自去年烟台楼市火爆以来，各种新闻、小道消息和调控政策满天传。但太多太多的分析和报道都跑偏了，要么是没有营养的转发消息，要么是没有逻辑的分析。其中二爷最烦的楼市分析就是：

先说A因素刺激房价上涨，B因素抑制房价，C因素有可能刺激也有可能抑制房价。最后结论是房价有可能涨也有可能跌，或者干脆不说结论

，大家自己猜去吧。请问，亲，还能再水一点吗？就这点水平就不要出来分析楼市了。

很多小编要么受限于水平，要么是居心叵测、且深谙文章

防打脸指南

，都不敢对烟台楼市后续走向发表确切的看法。毕竟文章发出来以后是被扒坟的，万一被打脸就尴尬了不是。

但是二爷的年度报告可以告诉大家：

2018年烟台房价将继续大涨

，保守估计核心区次新房平均房价稳定在

.6万左右

。一中学区房房价站上

，十中学区房站稳

2.2万

。大家要听樊纲大大的话，六个钱包买房，刚需赶紧上车!

在二爷的年度报告里，将着重

破除大家对房价的错误看法、分析烟台房价上涨原因，以及告诉大家宏观调控政策和房产税对烟台楼市的长远影响。最终给出2018年的购房建议。

看二爷的文章，都有一个逐步接受的过程，毕竟经济学很多观点都是反直觉的。大家需要毁三观，树新生。

0.年度词

如果说，要给烟台过去的2017年选一个年度词的话，那么“

”必定是绝大多数人的选择。在经历了2012年-2016年漫长的低迷期后，2017年伊始，烟台迎来了多年来的第一次房价暴涨。

2017年全年

烟台核心区的

二手次新房

房价基本收获

50%

的涨幅。截止2018年5月，累计涨幅已经来到了

70%

放到全国范围来看，烟台楼市承接了一线城市、副省级城市以及各省会城市之后的上涨势头。2016年初，以

上海为始，其后北京、深圳

等城市楼市开始上行，房价爆发性增长。接着到2016年下半年，

山东济南和青岛

房价开始起飞。在2016年年底，济南楼市出现跳涨，核心地区新房当年年底实现房价翻倍。

2017年年初，以烟台为代表的三四线城市楼市开始起步。应该说，2017年是全国

去库存

背景下，三四线城市房价增幅最大的一年。

1.什么才是真实房价？

99%的人，对房价的理解是错误的。对于绝大多数人，他们所谓的“房价”就是“

最后一次成交的价钱

”。比如说，2016年他们跑去芝罘区的

万科翡翠公园

花12000/m买下一套三室的房子。然后他们就认为自己的房子“值”12000/m。理由很简单，他们刚花1万2买的，真金白银的交易。

到了2017年万科翡翠公园的再推一批房源，定价16000/m,他们就会弹冠相庆了。互相庆贺你的房子升值了。理由是现在有了16000/m的成交。但是事实上呢，

一手和二手是严重割裂的两个市场

。绝大多数

CEO盘

在二手市场是不能立即抛掉的，或者要深深的折价，长久的套牢。（CEO盘是指价格比同地段次新房价格贵50%以上的楼盘）

其次，绝大多数人对

价格的“世界观”

