石家庄微楼市

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文丨子木

子木聊房

石家庄，又名“国际庄”，大名鼎鼎的河北省会。

至于为何被称为“国际庄”，我找很多当地朋友求证过，但几乎没有人能说得清楚。只有一个人的解释较为合理。

他说，一个省会城市叫石家庄，就好像一个书记叫李二狗，听起来就很土。但是这个很土的“庄”字前面若再加上“国际”两个字，相当于推开大门怀抱世界，有了做大做强的门面。

翻阅河北发展史，你会发现，河北省会落址于石家庄，路程极其坎坷。到1968年石家庄成为省会以前，50多年里省会之地变动达11次之多，堪为中国第一，在这个变迁历程中，北京、天津、保定轮番当任过河北省会。

直到后来铁路时代到来，石家庄因地理位置位于华北轨道战略节点，才受到省政府重视。随后铁路兴建，当地廉价的矿产资源得以充分发挥，才有了不错的工业基础。当时的河北省政府认为石家庄将来会发展为全国重点工业城市，才决定将省会定在此处。

铁路让这个华北平原上只有200户人家的小村庄成为“国际性”省会，但同时也注定，这个「火车拉来的城市」地域文化根基薄弱，对周边人口和资本的虹吸能力有一定的限制。

常年生活在京津阴影下，名声比不过保定、历史比不过邯郸、经济比不过唐山……这便是世人眼里的石家庄。在这个层面，或许只有山东之济南可与之媲美了。

当然，一个城市能成为“国际化大都市”，其中往往包含着两方面的含义，一是让人羡慕的经济发展、辉煌外表，另一方面却也意味着它有过一段经济发展粗放、环境近乎崩溃的过往，石家庄即如此，在辉煌的外表下，存在着难以解决的城市问题。

由于改革开发后，中央对石家庄「工业重镇」的角色设定，石家庄的制药、纺织、印染、水泥、化肥等等都是在很长一段时间内作为城市支柱来发展的，而这些工业对环境的影响几乎是致命的。

再加上，近些年汽车的爆炸增长和三北防护林修建对冷空气的阻拦，使得这座在太行山下的城市冬季风力极小，石家庄便有了每年都很严重的雾霾天。

近几年，为了国际形象，以北京为主的京津冀地区环保战打响，环京地区的污染型工业厂陆续被关停，再加上2018年极速下滑的房地产业，石家庄的支柱产业备受煎熬，经济失速。

在《2018年春季中国雇主需求与白领人才供给报告》中，可以看到，石家庄以6274元排行第32位，基本可是说是位于被监测的全国37个主要城市在线招聘数据的末尾，和许多南方城市相差极大。

如果将涵盖范围尽可能地扩大到各个不同的阶层，石家庄的平均工资就成了3583元，工资分布基本集中在2K—4.5K之间。一个大省会有这样的经济表现和人均收入，让人担忧。

石家庄虽然在其他地方优势不明，但这些年的楼市表现却异常突出。

由于石家庄房地产基础薄弱，所以楼市周期一直受北京「需求沿溢」影响。2016年初，石家庄中心区的房价很低，只有8000元左右，甚至都比不上保定和唐山的房价。

直到2016年下半年，北京第一批调控限令出台，很多石家庄人无法在京买房，开始转头“回乡置业”，购房需求和资金源源不断回流到石家庄这片土壤，激起石家庄楼市预期。房价开始飙涨。

2017年六月份，石家庄房价达到最高点。市中心房价达到2万以上，近郊区也达到了1万多。几乎所有区域房价翻番，增幅在110%-130%之间。

2017年9月份，为了响应国家号召，石家庄限购升级，出台了“5年限售”严令。也就是这条限售法令，直接将石家庄楼市坠入深渊。限售是投机客的必杀技，由此可见石家庄的炒作氛围还是异常强烈的。

从此石家庄楼市进入阴跌周期，直至跌到现在。相对于历史最高点，今年石家庄二手住房的平均跌幅在20%左右。其中，地段、物业、配套和房龄上有优势的二手住房价格降幅竟能控制在5%以内，抗跌性能保持得非常好。而这些小区，几乎都具备了这几个标签：房龄新、物业好、地段佳、配套全；更重要的是：二环内。

而二环以外，近郊新区的新盘情况就没那么幸运了，有的甚至腰斩30%以上，异常惨烈。

两年的阴跌周期在中国城市之中，尤其是省会城市，并无多见。这也从侧面反映出在此层面上的石家庄房价和当地真实购买力形成了较大的「错位差」，即使2波小阳春都无法拯救石家庄楼市，太过脆弱。

