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经适房，经济适用住房的简称，作为房地产领域的一个专有名词，已经很久没有被提及了，因为它作为特殊时间段内的特殊产物已经退出了历史舞台，没想到最近又开始回归大众视野。

4月23日，青岛市住房城乡建设局发布了《关于经济适用住房取得完全产权的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，面向社会公开征求意见。《意见》提出，

经济适用住房权利人满足一定条件，可通过补缴土地收益价款取得完全产权，住房性质由经济适用住房变更为商品住房，即可按照商品住房相关规定执行上市交易。

首先应该明确，该征求意见稿并不是新政策，而是针对之前相关政策和规定的调整，并且是征集意见，不是正式实施，这应该是我们对此热点的一个基本认识。

那么《意见》的

具体内容

都是啥？相比过去的政策

调整了什么

内容？对当前的楼市

有何影响

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申请完全产权需要具备哪些条件和资料？

众所周知，经济适用住房是保障房的一种，购房者以远远低于市场价的价格购买居住，需要保证5年内不能上市交易，5年内购房者并不拥有所申购经适房的完全产权。

那么如何才能拥有全部产权呢？《意见》对申请条件进行了明确界定。2005年1月1日(含)后取得《建设工程施工许可证》且纳入保障性住房管理的经济适用住房(含集资建房)项目购房人，可申请取得经济适用住房完全产权。申请时，

需同时符合以下条件:

1、申请人为经济适用住房登记的产权人，且经申请购买该经济适用住房的家庭成员(以下称共同申请人)书面同意;

签订经济适用住房买卖合同满5年;

3、为了购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意;

4、无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权的情形。

满足以上条件要申购需要提交哪些资料呢？《意见》指出，申请人可以向房屋所在区房地产交易部门提出申请，填报经济适用住房取得完全产权申请表，并提交下列资料:

1、已购经济适用住房购房合同、房屋所有权证书或不动产权证书;

2、申请人及共同申请人身份证明、签署的同意取得完全产权的意见书;

3、抵押权人书面同意证明。

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上市交易的关键：补缴土地增值收益

具备以上条件和资料后，就可以申请经适房的完全产权了，但这里要特别注意一个关键关节：

补缴土地收益金

因为经适房是国家专门划拨土地建设的保障性住房，建造时并没有缴纳土地出让金，并不属于商品房。如果申请人要想申请完全产权并上市交易，前提就是需要补缴土地增值收益。

《意见》指出，在区房地产交易部门受理后，对符合条件的出具《经济适用住房土地收益价款缴款通知书》。《通知书》应载明该房屋应缴纳的土地收益金金额、收款银行账号和缴款期限等信息。申请人

在规定期限内一次性足额缴纳土地收益金后

，持《通知书》和银行缴款凭证，到不动产登记部门换发商品住房《不动产权证书》。

申请人未在缴款期限内一次性足额缴纳土地收益金的视为自动放弃本次申请，《通知书》同时作废。已购经济适用住房取得完全产权后，需上市交易的，按照商品住房相关规定执行。

值得一提的是，《意见》对土地收益金缴纳标准也做了明确规定。取得完全产权时应按以下计算公式缴纳土地收益价款：

自本实施意见施行之日起

2年内申请缴纳

的：应缴纳的土地收益价款=（项目

预（销）售许可满5年时

同地段商品住房市场评估价格-购买时经济适用住房价格）×以经济适用住房价格购买的部分面积×50%。

自本实施意见施行之日起

2年后申请缴纳

的：应缴纳的土地收益价款=（

申请完全产权时

同地段商品住房市场评估价格-购买时经济适用住房价格）×以经济适用住房价格购买的部分面积×50%。

同地段商品住房市场评估价格由市住房和城乡建设部门会同发改、财政部门委托具备资质的评估机构确定，并定期公布。申请人申请取得完全产权时，按照最近公布的同地段商品住房价格执行。此外，《意见》还提到，市自然资源和规划部门会同市住房和城乡建设、财政等部门，进一步完善我市不动产登记（交易）信息系统，将经济适用住房取得完全产权业务纳入系统管理，达到信息共享、服务便捷和统计精准，实现“一次办好”。

在适用范围上，市南区、市北区、李沧区、崂山区、西海岸新区、城阳区、高新区区域内的经济适用住房管理适用本《意见》。即墨区、胶州市、莱西市、平度市可结合本地实际，参照执行。