是有问题的。或者说当初老师教给他们的模型就是错误的。模型错了，以后怎么分析都是错的。首先大家需要知道一个至关重要的词：“

价格深度

价格不是二维的，是三维的。

举个极端例子：假设莱山的

万光府前花园

，当前有50套房子出售，50个业主。

第1个月：50个业主，全部要价10000/m出售。

第2个月：30个业主，要价10000/m出售；20个业主，要价12000/m出售.。

第3个月：1个业主，要价10000/m出售；49个业主要价12000/m出售。

第4个月：1个业主，要价10000/m出售；49个业主要价15000/m出售。

请问房价涨了吗？其实毫无疑问，4个月每个月份房价都是上涨的。而且涨幅还不小。可是在很多人眼里，万光府前是完全没有涨幅的。在他们眼里，他们是这么看的：

第1个月：只要10000/m就可以买到这个小区。

第2个月：只要10000/m就可以买到这个小区。

第3个月：只要10000/m就可以买到这个小区。

第4个月：只要10000/m就可以买到这个小区。

第5个月：我的天啊，万光府前一夜之间从10000涨到15000，涨幅巨大！

问题出在哪里呢？在于他们没有理解

总体价格和边际价格

、以及从来不知道

房价是三维

的而不是二维的。除了X轴的价格、Y轴的时间，还有第三维Z轴的价格深度即“

该价格下可成交的套数

”。真实的房价应该是一座山，而不是画在纸上的平面图。当市场上行时，房价是像一座大山向前移动。

楼市一手市场和二手市场

的区别，以及

楼市三维价格

二爷后续会展开和大家分析。但是大家先要对房价建立一个正确的认识，以及认识到平均房价是没有意义的，房价中位数才具有初步指导意义。

2.房价上涨原因

经常有小编发文章说，烟台房子都是

外地人炒起来的

，赶紧出

限购政策

把外地人赶出去。

烟台本地平均收入水平这么低，再涨还让不让老百姓买房了。国家赶紧出房产税，让那些炒房的破产，房价就降下来了。

每当看到这样的新闻，二爷都很心痛，科学普及，任重道远啊。举个简单例子，烟台2017年学区房暴涨，也是外地人炒起来的？

分析楼市问题需要一个科学的架构，需要基本的经济学知识，否则很可能就会谬之千里。尤其是在经济学这样反直觉的学科，没有基本经济学素养，是很难搞清楚经济现象的本质。

因此二爷在分析2017年烟台房价上涨原因之前，需要向大家普及一些经济学知识。

首先是，大家要记住的一点是商品

“价格”只取决于“供需关系”

其次是，楼市作为一个调控及限制很多的市场，一定程度属于计划经济。但是计划经济也服从

供需理论

楼市的供需就是业主数量和购房人数量构成。因此通过供需理论可知，商品房房价也只取决

购房人和业主双方力量对比

。其余外部条件诸如宏观调控都只是调整房价，而不是决定房价。

2017年最火热的房产类型是什么？毫无疑问是

学区房。

教育在山东人心里是一个家庭最最重要的大事。而自从2014年烟台推广实行“就近入学”政策以来，学区房一直是大家关注的重点。烟台较好的中学主要有

一中、二中、十中和祥和中学等

。这些学校周边的学区房大都是80年代、90年代的房产。房子往往破败不堪，居住条件和居住体验不佳。但是面对子女教育问题，烟台人往往都是一掷千金毫不吝惜。这也就促使了2017年烟台学区房房价的节节攀升。（

与大家认知相反的是，学区房虽然火热，但2017年学区房涨幅却并不是所有房产里最高的

（1）学区房

烟台人第一次集体注意到房价上涨是在2017年4月。2017年4月11日，芝罘区教育局发布了

《芝罘区义务教育段学校招生管理实施细则》

，之后大家便注意到学区房房价猛涨。当时有一条新闻在微信群里广为流传，某某学区房单价1.8万出售。

习惯了平稳房价的烟台人第一次关注起烟台楼市。到2017年年底

房价已经成为烟台老百姓热议的话题。其实大家所不知道的是，学区房的价格在3月便已经启动。

在2016年年底，烟台一中学区价格基本维持在

12000左右（阁楼证的房价在10000左右）。此时烟台十中的房价保持在8000左右，市场上也有很多7000多的房源，比如进德小区。但到了2017年3月底，烟台一中学区房价格便已经来到16000，此时烟台十中的房价仍未启动，维持着8000多水平。

11日

，芝罘区教育局发布的

《芝罘区义务教育段学校招生管理实施细则》

则进一步促使的学区房价格的上涨。随着烟台一中房价冲上20000后便暂停了上升势头，转而烟台十中的房价开始大幅上涨。这个很好理解，因为此时一中的价格已经超出了很多人的预期，大家退而求其次选择十中的房子。

大家都知道《实施细则》公布后，学区房得到了进一步的上涨。但是至于它怎么引起学区房房价上涨，很多人却说不上来。

首先我们来看《实施细则》最关键的第十三条第（1）点：

2017、2018年招生当年4月30日前，取得房证户口相关手续；2019、2020年招生当年8月31日前，取得房证户口相关手续满1年；2021、2022年招生当年8月31日前，取得房证户口相关手续满2年；2023、2024年招生当年8月31日前，取得房证户口相关手续满3年；2025、2026年招生当年8月31日前，取得房证户口相关手续满4年；2027年招生当年8月31日前，取得房证户口相关手续满5年。

