经济适用住房相关问题解读

经济适用住房制度是国家为解决城市低收入家庭住房困难的一项惠民政策，具有社会保障性质的商品住宅。购房人购买了经济适用住房后要上市出售的，须向当地房管部门申请并经审批，补交土地出让金和有关税费后，方可上市交易，否则即使房屋买卖合同有效，也无法办理房屋过户手续，房屋所有权也无法转移。

一、什么是经济适用房

依据《经济适用住房管理办法》第2条规定，

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

❷经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

❸经济适用住房建设用地以划拨方式供应。（市场上的商品房建设用地均以出让方式取得，因此，经济适用住房转让时，买卖双方应依据相关规定补缴土地出让金。）

❹购买经济适用房的可以分期付款：

依据《经济适用住房管理办法》第

9条规定，购买经济适用住房的个人想商业银行申请贷款，出符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

❺经济适用住房的售价：

确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。

经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

经济适用住房实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品房住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

经济适用住房申请与交易

❶《经济适用住房管理办法》第24条：

经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

❷经济适用住房交易：

《经济适用住房管理办法》第

30条：

经济适用住房购房人拥有有限产权

购买经济适用住房不满

5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满

5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例有市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

《经济适用住房管理办法》第

31条：

已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

❸经济适用住房交易需向房管部门申请并经审核批准，补交土地出让金和有关税费后，方能交易。(此种情形下，如购房人私自出卖的，签订的房屋买卖合同有效，但是无法办理房屋过户手续，即不动产物权无法转移。)

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第

6条：

已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购的公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向当地房管部门提出申请，并提交下列材料：

（1）

职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；

（2）

房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；

（3）

身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；

（4）

同住成年人同意上市出售的书面意见；

（5）

个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第

7条：

房管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起

15日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第

8条：

经房管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房管部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

购买不满5年的经济适用住房，合同是否有效？

❶《民法总则》第153条第1款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

❷《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

❸《合同法解释（一）》第4条：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

❹《合同法解释（二）》第14条：“强制性规定”是指效力性强制规定。

❺《经济适用住房管理办法》是2007年12月1日，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部委联合发布的，在法律渊源上属于部门规章。

依据上述法律规定，认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制规定为依据，目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用房，相关政策、部门规章的禁止性规定属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律法律依据，因此当事人之间私下签订的经济适用买卖合同是有效的，至于当事人一方是否具有买卖资格、是否能通过审批，以及是否能办理房屋产权登记手续，并不影响合同的效力。

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