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与此前政策相比有哪些变化？

前面说了，此次发布的《意见》并非新政策，只是对原有政策的调整，那么原有政策是什么呢？

2008年9月1日，青岛市发布《青岛市经济适用住房管理办法》，相关核心条款规定：

1、经济适用住房自

房地产登记之日起5年内

，不得上市交易；

2、5年内因特殊原因确需出售的或购买经济适用住房后又购买其他住房的，其经济适用住房由市住房保障机构按照规定及合同约定回购；

3、经济适用住房自

房地产登记之日起5年后

需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按

照成交价格

与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益金等价款，取得完全产权。

与前面的内容相比，我们可以发现《意见》内容与原有政策的几点不同：

1、满5年可以上市交易的开始日期从

房地产权属登记（房产证）

调整为

签订经济适用住房买卖合同

，可上市交易期大幅提前；

2、不上市交易只要购买满5年，也可以通过缴纳土地收益金取得完整产权；

3、自本实施意见施行之日起2年内申请缴纳的，实行优惠政策，不以申请完全产权时同地段商品住房市场评估价格为计价因素，而参考

项目预（销）售许可满5年时

同地段商品住房市场评估价格。

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影响：加速经适房入市交易，有利刚需买房置业

通过以上新老政策的对比，我们不难推测出政策实施后对房地产市场所产生的影响。

，经适房可上市交易的期限大幅提前，使得以前部分不能买卖的经适房现在可以买卖了，此举将大大

增加目前二手房市场中中小户型的房源数量

，对于房东来讲这似乎不是一个好消息，但是对于广大想要买房的刚需来说确是好消息，可选房源多了，必然议价空间也就大了，买方市场下可以慢慢挑选心仪的房子了。

，即便申请人申购经适房后不准备出售，那么交易期限的提前可以促使申购人提前补缴土地收益金，侧面

利于政府土地财政收入的增长

，相比旧政策，新的实施意见施行之日起2年内申请缴纳的有优惠政策，而且优惠的绝不止一星半点，

所缴纳的土地收益金将大大低于原有政策的数额

，因为申请回购时的商品房评估价格是要远远高于预售许可满5年时的商品房市场评估价的。例如某业主2008年购买的经济适用房的时价是3000元/平方米，5年后2013年同社区商品房价格为6000元/平方米，而目前2020年该社区的商品房价格为20000元/平方米，按照原政策客户若想上市交易，业主需要补缴20000-3000=17000元/平方米的差价，而按照新政策执行，该业主只需要补缴6000-3000=3000元/平方米的差价即可，1平方米就可以省下14000元。

，鉴于以上利好，所有符合条件的经适房业主将在短时间内进行土地收益金的补缴，将经适房变成可上市的商品房，将不可避免的增加二手房市场的房源量，

加剧二手房市场的竞争

，而由于业主回购经适房的成本大大降低，这将使得经适房上市交易的成本大大降低，大概率将

拉低整个二手房市场的房价水平

，对于想买二手房的刚需群体将是极大的利好。

最后，还是要致敬一下作为特殊时代产物的经济适用住房，作为我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，经适房与廉租房、限价房、定向安置房等构成了我国的社会保障性住房体系，对于解决城市低收入家庭住房困难，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展发挥了巨大作用。

据媒体报道，经济适用房在青岛已经存在了21年，从1998年青岛市面向中低收入居民的经济适用房启动大面积开发建设，到2008年青岛开始全面推行保障性住房配建制度，再到2014年青岛由四类保障房分类申请改为统一申请、并轨运行，逐步建立

以公共租赁住房为主体，实物保障和货币补贴相结合的住房保障和供应体系

近年来，青岛市不断扩大住房保障范围，在保障城镇户籍低收入住房困难家庭的基础上，逐步将新就业职工、外来务工人员和部分人才纳入了住房保障体系。2019年6月，青岛万科桃花源等14个经济适用住房项目、共计1904套经济适用住房在8月21日销售完毕，同时这也是青岛市最后一批配售的经济适用住房房源。自此，在青岛存续21年的经济适用房完成了阶段性历史使命，青岛全面进入以公租房为供应主体的阶段。

来源：青岛市住房和城乡建设局、部分内容来自网络，所有图片源自网络

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