文章2900字虽长但有诚意

先直接上结论吧

共有产权房维持了房价体系

你们懂的，不懂就往下看。

来看看百度

的名词解释，如下：

所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让权益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让。

特点是什么呢？

“共有产权房”作为经济适用房的变异形式，其显著特点在于价格形成机制。比起传统的经济适用房，“共有产权房”增加了土地成本。

客观上，“共有产权房”的这种价格形成机制，维护了商品房市场价格，丧失经济适用房平抑市场房价的政策效应。

从以上的百度资料能看出来什么呢？

答案是，利益。

利益机制是多么重要啊

，嘴上喊着不要，身体却很诚实

。口号是那样滴美，行动也是那样滴实在。

所以，

谈共有产权房，绕不开经济适用房。

一切的源头要从经济适用房的前世今生说起

-----

当年朱相住房改革的时候，提出商品房体系和保障房体系共同推进，让商品的归商品，保障的归保障。

然后，中国楼市的大牛市就启动了，历史的车轮滚滚向前，谁也阻挡和逆转不了。

为何？因为，住房改革的背后是，土地和房产的资产化问题。

没有商品房市场，就没有资产市场的超级扩容和承接，中华崛起就只能停留在梦想中。

缺点也很明显，经济适用房为主力的保障房体系没有建立完善。

导致，购买力只能往商品房上冲击，底层人民被高房价压的喘不过气来，贫困人民没有地方住。

那么时至今时今日，为什么不继续扩大建设经济适用房体系，反而开始搞共有产权房了呢？

答案很简单，一是，经济适用房有问题；二是共有产权房有好处。

什么问题？问题是，

没钱建设

，以及

权力寻租

，这俩问题无法从根本上解决。

另外，最重要的是，建经济适用房，国家和地方都吃亏了。

此话从何说起？权力寻租，我们略过不谈，慎言慎行。

没钱建设的问题也很好解释，中央把爱人民的口号喊了、好人当了，但是地方没钱建设啊，他

巧妇难为无米之炊

我本人爱用极限推理法思考问题，假设全部的土地都用来建设经济适用房,那岂不是都好了？天下大同了？不是的，不可能的。

一是，建设的钱，完完全全没有出处，谁吃苦了？又让谁受益了？

二是，假设都经济适用房了，那还不是和过去一样？福利分房和大锅饭嘛。

所以全部建设经济适用房注定行不通，于是就是我们现实中看到的，有限建设。

也就是，其

买商品房的人，是为经济适用房的人买了单了

。或者说是，全体人民为高房价买单了，救济了经济适用房的人。

原本这个思路除了没钱盖和盖的慢，问题也不大。

直到后来，国家发现自己吃大亏了。为何？

一是，当年买经济适用房的人，价格特便宜，后来他们可以入市买卖了，发现真穷人没多少个，经济适用房小区出来的有钱人的比例，不比普通小区的少多少。

二是，随着经济的发展，主要是房价的攀升，原本偏僻的经济适用房小区，一点也不偏僻了，当年北上广深等一线城市的偏远经济小区，一跃成为次级中心。

经济适用房上市后的涨幅甚至远远大于商品房，十年十倍价格的经济适用房在大城市并不罕见。

最关键的大亏是

土地性质仍旧是划拨用地

，这个一大类土地无法计入银行评估体系，也就是划拨用地的金融属性太不明显了。

而显然，共有产权房能解决这个问题。好处何在？

请注意，现在的人民去申请共有产权房，政府出资的那

30%

是虚拟的。

地方政府并没有出真金

白银。而是将“划拨用地转为出让用地作为出资份额”

