是否要做纳税调整？

问题：2020年4月，税务稽查发现我公司在2018年期间取得对方虚开的发票金额10700元，我在2020年5月31日前汇算2019年的，需要调整吗？稽查的说他帮我找文件，如果有确凿证据证明善意，并且我公司无法追回发票，可以不调整。文件支撑？

问题：我公司以收购100%股权和100%债权的方式收购了一家房地产公司，法人未做变更，请问需要交契税吗？

萍踪斜影

问题：公司将已经竣工但还未出售的店铺出租给别人，怎么计算房产税？

问题：司法拍卖中拍得一栋烂尾楼，成交价2亿，请问老师，土增清算时，这2亿要怎么计入清算扣除，土地成本和开发成本按评估报告的价格吗？成交价会高于整体评估价的话，怎么分摊土地成本和开发成本？

问题：我公司实际支付的拆迁补偿费比按政府文件规定的要高，能以实际支付的拆迁补偿费抵减销售额吗？

忘忧草

问题：我公司有一笔政府给的土地返还款2500多万，但没说明用途，应该记入什么科目？记在了资本公积―其他资本公积，这样会有什么税务风险吗？我们现在还没有达到清算条件，工程还没有竣工，以后不会有什么后患吧

雨花石

问题：民间借贷利息没有入账，在土地增值税清算时，能不能按（土地加开发成本）乘以5％扣除。

问题：买房送装修，怎么签补充协议？装修成本计入什么科目，这部分成本配比的收入科目是什么科目？

问题：我公司为房地产开发，项目已经达到完工交付使用状态，我公司要结转收入应该以交付使用的合同金额还是以已签合同的已收款金额确认？因为有部分房屋的合同金额尚未交齐时，房屋是不会移交给业主使用的。同时还有一个问题就是网签合同的合同大部分都是预测面积，预测面积与实测面积会有差异，这个还得添加一个补充协议。是否应该理解为为合同和协议签订金额来计算？

德奈卡

问题：我们现在房地产公司是我们的全资子公司，如果全资子公司，做房地产开发以后会不会对我的母公司贷款方面有影响，需不需要把这个全资子公司的股权全部给它转让了，与母公司没有任何关系呢

问题，层高系数法的地区，企业所得税也可以按层高系数法吗。做账的时候就要体现吗？还是在土地增值税清算时再按层高系数法算得

问题：销售地下室，车位开发票吗？

黄可靖

房地产企业转让房产期间土地使用税计算，在计算已转让占可售面积比例％=（本期累计已转让房产建筑面积5/可售房产建筑面积）*100%中，可售房产建筑面积，是否包括地下产权车位及人防车位的建筑面积？

请问老师几年前买的地，因拆迁问题未开发。后来政府修路征用部分土地，返回的土地款要交税吗？是不是可以不冲减开发成本？

千纸鹤

老师，我公司代收客户的契税，1月份网签后一直没去交契税，今年因疫情，现在去申报，系统显示逾期，有滞纳金，发票3月31日才开，怎么就算逾期了？

1月份网签，3月份开发票出来，现在申报系统显示逾期了，有滞纳金？

完工的产品多年来一直空置需要交房产个说吗？

买房送车位，如果车位没有随房屋销售完，是不是要扣除未售车位成本？

小胖..zzZ

18年签的购房合同，价税分离，19年税率改为9，现在交房开票是以9还是11？

总分公司，总公司拍地，分公司开发，工程票开给子公司还是总公司

木木彡

问题：房地产开发企业税务核定是小规模纳税人，后期有收入以后会转为一般纳税人，购买的土地款是在认定为小规模纳税人时期开的票，后期清算时可以抵减销售收入吗，如果不行，有补救措施吗？

用建筑面积法分摊“建安成本”时要将无偿给物业和社区用房的面积扣除后再分配吗？

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土地增值税清算，

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所有问题都在直播间解答，可反复回看

土地增值税50问

1、工业企业将自有土地转让，计算土地增值税时是否可以按照20%加计扣除？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（六）根据条例第六条（五）项规定，