《实施细则》的出台，

使得未来10年百姓对学区房的需求压缩到了5年以内。2017年承担了当年的学区房需求，2018年到2022年每年都承担2年的购房需求。

在2023年之后的学区房市场，则要看2027年之后的学区房政策。当然二爷一直对这条学区房政策能否执行到2027年持怀疑态度。

学区房政策的出台给大家造成了学区房恐慌。同时

由于二胎政策的放开，许多学区房业主由于需要继续持有学区房供二孩就近入学，一定程度上

减少了学区房的供应

。学区房供给与需求脱节共同导演了2017年烟台学区房房价暴涨。

而且可以预见的是，

2018年始至2022年每年旺盛的学区房需求将直接把学区房市场推入上涨的快车道。

2018年学区房，早买早好！

（2）房价上涨原因

很多烟台人把烟台房价上涨归罪于

外地人、炒房团和没有调控政策

。经常有小道消息绘声绘影传说某某楼盘一半都是外地人买了。

外地人抢盘假说

是如此的不堪一击，因为这个说法没法解释外地人为什么是2017年蜂拥而来，而不是2016、2015年？因为大城市限购限贷，钱没地方花怕贬值？别逗了，对于这些人群来说更值钱的是首套房二套房资格，以及5年的流动性。没有太多人会把这么宝贵资格放到烟台来。

炒房团假说

，最开始提出这个炒房团炒高楼价说法的人其实不懂经济学。假如炒房真能够炒高一个城市房价，那他们为何不去大西北炒，那里房子成本足够低。只要像大家以为那样的操作得当，就可以获得更高的回报率，赚到更多的钱。

炒房团假说其实倒置了因果，只有当一个城市房产有上升空间，但目前价值被低估，炒房团才有机会套利。而不是因为炒房团的购买使得该城市有上升空间。有些人会讲炒房团买房减少了市场供给，所以推高了房价。亲，炒房团买进之后也是要出货的，有买就有卖，对于市场来说供需没有改变。

要破除这些奇奇怪怪的胡说八道，首先要分析房地产行业的本质，以及为什么会这样。在房地产行业有一个很著名的论断“

短期看金融、中期看土地、长期看人口

”。把握住这个牛鼻子，才能准确把握房地产的脉搏。

2017年烟台房地产的走势也不外乎这三方面原因：

一、货币增发；二、

住宅用地供应缩紧；三、

城市化进程

第一：货币增发

金融的核心是货币，货币增发、法币贬值。

大家注意到，近2年的全国楼市的火爆是有一个先后顺序的。首先是北京、上海、深圳等政治特权城市，接着是天津、广州、南京、杭州、武汉、成渝、青岛和济南等重量城市，再其次才是烟台、南通等地级市。但为什么是这么一个顺序呢？

有一个说法叫做

货币的“水滴现象”

，意思是说，增发的货币跟一颗水滴落在水面上一样，按次序由内到外产生一圈圈波纹。目前中国“三大政策性银行”都在北京。这三行不为世人所知，潜伏在水底。而实际上三大行的资产规模，已经超过整个英国的GDP。这三大行就是我们通常讲的“印钞机”。比如说东北振兴开发，投资1.6万亿。“国家开发银行”发行16000亿债券，并且让央行包销。“国家开发银行”就可以拿着这笔钱去东北投资很多很多项目。

这些“印钞机”的钱是

“诞生”

于北京的。请注意“诞生”这两个字。这些增发的钱，就像落下的水滴落在北京。

以北京为内圈，那么上海、深圳政治特权城市就是第二圈。天津、广州、南京、杭州、武汉、成渝是第三圈。地级市是第四圈。县城乡是第五圈。

北京获得资金的时间最早，而且力量也最足。等水波逐渐扩散到了外圈，力度也小了很多。

所以说从宏观角度讲，近2年的全国楼市包括烟台楼市的涨幅是来自于货币的增发。货币增发、法币贬值导致物价上涨。很多人说物价没涨啊，你看猪肉价还便宜了。亲，你不知道猪肉是大陆物价的稳定器吗？只要把猪肉排除，物价都没法看了。前几年你买个小米旗舰机只要1999，现在你买个小米旗舰机3999，你说物价涨了没？