石家庄目前房价15800元/平米，横纵向对比各个省会城市，没有任何优势，甚至高于郑州、西安、佛山等等地域强市，房价处于泡沫高位。接下来石家庄还会在「有价无市的阴跌横盘周期」中长跑，而购房者还需静待时机，等到泡沫回归。下半年要看二手房成交数据，按照目前的数据检测来看，市中心的核心价值地段已经跌回底部，而近郊新区还有回落的空间。

从石家庄近些年的规划文件中可以看到，石家庄紧紧围绕“京津冀一体化”做战略部署。所以它的发展方向只能指向京津冀的中心地带，为「东北方向」。而在此方向上的重要区域便是「正定」。

正定是目前石家庄重金打造的「门面」，也是石家庄未来疏解市中心人口打造第二极的主要方位。但是这里想要说的是，正定的房子可以用来投资，但是要等到房价回归到基本面，而且需要长持，有一定的风险。

为什么呢？因为这个区完全是从0开始，没有规模的常住人口，从2018年往前5年推算，新增人口也不过1万多人。从上一轮楼市的数据可以看到，正定的购房者主要源于两个地区：6成主城区和4成正定县城。并没有引来外地人的流入，那么大的库存后期恐难以消化。而主城区的人口又没有动力去配套还未城市的正定购房。

而且最重要的是，由于之前的预期炒作太过疯狂，正定地价5年内翻了三倍，已经将未来价值尽数透支，目前房价已经达到1.5万，直追市中心。未来正定投资推荐奥体中心和中心湖公园片区，且2019年6月，一号线北延正定新区线建成通车后，沿线边路的房价会有一个小的涨幅，比较抗跌。大家应该及早布局这个地段。

其次要说的是，石家庄最重要的核心地段——中央商务区。

中央商务区规划范围南至裕华路，北至和平路，东至解放大街（新胜利大街），西至南小街、站前街、南大街、车辆厂前街。目前率先启动的核心区位于石家庄老火车站和百年广场区域，占据城市最核心的位置，总占地面积约1.08平方公里，自北向南规划为商务金融北区、历史文化区、综合服务区和商务金融南区四大板块，规划地上新建建筑面积约164万平方米，地下建筑总面积约90万平方米。

中央商务区是石家庄未来绝对的价值中心，会有各大品牌企业入驻，而周边打造的也是本地权贵、城市新贵的高档住宅。地段抗跌保值。

然后再说一下长安区。虽然长安区位于石家庄的东北方，且紧挨着正定。但并不是好的购房潜力地段。因为长安是老工业区，曾经是市区房价最低的区域，而且目前还有大量的工厂药厂需要搬迁。可连接老区和新区的价值，但成为不了价值中心。

其他老城区桥西、新华、裕华，价值相差无几，大家根据自己的工作和通勤方位做资产配置，但一定要把购房地段置于二环之内。其次是井陉矿区、藁城区、鹿泉区、栾城区，这些区千万别买，别听着当地的媒介和销售忽悠，很难发展起来。尤其是近期购买的，绝对会套牢在高位。

石家庄有未来吗？这是石家庄粉丝最喜欢问的一句话。可以说，之前的石家庄找不到定位，完全是莽干，但是从最近的规划，我看到了石家庄务实的未来。

首先京津冀地带不同于珠三角、长三角，它是「众星捧月」的格局。这种格局之下，就连当年辉煌一世的天津也被抽的干干净净，何况石家庄这个没有几年历史的新兴省会城市。

所以当年石家庄提出争做「河北第三极」的想法是比较艰难的。而且纵使一体化口号喊的再厉害，人才和产业都不会迁移的石家庄。那么石家庄还有什么契机呢？

服务雄安。

未来的雄安是中国科研的试验田，但是科研成果需要实业的支撑。而旁边的石家庄人口多，劳动成本低，土地资源丰厚，具备现代制造业的基础。无疑是最好的选择。未来的石家庄仅需要拉着河北南部的小兄弟协作就可以，完全不要有辐射保定、廊坊、唐山的心思。

「承认弱点，脚踏实地」，才是最切实际的战略布局。

现在河北给石家庄的定位和支持很多，战略上是重视的。因为再维持一家独大的局面，环京贫困带的梦魇永远不会去除，而京津冀也是一纸空谈。

那么等待石家庄的，或许只有时间了。

注：本文不代表石家庄微楼市观点。

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