对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

2、软装费用是否可以作为土地增值税的扣除项目？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定

：“四、土地增值税的扣除项目

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”

因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以作为土地增值税的扣除项目。

3、土地由政府拍卖取得的补偿是否缴纳增值税和土地增值税？

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条第四款规定

，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征上地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定

，《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

根据上述规定，获得补偿的一方，如果符合财税[2006]21号中上述规定的，可以免缴土地增值税。

4、土地增值税应税收入是否包含视同销售收入？

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）规定

，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

5、旧城改造期间转让自有房地产是否缴纳土地增值税？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］006号）规定

：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。《

关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）对此作出详细规定

：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

6、开发项目中，房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？

违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地增值税。

7、个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定

，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。

8、在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，是否应当计算土地增值税？

在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，如果土地使用权仍属于股权转让企业，不属于转让土地使用权行为，不应当计算土地增值税。

9、房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，在租赁土地上建造的房产销售是否征土地增值税？

根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）文件相关规定

，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

因此，应当缴纳土地增值税

10、土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条规定

：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。

11、房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定

：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

12、三个公司合并（均不是房地产企业），各自把名下房产过户到合并后的企业名下，是否需要缴纳土地增值税？

根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定

，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，

暂不征土地增值税

13、企业进行房地产划转的，是否应当征收土地增值税？

根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定

，除以土地使用权投资于房地产开发企业用于开发产品或房地产企业以开发产品对外投资需视同按公允价值转让房地产计算缴纳土地增值税外，其他情形不征土地增值税。

14、我企业以不动产投资入股，是否需要缴纳土地增值税？

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定

：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

15、请问个人自用房屋进行交换是否征收土地增值税？

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件的规定

对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税

16、开发商将自己开发的房子产权办到自己名下，出租了数年后将其销售，按旧房转让缴纳土地增值税吗？

房子所属的房地产项目已土地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳土地增值税。房子所属的房地产项目没有清算过，根据项目的立项批文房产是用于销售的，项目已达到清算条件的，按规定对房地产项目进行清算，项目未达到清算条件的，可先预征土地增值税；根据项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。

17、旅游设施转让要交土地增值税吗？

《土地增值税暂行条例》第2条规定

，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例缴纳土地增值税。从上述规定可以看出，土地增值税是针对纳税人转让房地产行为征收的税种，税法规定的房地产包括国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。

因此，旅游开发公司转让的地面开发设施，如果不是连同土地使用权一并转让的，则不属于房地产交易，不征收土地增值税；如果是连同土地使用权一并转让的，则属于转让房地产行为，应该征收土地增值税。

18、房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？

不需要缴纳土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定

，土地增值税以单位或个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据。房地产开发企业将自建的商品房用于出租，因未转让，无从实现转让收入从而实现增值，因而不属于土地增值税的征收范围。

19、企业分立时，转让土地和建筑物的，是否免征土地增值税？

根据最新的《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）文件的规定

除涉及房地产开发企业的相关分立业务外，其余的分立业务暂免征收土地增值税。

20、企业将房产无偿转让给关联企业，是否属于赠与行为，是否免征土地增值税？

据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定

：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”另外，

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四点明确

：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”

因此，企业将房产无偿转让给关联企业，不符合免税赠与条件，应按规定缴纳土地增值税。

21、请问房地产企业将开发的部分房产转为自用，清算时是否需要缴纳土地增值税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定

，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

因此，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

22、企业兼并转让房地产的是否应征收土地增值税？

根据财税字（1995）48号文件第3条规定

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税

23、职工集资建房是否应缴纳土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则关于土地增值税征收范围的规定

职工集资建房不属于土地增值税征收范围，不用缴纳土地增值税。

24、房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？

经济适用房属于“普通标准住宅”。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。根据有关规定，经济适用住房的利润率不得超过3%，从利润率分析，经济适用住房的土地增值税增值率不可能超过20%，

因此，房地产开发企业开发的经济适用住房不需要缴纳土地增值税。

25、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，

如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。

26、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三十六条规定

：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收

27、土地增值税应税收入是否存在应抵减成本的收入?