第二：住宅用地供应缩紧

2017年烟台楼市一个显著特点是市场上新房供应急剧减少，开始出现日光盘。市场上新房的数量由2年前国有土地出让中商品房土地数量决定。因此，

2017年烟台新房供应数量在2015年便已决定。根据烟台市国土资源局的数据，烟台商品房土地供应数据如下图所示。

很显然，

在2015年烟台商品房土地出让数量较2014年有一个断崖式下跌。直接结果就是导致2017年烟台楼市新房供应不足。

2016年和2017年的商品房土地出让任然被控制在低位。因此，

在接下来的2018年和2019年烟台市本级新房供应仍将紧缺，这将进一步导致房价上涨。所以还在等新房的烟台人，不要再等了，接下来2年都没有什么足够的新房供应。

二手次新房，也值得大家选择。毕竟，不买还涨，直到你认清现实！

第三：城市化进程

2017年烟台棚改进入重要阶段，2018年更是号称要完成10万户棚户区改造。当前棚户区改造的主要政策是进行货币化安置。货币化安置也就造就了大家熟知的拆迁户。

拆迁户拿了钱怎么办？买买买！因此造就了一大批有购买力的人群，进一步加剧了市场上房源的稀缺。

烟台作为一个美丽的滨海城市，

外来人口总量较多，主要集中在开发区和幸福片区。当一个城市不断有外来人口涌入时，这个城市才是希望的，城市的房价也才有上升的动力。但是很抱歉，二爷认为现阶段对外贸易衰弱的市场环境下，全国所有滨海城市的竞争力都严重衰减，就业机会减少，外来人口增速连年下降。目前全国已进入强省会时代，最典型的莫过于GDP南京超越无锡、苏州，杭州超越宁波。接下来济南超越烟台也将是无法避免的。

虽然烟台之前实施人才引进政策，对不同层次的人才给予不同的补贴。但是到底能吸引来多少外地人口，二爷持非常悲观的态度。因此，

总体上讲烟台的楼市还是属于本地人玩的一个市场。

3.宏观调控

很多人说烟台房价涨的那么厉害，政府应该赶紧出台调控政策，降一降房价

。这句话说错了两个地方，第一是烟台市在2017年出台过限价调控政策，第二是宏观调控政策不会降房价。

2017年共计有45个城市进行了120多次宏观调控，烟台也不例外。在2017年8月15日

烟台市人民政府办公室下发

《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》

，明确提出根据区域去化周期决定土地供给或停供、预售申请备案均价涨幅同比最高不能超过5%、1年内暂停网签合同备案撤销业务等一系列条款，从土地到房价等多方面调控楼市，控

机行为

。《十二条》

目的就是限制开发商售价，不允许开发商涨价。

二爷对于这次调控政策的看法是，

限价利好当前购房群体，利空1-2年之后的购房群体

。当前购房群体买限价房买到就是赚到，但是限价政策未来会推高房价所以利空未来购房群体。二爷暗自庆幸烟台没有出台限购限售政策，为楼市火上浇油。

掌握正确的世界观才能正确理解四限政策-

限购、限价、限售和限贷。大家要知道四限政策为什么不会降房价。

“消费者和消费者竞争，生产者和生产者竞争。消费者和生产者从不竞争”-萨缪尔森《宏观经济学》

理解这句话，大家就可以理解开发商和购房者的关系，开发商和购房者不是敌人，开发商和开发商是敌人，购房者和购房者是敌人。

经济学分为讲道理的和不讲道理的。

不讲道理的经济学是这样的：有一个与世隔绝的村子，村子缺盐，每月固定时间有外面盐贩运盐来卖。5只羊换2袋盐。村民都骂奸商太黑了。于是在进村半路上挖个陷阱，当盐贩路过时把他打一顿。这就是不讲道理的经济学，这种经济学的是从“我”的视角：我要，我想，我希望，我考虑。

讲道理的经济学是考虑

“我这么做了以后，你会怎么做”

充分考虑对方的反应，然后再看这件事的总体效果。上面的盐贩挨打了，就不来这个村子了。村子开始缺盐，盐价更高了。假如一开始用讲道理了经济学来做，那肯定是优待盐贩，降低其来村里的成本和风险，这样才能降盐价。这个道理放到楼市来也一样。

（1）限购

限购政策会造成3类受害者。

一是房东、二是开发商、三是地方政府。

对于房东来说

，限购增加了交易成本。简单例子，本来房东可以把房子卖给愿意出200万的A，但是A被限购了之后就只能卖给出价160万的B。讲道理的经济学会告诉你房东这个时候因为少卖钱那就干脆选择不卖。反正时间是站在房东这一边的。所以本质上限购政策对于“供求关系”毫无影响，他既不能让你更快的盖好房子，也不能是城市人口减少。他只是在“分配”环节予以变化。所以限购不会影响最终的“均衡价格”。

对于开发商来说

，开发商是生产型企业。生产型企业“库存”的压力都是非常大的，屯一天亏一天。参见前段时间碧桂园的“高周转”头条新闻。限购是直接砍去开发商的客户，让其只能卖给特定客户。因此开发商只能认赔，当前未购房群体捡了大便宜。但是听过上面盐贩故事，理解讲道理经济学的人会思考：开发商会怎么反应？长远来看当然是不愿意在此地多造房子，转而收缩战线去不限购地区多造房子，限购地区后续购房人群的住房供给减少，房价上涨。

