【裁判要旨】

双方约定“待房产局撤销房屋网上备案后再签订网备合同”的，不能因此认定系因买受人自身原因未办理过户登记，

买受人对网上备案合同的签订以及后续房产的过户登记具备合理的信赖和期待，且

从价值取向的层面而言，《执行异议和复议规定》第二十八条旨在保护已经支付了大部分购房款的消费者，故对其构成要件的解读应遵从该价值取向并结合个案情形予以判断。

对于《执行异议和复议规定》第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，亦应结合个案具体情形综合评判。如异议申请人名下虽登记有一套住房，但因该房屋面积小等原因无法满足正常居住需求的，而对于公民的居住权应当优先予以保障，故亦可认定排除执行。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2019）最高法民再255号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）

：叶云，女，汉族。

委托诉讼代理人

：王良椿，安徽昊华律师事务所律师。

委托诉讼代理人

：李益，安徽昊华律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）

：安徽广厦建筑（集团）股份有限公司。住所地：安徽省合肥市合作化北路188号。

法定代表人

：朱奎炳，该公司董事长。

委托诉讼代理人

：张正忠，该公司员工。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）

：安徽众力房地产开发有限公司。住所地：安徽省合肥市蜀山区黄山路665号西环商贸中心汇峰大厦1405室。

法定代表人

：肖克友，该公司总经理。

再审申请人叶云因与被申请人安徽广厦建筑（集团）股份有限公司（以下简称广厦公司）、安徽众力房地产开发有限公司（以下简称众力公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民终64号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月4日作出（2019）最高法民申699号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人叶云及其委托诉讼代理人李益、被申请人广厦公司的委托诉讼代理人张正忠到庭参加诉讼。被申请人众力公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

叶云申请再审称，一、原审法院认定叶云可以将位于合肥市巢湖路7幢恢复楼208室房屋用于居住缺乏证据证明，认定事实有误。1.合肥市巢湖路7幢恢复楼208室的实际产权人及使用人并非叶云，叶云并未实际使用该房屋。该房屋实际由叶云的母亲金翠英在1995年被拆迁后回购所得，由叶云的哥哥叶雷支付购房款。该房屋虽登记在叶云名下，但实际产权人并非叶云。另外，金家翠对该房屋享有终身居住权且可长期独立使用该房屋。2.合肥市巢湖路7幢恢复楼208室建于1995年，房屋面积仅为49.27平方米，根本无法满足叶云及其家人的居住需求。原二审法院认为根据合肥市廉租房、公租房政策标准，叶云及其家人的居住权可以得到保障缺乏证据证明。二、原二审法院以叶云在签订商品房买卖合同时知晓登云庭小区3幢2104室房屋存在权利瑕疵为由，认定叶云应该承担该房屋不能正常过户登记的风险，并认定叶云不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，缺乏证据证明，系认定事实错误。该款中所谓“买受人自身原因”所指的是买受人单方造成的导致无法办理过户的原因，如未支付购房款、限购后不符合购房条件、拒不提供资料配合办理过户手续等，而不包括对所购房屋情形的了解。即便叶云知晓登云庭小区3幢2104室房屋存在瑕疵，也并不能当然推断出未办理过户登记系由叶云造成。三、原审法院选择适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定判决驳回叶云的诉讼请求系适用法律错误。1.叶云的诉请符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的足以排除法院强制执行行为的情形，诉请应当得到支持。根据一审法院已经查明的事实，叶云与众力公司早在2013年2月2日就签订了《商品房买卖合同》，购买登云庭小区3幢2104室房屋；合同签订后，叶云也已实际入住；一审法院同时查明了叶云已经付清全部购房款的事实。根据众力公司在一审中的答辩可以证实，未能按时办理登云庭小区3幢2104室房屋产权证系由众力公司债务原因导致，而非叶云的自身原因导致。2.原审法院在明知本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形时，仍选择适用《执行异议和复议规定》第二十九条，明显系适用法律错误。3.即便依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，叶云的诉请也应被支持。原审法院仅以巢湖路7幢恢复楼208室房屋登记在叶云名下就认定其诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的条件，未考虑实际情形和实体公平，执行法律过于机械，也与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条所体现的保障房屋购买人的居住权的司法精神相背离。4.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者在支付房款后对所购买的房屋享有的准物权是受法律特别保护的，叶云的诉请同样应被支持。故请求：1.依法撤销安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民终64号民事判决及合肥市中级人民法院作出的（2016）皖01民初488号民事判决；2.改判支持再审申请人的一审诉讼请求：（1）不得执行位于安徽省合肥市蜀山区合作化北路登云庭小区3幢2104室的房屋，并解除对该房屋的查封等强制措施；（2）判令众力公司依法配合办理上述房屋的产权登记手续。3.一审、二审及再审诉讼费由被申请人承担。