根据土地增值税暂行条例第二条和土地增值税暂行条例实施细则第五条规定

，土地增值税应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，对于房地产开发项目中不属于转让房地产的相关收入，税务机关在土地增值税应税收入审核时，不应计入，应抵减相应成本。如项目完工后处理工地工棚和围墙、对施工建设方的考核罚款等，应抵减建筑成本。

28、房地产开发企业销售精装修房时，如其装修中包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)费用是否可以计入开发成本？

房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。但其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，

应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

29、拆迁安置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）相关规定

，（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

30、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，在计算土地增值税时，应如何扣除？

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

31、房地产开发费用在计算土地增值税时，应如何扣除？

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

32、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

33、企业延迟支付工程款而产生的滞纳金能否作为建筑安装工程成本在土地增值税前扣除?

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定,

开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。延迟支付工程款而产生的滞纳金或罚息不属于建筑安装工程实际发生的各项劳务成本。因此,对于延迟支付工程款而产生的滞纳金或罚息不能作为土地增值税扣除项目。

34、如何确认土地增值税清算条件中的房地产开发项目是否已竣工验收?

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

(国税发〔2006〕187号)第二条第二款第一项“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”,是指其开发产品符合下列条件之一的情形:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始投入使用;(三)开发产品已取得初始产权证明。

35、房地产开发企业收取的装修费能否计入房地产开发成本？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件的规定

四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

36、返还款或奖励款土地增值税如何处理？

按土地增值税法规的规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除条例第六条规定扣除项目金额后的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，应根据给予资金的性质及具体要求分别进行不同处理，如是政府对房地产开发企业的一种补助，记入营业外收入，如是土地出让金返还款，扣减土地成本。但具体以各地税收政策为准。

37、房地产开发企业按土地出让合同规定配建的保障性用房，在无偿移交给政府时，土地增值税处理是否要视同销售？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定

，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

因此，建成后无偿移交给政府的保障房土地增值税不应视同销售处理，所发生的成本费用应当允许在计算土地增值税时予以扣除。

38、工程监理费计算土地增值税时应如何扣除？

建设工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据发包人的委托，依照法律、行政法规及有关的建设工程技术标准、设计文件和建设工程合同，对承包人在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表发包人对工程建设过程实施监督的专门活动。

所以工程监理费应当作为房地产开发成本计入扣除项目金额。

39、产开发企业在开发房产过程中，受让土地使用权时缴纳的契税，能否在计算土地增值税时扣除？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）的规定

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

应将缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

40、企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值税时如何扣除？

房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应发生的职工福利费，可以计入开发间接费用，但应当在开发间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。

41、房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票是否可以在项目土地增值税清算时可以扣除？

房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票的，经过税务机关核实，发票所载工程确实属于所清算的房地产项目，并且能够提供工程施工合同和工程结算资料，发票所载工程费用是真实合理的，可以在房地产项目清算时扣除。

42、房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用，应如何归集？

房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，可以作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。

43、清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定？

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定

：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。同一个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致，清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算时的清算方式确定。

44、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定

：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。清算时未售部分预征的税款不得扣除。

未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。

45、清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定？

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定

：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。同一个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致，清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算时的清算方式确定。

46、请问房地产开发企业发生的预提费用，能否在土地增值税清算时扣除？

《根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的规定

，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。根据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）文第二十一条的规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。因此，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

47、在什么条件下，按房地产评估价格计算征收土地增值税？

纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

48、请问印花税是否可以在计算土地增值税时扣除？

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条的规定

，关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

49、如何确定土地增值税的纳税申报时间？

《土地增值税暂行条例》第10条规定

，土地增值税纳税义务人应在转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理申报纳税，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告及与转让房地产有关的其他资料。

50、建造高级公寓出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,是否可以免征土地增值税?