对于地方政府来说

，限购之后政府财政收入会急剧减少。因为不允许有钱人买房，土地就不值钱。这种情况下地方政府的对策就是极大减少当前土地出让数量，以量的减少换取价格的不变。

但是限购挡住购房群体就像筑坝拦水，而且这水坝是定期的，被限购人群满足条件后自动放行。这就造成这个年份需求大幅增加，同时又由于政府缩减土地出让造成的供给不足，房价暴涨。

（2）限价

限价是针对开发商的新房

。首先我们不讨论开发商作为产权人否有权决定产权物品价格这个法理问题。不同于限购政策拦截开发商客户，限价是直接降低新房价格。这种情况下，购房人群买到就是赚到，一二线城市限价房万人集体摇号争抢可见一斑。

但是开发商的反应呢，当然是去不限价地区多造房子，限价地区后续供给不足，房价上涨。

（3）限售

限售是针对二手房房东

。原本房子是满二满五交不同税费，有些人不舍得税费就不卖了，有些人不介意就直接卖了。但是限售政策咔擦一下让

非满二或满五

全部不准卖了，

直接减少了当前市场房源供给。但是市场需求没有变化，因此房价将会立马拉升，所以说限售是稳房价政策。

（4）限贷

限贷的实质是认房又认贷。

现在烟台市场是同时可以有两个商业住房贷款，还清就还是首套贷款。北上深目前则是还清有贷款记录也仍然是二套，二套首付70%。限贷的结果是让贷款资格变成一项值钱的资产。

限贷和加息本质上效果是一样的，加息到很高很高就没人愿意贷款，和直接不让贷款是一样效果。

靠切断工具降低房价是很不靠谱的一件事，这个问题后续文章展开论述。

4.房地产税

楼市的终极大杀器——房产税！

房产税对房价是啥影响，涨房价还是降房价？二爷不敢讲啊！乱谈房产税会被封号的！

二爷和大家讲讲房产税是什么，以及收房产税要先解决哪些制度上的问题。

首先要理清房

地产税和房产税的区别

。房地产税可以分为

开发建设环节、买卖交易环节和持有环节

三个环节税种。房产税是隶属于房地产税的持有环节税种的一种，同属于持有环节的税种还有城镇土地使用税。

房地产税目前政策基调是

中央立法，地方征收

。因此后续房地产税肯定是按照地方房产属性进行征收。

烟台房屋性质

主要有商品房、房改房、军产房、小产权房、经济适用房、拆迁安置房、继承房、赠与房、公寓（住宅）、公寓（非住宅）、非住宅、阁楼、车库。因此首先要求明确这些不同属性的房产都要按照什么方式进行征收房地产税。

另外大家不为所知的是，房产税不是新物种。我国1986年开始就已经设置了房产税，征收对象是商业用房以及用于租赁的居民住房。

目前大家热议的房产税其实准确来讲应该是

个人住房房产税

，该税种在

2011年从重庆和上海试点征收。

重庆上海的房价有目共睹，二爷就不说房产税对房价的影响了。

目前在全国范围推广房产税需要翻过

座大山

一是掌握全国住房基本信息。

1984年以来未进行过全国住房普查。

二是建立全国房屋登记和交易数据

，实现全国联网、实时查询。目前工作进展是将不同城市产证统一换成红皮不动产证，全国联网未开展。

三是统一界定房屋性质

。由于历史遗留问题，全国房屋性质差别太大，需要统一界定。目前此项工作未开展。

四是完成房地产税改革。

目前房地产税约有10个税种。未避免重复征收，需要改革。此项工作目前未开展。

五是完成《城镇住房保障条例》立法

，界定居民“基本住房标准”，确定房产税免征条件。目前此项工作处于意见稿阶段。

六是完成修订《税收征管法》

，为依法治税提供依据，目前正在进行中。

另外，当全国范围推广对业主征收房产税后，房产税实际由谁承担呢？

是交易环节的买房人和业主。还是持有环节的业主和租客。二爷不敢讲！

这个问题答案在

经济学原理-微观经济学分册（曼昆）第129页6.2:税收-关于税收与弹性。

最后引用该书结论：

当分析政府决策时，供给和需求是首要的、最有用的分析工具。

上面一堆废话，大家应该能看出二爷对房产税的态度，至于你看懂没、相不相信，其实取决于你的立场，二爷也不指望说服你。二爷是希望能救一个是一个。

5.2018年购房建议

2018年货币增发，烟台楼市供应持续走低以及棚改货币化安置都决定了烟台楼市将继续大幅上行。因此，二爷的2018年购房建议是：

大家要听樊纲大大的话，六个钱包买房，刚需赶紧上车!

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