被申请人广厦公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.叶云与房屋出卖方众力公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”.第二十四条处用手写备注“双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同”。因此，可以认定买受人叶云在买房时明知房屋存在产权问题，在基于相信出卖人的承诺下签署合同进行商品房交易。现房屋产权出现问题，叶云应当向房屋出卖人主张合同违约，而非向广厦公司主张执行异议。2.叶云主张的执行异议之诉并不足以对抗已经进行的执行行为。首先，叶云名下已经有一套用于居住的房屋。不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项之规定。其次，叶云的情况不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的规定即“非因买受人自身原因未办理过户登记。”3.在本案的一审判决后，叶云将其名下的房屋转移给他人。广厦公司有理由相信其为了强行符合《执行异议和复议规定》而转移房产。该行为是规避法律不利后果的体现，不能据此认定该情形足以对抗执行行为。4.根据叶云在再审申请书中的陈述，其有权根据自身情形选择适用《执行异议和复议规定》的具体条款，法院在审理时应当着重审查其是否符合所依据的条款内容。据此，广厦公司作为申请执行人、案外人执行异议之诉的被告，也有权依据自身情形选择适用《执行异议和复议规定》的具体条款。叶云的情形不符合第二十九条之规定，其名下已经有一套住房且其以低价购买产权存在瑕疵的房屋，表明其愿意承担房屋不能过户的风险，并因此承担不利结果。5.本案与再审申请人主张的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也并无关联。

叶云向合肥市中级人民法院起诉，请求：1、判决不得执行蜀山区合作化北路登云庭小区3幢2104室的房屋，并解除对该房屋的查封等强制执行措施；2、判令众力公司依法配合叶云办理上述房屋的产权登记手续；3、本案诉讼费用由广厦公司、众力公司承担。

合肥市中级人民法院一审查明：合肥市中级人民法院审理广厦公司与众力公司建设工程施工合同纠纷一案，于2012年6月4日作出（2012）合民一初字第13号民事调解书。由于众力公司未能履行法律文书确定的义务，众力公司依法向合肥市中级人民法院申请执行。在执行过程中，合肥市中级人民法院作出（2012）合执字第00222号执行裁定书，查封众力公司所有的合肥市11处房产，其中包括3幢1-2104室的房产。在对案涉房产进行评估期间，叶云提出执行异议申请。合肥市中级人民法院于2016年10月27日作出（2016）皖01执异49号执行裁定书，驳回叶云执行异议申请。另查明，叶云名下尚登记有坐落于巢湖路7幢恢复楼208室房屋一套。

合肥市中级人民法院一审认定事实：1.叶云最迟于2013年6月即对案涉房屋接收使用。2.叶云与众力公司于2013年2月2日签订了商品房买卖合同，众力公司将位于合肥市1-2104室的房产以60万元的价格出售给叶云，同时双方在合同中备注，双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同。3.叶云已支付全部购房款。

合肥市中级人民法院一审认为：根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，叶云作为案外人，对案涉商品房提出执行异议，虽然可以认定叶云在法院查封房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部房款，所购房屋系用于居住。但叶云名下尚有一套用于居住的房屋，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形，叶云就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法不能成立。