不明白的请再次查看上文百度资料。

意思是，政府用土地作为三成的出资份额，而这个土地是早就存在的了，只是在土地证上改了俩字，划拨—出让，套路深吧？

而房屋的售价是随行就市的，也就是商品房的市场价，

这很公平。

买共有产权房的人，不要觉得自己吃了亏似的。不存在的，你占便宜了。

你用少量的钱，就拥有了自己的有产权的、带有资产属性的房子，实质上从无产变成了有产阶级。

你有什么不满意的？

而且，现在是政府现在是和你一伙儿的，合伙做买卖你懂吗？

你的靠山是国家，你会担心自己的共有产权房房价跌了？

笑话。你应该很高兴。

而地方政府，更高兴。因为他得到的更多。

因为他得到了梦寐以求的升值空间，还有估值体系。

政府的土地出让制度是个特别有意思的制度，它

最高价中标

然后这个制度本身就会不断推动着地价往上涨。

但它的缺点也是致命的，它无法对已经卖出去的地，追加回款或者利益分享。

大白话就是，地卖完了就卖完了，不管当年卖的多么贵，后期的涨幅其实和政府是没有关系了。

但是它自己明明知道，后期会涨！

意思是，它明明知道这块

三年后能翻一番，十年后能涨五倍

但是它还得眼睁睁的按照今天的价格拍卖出去，你现在知道他心里的苦了吧？！

他的心在滴血，但是它没有办法，因为体系要发工资啊，因为市政建设要花钱啊，因为福利制度要砸钱啊，不卖地咋办？

不“今天便宜”的卖地，咋办？！

后悔了咋办？

共有产权

解决了这个问题。

而且是，空手套白狼的完美的解决这个问题。

最关键是的，让低金融性质的划拨土地，拥有了完整的金融属性。

意思就是，银行系统得到了具

增值空间的抵押物

出让性质的土地证。

这个意义，怎么强调都不过分。从此，地方政府又打开了一扇融资的大门，获得了一条增值的渠道。

另外，新业主也得到了银行的支持，因为

共有产权房在性质上是完全的商品房

而且最重要的是，新业主事实上

零首付购房

，因为这个三成首付，事实上是政府代替开发商，给你付了。何其有趣？你们懂我要说什么的。

所以，整个过程还原就是，假设一套房子，在经济适用房时代，其实它只值七成，因为三成的土地价款原本

划拨属性

整个房子不具备多少金融属性，银行也不敢足额抵押放款给原经济适用业主。

但是，现在只需要，动动手改改土地

性质，

并和业主

共有产权

政府就获得了三成土地收益，并获得了将来的房价升值空间。

新业主，也得到了政府的加持，也获得了土地的升值空间，和银行将来的抵押融资等支持。

而银行也得到了，政府的兜底和土地的升值抵押。

可谓三赢。不对，不止，中央政府也收获了名声，四赢！

但是，熟悉我的朋友，都知道我的逻辑，世上真有这样的好事，以至于所有人都赢了，就没有一个吃亏的吗？

不存在的。

受损的仍旧是沉默的大多数，那些无法发声的人。意思就是，原本该建设的经济适用房呢？用于保障贫苦人民的房子哪去了？

答，租售同权嘛。国家是爱你们的。

让我们看看烟台的例子。

烟台共推出共有产权房1476套。

其中锦绣家园项目1254套，销售基准价格为6150元/㎡；

锦绣新天地项目222套，销售基准价格为5970元/㎡。

出售产权比例均为70%。

单价仅6150×70%=4305元/㎡剩余产权2年后可买回。

看了以上的新闻

特别是“烟台市物价局核定的锦绣家园基准价是6150元/㎡，承购人实际购买的单价为6150×70%=4305元”这个细节。

聪明的烟台读者，我只有一个问题要问：

你们知道它还是经济适用房身份上市的时候，它是多少钱的单价吗？文末给我留言吧。

结尾照例的是彩蛋时间：

地方政府很聪明，他们能将政策用足，用灵活。他们不但做到了四赢，而且做到了化解经济适用房去库存的问题。

所以，我对烟台读者推荐，这个莱山郝家的锦绣家园，买得起就赶紧买吧。

对全国读者推荐，好地段的共有产权房，买吧，再不上车就来不及了。

一句话，你和国家合伙做生意，七成的三成也是就

2.1

折首付，大头是国家出的，你怕啥呢？

有爹在，跌不了的。

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