根据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定

,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条的规定,条例第八条第一项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此,建造高级公寓出售不能免征土地增值税。

土地增值税政策整理及计算案例集锦

纳税人

土地增值税的纳税义务人是

有偿转让

国有土地使用权、地上的建筑物及其

附着物

的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和

征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。收入指与转让房地产有关的经济利益，不仅仅指货币收入

收入的确认

（一）收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第一款规定，

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

扣除额

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。

2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的

重置成本价乘以成新度折扣率后

的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（五）与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

（六）财政部规定的其他扣除项目

1.加计扣除。对

从事房地产开发

的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。

超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

主要减免税政策

（一）销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（二）个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

（三）政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（四）单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。

（五）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（六）企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

（七）合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（八）被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

（九）资产管理公司处置房地产免征土地增值税根

据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

（十）根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2022年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

（十一）根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

征收管理

（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

（三）清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

案例一：房地产开发企业转让房产

2018年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

3.房地产开发费用=80万元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25万元

（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110万元

5.加计扣除=1100*20%=220万元

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

（三）增值额=2000-1510=490万元

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

土地增值税纳税申报表（二）

（从事房地产开发的纳税人清算适用）

案例二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为:

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值率。

4.依据增值率确定适用税率。

5.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2017年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2011年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元

2.计税收入

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43万元。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；

2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。

点评：

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的筑物及其附着物的单位和个人。土地增值税是综合性和被综合性都很强的一个税种，其计算过程涉及增值税、城建税、耕地占用税、契税、印花税等多个税种，具有综合性；土地增值税也是企业所得税税前可以扣除的税种，使其具有被综合性。房地产企业土地增值税的清算方面，需要弄清清算程度，清算单位，清算条件以及注意事项等，提供齐全的清算资料，了解清算标准等一系列问题。只有将各项问题都清楚明了，才能正确的进行土地增值税的清算。

来源:

言税，明税）

各地关于土地增值税预征率的规定（截至2020.03）

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：

各地预征率一览表

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全国各地规定

北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；

超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：

项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。

备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2010年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2018年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）

市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：

普通住宅2%,非普通住宅2.5%

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其

符合清算条件时按规定进行清算。

福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2013年第2号）

一、土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2016年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2013年第7号）

一、关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2010年第1号）

本公告事项：自2010年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

一、根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

一、关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

一、平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

重庆的规定

重庆市财政局重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

一、严格执行房地产项目预征率标准从2015年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2011年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2017年第1号）

一、南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2016年第5号）

一、预征率

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

非普通住宅是指除普通标准住宅以外的其他住宅，但不包括别墅。其他商品房是指除普通住宅和非普通住宅以外的其他类型房地产项目(如商铺、别墅、车库、写字楼等，下同)。纳税人既建造保障性住房、普通住宅、非普通住宅又建造其他商品房的，应按适用不同预征率的房地产转让项目分别核算，对不能分别核算或核算不清的一律从高适用预征率。

山西的规定

山西省地方税务局关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2012年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

二、关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2011年第1号)

一、土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2010年第1号）

一、关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局成都市财政局公告2019年第2号）

一、关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2016年第2号）

一、关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2018年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2018年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2018年第8号）

一、关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2010年第2号）

一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2010年第1号）

一、按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

一、关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

一、土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2014年第5号）

第十条土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

一、预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2018年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2018年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2018年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

一、调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2013年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告（营口市地方税务局公告2013年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2016年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2016年第1号）

一、将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2012年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）

八、关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

二、调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

第七条纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2010年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

山东的规定

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2018年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2017年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，

纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3%。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3%。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2020年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2018年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2018年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2018年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

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