合肥市中级人民法院于2017年8月8日作出（2016）皖01民初488号民事判决：驳回叶云的诉讼请求。案件受理费9800元，由叶云负担。

叶云不服一审法院作出的上述民事判决，向安徽省高级人民法院提起上诉，请求：1.撤销（2016）皖01民初488号民事判决；2.改判支持其一审全部诉讼请求。

安徽省高级人民法院对一审查明的事实予以确认，另查明：合肥市巢湖路7幢恢复楼208室房屋的建筑年代为1995年，系拆迁回购所得，该房屋建筑面积为49.27平方米。合肥市中级人民法院一审判决后，该房屋转移给叶云之子祝业虎所有。

安徽省高级人民法院二审认为：在本案金钱债权执行中，众力公司是房地产开发企业，因案涉商品房登记在其名下，故一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定处理，并无不当。在一审法院查封案涉登云庭小区房屋时，叶云名下确有位于合肥市房屋一套。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，叶云为该房屋的所有权人，可以用于自身居住，并且根据《执行异议和复议规定》司法解释精神以及合肥市当前廉租房、公租房有关政策标准，叶云及家人的居住权基本可以得到保障。关于叶云诉请是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定条件的问题。因叶云与众力公司在签订商品房买卖合同时双方在合同中备注，双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同。故叶云购房时应该知道该房屋存在权利瑕疵，其对此后不能正常过户登记的结果应承担风险，故其不满足《执行异议和复议规定》第二十八条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，安徽省高级人民法院于2018年4月28日作出（2018）皖民终64号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由叶云负担。

本院再审对一、二审查明的事实予以确认。

本院认为：

本案再审的争议焦点是，原审认定叶云不能排除广厦公司对登云庭小区3幢2104室房屋的执行是否正确。

本案已查明的事实能够证明，叶云对未能办理过户登记不具有明显过错。

虽然双方在商品房买卖合同中备注“双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同”，但并不能因此而得出原审法院认为的不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的结论。

第一，上述备注仅能够说明叶云知晓该房屋存在权利瑕疵，但不能得出未过户系叶云自身原因所导致。第二，从备注的内容来看，备注中仅说明当前房屋存在网上备案，待撤销当前备案后，再与叶云签订网上备案合同，而并未约定由叶云承担不能网上备案以及过户的风险，叶云对网上备案合同的签订以及后续房产的过户登记具备合理的信赖和期待。

第三，本案已查明，房屋原网上备案的权利人是淮南市巨源建设项目投资管理有限公司，而非登云庭小区建筑工程的承包人广厦公司；在本案叶云起诉之前，该备案已经被撤销，未办理过户登记的原因与叶云知晓房屋存在权利瑕疵之间不再存在关联。

第四，从价值取向的层面而言，《执行异议和复议规定》第二十八条旨在保护已经支付了大部分购房款的消费者，因此，对其构成要件的解读应遵从该价值取向并结合个案情形予以判断。

此外，

对于《执行异议和复议规定》第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，亦应结合个案具体情形综合评判。本案已查明，叶云名下虽登记有一套住房，但该房屋建于1995年，年代久远，且房屋面积仅为49.27平方米，长期由其母亲居住，尚无法满足叶云及其母亲、儿子三代人正常的居住需求，而对于公民的居住权应当优先予以保障。

因此，结合本案的客观实际，原审判决认定叶云不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形错误，本院予以纠正。

综上所述，叶云申请再审的理由成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销安徽省合肥市中级人民法院(2016）皖01民初488号、安徽省高级人民法院（2018）皖民终64号民事判决；

二、合肥市中级人民法院（2012）合执字第00222号执行裁定书查封的蜀山区合作化北路登云庭小区3幢2104室的房屋不得执行，并解除对该房屋的强制执行措施；

三、本案一审诉讼费9800元，二审诉讼费9800元，由安徽众力房地产开发有限公司、安徽广厦建筑（集团）股份有限公司承担；

四、驳回叶云的其他再审请求。

本判决为终审判决。

审判长李相波

审判员方芳

审判员宁晟

二〇一九年九月二十九日

法官助理李大何

书记员王露

来源：最高人民法院

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