对于一般人来说，房子能带来的安全感和幸福感，但也会给我们带来一些烦恼。买套新房子可能要花掉半生的积蓄。特别是第一次买房子会让我们手足无措，分分钟就是待宰的羔羊，所以今天跟大家讲几点：

看房之前，先问问自己以下几个问题

1、手里有多少钱，预备首付多少？贷款多少范围内是自己可以承受的？

2、计划一下买房和装修中间有多少时间，没有足够的时间存钱的话，那就还要预留一部分装修的钱。

3、你的生活圈子在哪些区域？是打算买在离你的工作地点近的位置，还是买在离你家人工作地点近的位置？又或者是准备在你和家人工作地点的中间买房，这样大概可以将买房的区域确定下来。

4、你是打算过渡，还是5年内都不打算换房，如果是5年内不换房，那么就要将舒适性放在第一位，并考虑到日后家庭人员的数量，另外，买房是否需要满足周边有幼儿园/小学/初中的需求？

5、预备买多大的房子？几室几厅？千万别等到看房的时候再说，这些要提前确定好。

收集楼盘资料

现在网络非常发达，各种信息查起来都非常方便。在实地看房之前，先在网上看看你预备购房的区域有哪些楼盘。在网上了解好相关的楼盘信息，进行一下对比。另外，可以去到知名度较高的安居客这些网站去看网友们对该楼盘的评价。

实地看房你该问些啥

1、价格

价格有均价、起价、最低价和最高价之分，均价比较具有参考意义，但不同的楼栋、户型和楼层，价格还是有一定的差异的。看好了哪套房子，一定要问清楚具体的价格。

2、物业

物业服务的好坏关系到日后入住的舒适性，要问清楚物业的服务项目有哪些。另外，别看不起眼的物业费，日积月累下来也是一笔不小的开支。物业费的多少直接影响到你以后的生活成本，大部分物业在2块以下，有些标榜高档盘的物业在2块多。

3、交房时间

是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等，这些都是必须要了解清楚的。

4、销售方式

应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含公摊面积)。目前很多都是按照建筑面积来销售的，当然也不排除部分是按照套内面积来销售的。

5、车位

现在小车已经非常普遍了，也许现在没有车，但不代表未来不会买车。停车位的数量多少，车位是可租可售还是只租不售呢？车位费用的收取标准以及是地上车位还是地下车位等，这些都要问清楚。还需要明确的是销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。

6、几梯几户

大量实践证明2梯3户的居住舒适度是最佳的，现在很多都是2梯4户。1梯2户、3户或者2梯5户、6户，也能接受，但要注意只有一个电梯的房子，电梯坏了该怎么办？那种2梯7、8户的，就不要考虑了。

7、楼间距

楼间距的大小关系到采光、私密性的好坏，楼间距过小，不仅容易导致采光不好，还会使得隐身得不到保护，在家的一举一动很容易被对面的住户看到，除非大白天也把窗帘拉上。

8、容积率

容积率越低说明单位面积上建的房子越少，人住在里面就不那么压抑、相对来说低楼层的采光也会好点，容积率越低，居住的舒适度越好。

9、户型

要学会怎么看懂户型图，了解户型好坏。看多了，比较多了就会发现问题，自然就能了解。同时，楼层平面图也不可不看。

10、公摊

同样是建筑面积100平的房子，为啥别人的套内面积是82平，我的就只有75平呢？所以，买房的时候公摊小那绝对是这个房子的卖点。一般的公摊都是20%以上，20%以内的已经非常少了。

11、施工单位

这个太重要了，资质直接影响到房屋的质量问题，当你知道施工单位的名字之后就要去网上搜索关键词，可以去业主论坛、房产专业网站去查查施工单位的口碑，尽可能多的查查关于施工单位的好坏信息。

下面我们告诉大家，购买新房（一手房）

要注意什么，保障自己的权益。

考虑开发商的实力背景

购房前考虑开发商的实力背景是我们购房者的重点关注的因素之一。

现在一手房大多是期房，因此选择那些在业内口碑好且成功开发多个楼盘的开发商，有利于减少各种逾期交房、楼盘烂尾等风险。

考虑自己实际的经济情况

经济基础决定上层建筑。一般来说，钱的多少决定房子的地理位置便利与否、面积的大小、居住品质的高低等。

一般来说，一套房首贷约3成首付，二套房则需要更多。先大概计算下自己可以出多少首付，能够承担总价多少万的房子，计算下自己可以贷款的年限是多少，结合自己的月收入看看自己可以承受的月供。另外购房后还需要缴纳契税、房屋维修基金、以及装修费用。

实地考察房子的区位条件

看新房时，销售员会通过讲解沙盘、实地看实体楼、样板间等来让我们了解楼盘的具体情况。小区的区位交通图会被放大展示，再听了销售员描绘各种未来的“规划”，我们很容易冲动。

但是这时候需要提醒大家，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑，掏钱前一定要三思而后行！

去完售楼部后，我们还应该通过自己实地考察房子具体的区位条件、周边环境及配套设施。

主要需要考虑的因素：

（1）有没有化工厂、电站、加油站等危险或墓地等避讳的周边设施；

（2）衣：服装店、干洗店等；

（3）食：便利店、超市、市场、餐厅等；

（4）住：周边小区的环境；

（5）行：临近主干道、地铁、公车站等；

（6）医：有没有就近的社区医院，5~10公里内有没有二甲、三甲医院等；

（7）小区绿化率、市政绿化如何。

如果你还是担心最后买了房子以后，却货不对板，可以选择在购房合同中明确约定具体的区位条件，以保障自身权益。

签订合同环节

（1）注意看新房的5证原件！

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程开工证》

《商品房预售许可证》

以上“五证”按前后取得的前后顺序排序，哪个证件都很重要，根据建设部有关规定：“商品房预售实行许可证制度”。所以，只有取得预售许可证的房子才能面向社会公开出售。对于购房都来说，五证”中最重要的要看《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件。

（2）签约主体应为开发商和购房者。

现在大多数开发商通过委托第三方渠道来销售楼盘等，但渠道公司是不能以开发商的名义签订合同。

（3）注意土地使用性质和产权年限。

相对而言，购买住宅建设用地上的房子不但产权年限较长，而且产权期满后系自动续期。

同时，该类房子的生活成本相对较低，水电燃气等费用标准为民用标准，而商业住宅为商用标准。另外，商业住宅需要缴纳的契税等也相对较高。

（4）看

清楚自己的认购书中交纳的是定金还是订金。

订金：

一般情况下，交付订金的视作交付预付款。如果我们购房者给了订金后不想购房，

可以要求返还。

相当于是购房的保证金，如果我们购房者给了定金后不想购房，

则无权要求返还定金;

如果给了定金后开发商毁约，则应当双倍返还定金。

定金最多不能超过总房价的20％。

（5）写清楚套内的建筑面积和公摊的面积。

商品房销售面积的计算一般是按建筑面积计价或按套内建筑面积计价。

套内的使用面积是我们购房者能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

（6）应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议。

比如：我们买这个房子是因为可以让小孩入读重点中学，或者还有其他的区位因素。学位房是我们购房的首要条件，可是房子预售时，教育局可能还没划分楼盘归属的学区。入读重点中学只是开发商的宣传、售楼书，如果届时发生纷争，难以保护我们的权益。

如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到商品房销售合同中。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式！这样的话，一旦开发商没有按照约定的条款履行义务，他就要承担违约责任。

（7）明确房屋交付及办理房产证的时间。

这样有利于督促开发商及时履行相应义务，同时也便于我们在开发商违约后更好的维权。

（8）精装房应该明确装修标准。

比如说装修的标准不要简单写使用进口、高级材料等这种不明确的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

（9）明确各种违约金，注意是千分号还是万分号。

虽然购房者在深思熟虑后才与开发商签订了购房合同，但还是会有一些购房者因为种种原因而想要解除购房合同的。

当购房者因自身原因而提出解除购房合同时，往往需要支付一定的违约金。

另外，如果开发商因自身原因而逾期交房，则需要向购房者支付违约金。

因此，在签订合同约定违约金时，应当注意违约金是千分号还是万分号。

（10）付款贷款

目前主要有以下付款方式几种：

（1）、

一次性付款，购房者在签定购房合同时将全部房款一次性付清给开发商，

全款买房相对于贷款买房可以说是能省下很多时间和麻烦，比如说贷款的材料证明等，而且一些开发商会给一次性付款的客户很多优惠政策哦！

（2）、

分期付款，购房都在签定合同时先交纳一部分的房款，在合同约定的时间内再付清其余房款，也是不用通过银行贷款的一种方式。

（3）、

公积金贷款，对于已参加交纳住房公积金的购房者来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。

目前广州公积金贷款最低首付为30%，最高个人可贷60万，家庭夫妻双方最多可以贷款100万。

（4）、

个人住房商业性贷款，购房者可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款，

以广州为例，首套房无房产贷款记录，首付为30%，最终的首付款及贷款年限以银行核批为准，

所以购房者在申请贷款之前应提供个人真实有效的购房资料，以免因个人原因，银行按揭无法办理而造成损失。

（5）、

个人住房组合贷款。住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，

以广州为例，目前个人最高限额为60万，

如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。

购房时所需材料：

（1）、

一次性及分期付款：购房者个人身份证，户口本，查册，婚姻状况证明。

（2）、

按揭贷款：个人身份证，户口本，查册，婚姻状况证明，收入证明，银行流水，个人征信，部分银行单身购房的客户需要担保人身份证，户口本，婚姻状况证明，银行流水，个人征信等

开发商走程序，网签，房管局备案

交纳公共维修基金（广州标准105元/㎡）

交纳契税（第一套房90方以下收取总房款1%税金，第一套房超过90方契税是总房款的1.5%，二套房统一收取3%税金）

房管局备案，预告登记面签；

银行面签，查征信，等待审批，审批通过后，部分银行收取保险金，银行放款。

交房及时查验和办理产权登记

（1）交房的时候，及时查验是否取得竣工验收备案等手续；

（2）

接收并核对“

书”。“两书”是开发商在竣工验收合格时，通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一份是住宅质量保证书，第二份是住宅使用说明书。

住宅质量保证书

通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；还有其他供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

依据：《建筑工程质量管理条例》第四十条。

住宅使用说明书

，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

（3）检验房屋设施是否符合合同约定。

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