“惊九”结束，全中国都在关心房价涨跌的问题。

那么，

高房价害处有多大？

来说，是

造成严重的资源错配，抽干了实体经济的动力，掏空了产业升级和高科技发展的根基。

来说，是

冻结了储蓄的流动性，进行消费挤压，打压了消费意愿和消费潜力。

一天到晚忙着还房贷，有的甚至还要动用“六个钱包”，还剩多少资金来消费？

2018年8月末，全国人民币各项存款同比增长8.3%，创出近40年来新低，反映出

住户和企业的实际购买能力在衰减

。对此，一路走高的房价“功不可没”。

工行董事长在最近一次演讲时透露，

2010-2017

居民储蓄存款增长与可支配收入之比

25.4%

下降至

12.7%

，降幅达到一倍；与此同时，

居民家庭债务

GDP

的比重已升至

49%

，几乎占了

GDP

的一半。

居民杠杆率

（居民部门债务余额/GDP）从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。

楼市高热同样造成了

消费放缓

。2018年1-8月份，全国社会消费品零售总额同比增长9.3%，较上年同期下降1.1个百分点。其中，5月的社会消费品零售总额增速8.5%，创下

2003

年非典以来最低

冷冰冰的数据告诉我们：

房价越上涨，中国的中低收入层越不敢消费了。

于是一时间，关于

“消费降级”

的争论甚嚣尘上，从榨菜方便面拼多多到国人在海外奢侈品市场的买买买；从人口红利到中产红利；从商品小众化个性化到看电影人群比例提高，正方反方都祭出了一干大杀器，来来往往刺刀见红，谁也没把谁真正说倒。

中国人的整体消费是否正在降级目前虽没有定论，但是

“居住降级”

的苗头，却已经纸里包不住火了——

据有关机构抽样调查显示，面对高房价，只有1/3的90后大学毕业生接受“为了买房，我愿意降低生活质量”；另有

55%

选择“如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房”；43%

的人接受“一辈子租房”

。21岁-35岁是租房主力人群，占比85%以上。四成租房者月租低于2000元。

《租房大数据》统计：

一线城市中，

80%

的租房者每月房屋租金消费在3999

元以下

。其中，1000元-1999元房屋月租金占比高达到38.8%，花费在6000元以上月租金的人口占比仅为6.1%。

55%

后不愿意大幅牺牲生活质量来买房。

这是一个什么概念

（虽然问卷数据并不等于实际消费数据）？！

要知道年纪最大的

后已经接近而立之年了，这一群即将接过中国社会消费主力棒的“新人类”，或许将对三五年后的中国楼市起着关键性影响。

宁可手中没有一套房子的产权，也不放弃我的生活品质——这种

“以租代买，降级居住但升级消费”

的新兴生活方式，对于很多产品研发能力和思维模式不足以快速应对行业剧变的中小开发商来说，直接

关系生死

国务院办公厅于

日印发《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》中也特别指出

“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”

，和十九大报告

“让全体人民住有所居”

的措辞，也可看做对以上趋势的一种积极应对。

由此可见，即期，是“限涨令”等密集调控政策对楼市造成空前紧缩；中期，是客户消费习惯重大改变带来的市场萎缩，万科董事会主席郁亮口中的

“转折点实实在在到来了

未来三年只要活下去”，

以及融创掌门人孙宏斌强调的

“安全第一”，

自然也就不足为奇。

2017

年中国房企销售榜的榜眼（万科）和第四名（融创）的一致判断，部分程度上已可作为

楼市风向标

2018

年下半年，在土地流拍高发和“金九”变“惊九”已落实锤之后，

降价、促销、快出货、重启渠道、重构营销，必然成为全国开发商高唱的主旋律。

从房子不愁卖，到必须借力

代理、分销、媒体

这些专业机构快速卖房，开发商们正在忙不迭地从上一轮营销严冬中幸存下来的

地产服务商

中挑选精兵，把他们重新拉回舞台中央，手中塞上麦克风，拍着肩膀鼓励他们开嗓唱《楼市好声音》了。

如果你恰好是服务商中的一员，那么，首先恭喜你，站在

位上赚钱和赚尊严的日子又来了！但是同时我也要提醒你，随着

行业拐点

越来越清晰，

这很可能是“居住降级潮”来袭前最后一波来之不易的行情。

越往后走，一方面，市场上供给的房源（尤其是好房源）将会越稀缺，“难啃的骨头”比例越来越大。另一方面，开发商将会越发

淡化“地产”烙印

，而转向晋级向上下产业链延伸的多元化“美好生活供应商”。与之相对应的，他们对于营销服务商的

全渠道整合能力

业务全流程把控能力

的要求，必然也会越高。

如果你还停留在

年前的水平，

做案场代理的搞不到分销客户；做渠道分销的整不来互联网内容引流；做内容引流的又弄不懂如何把客户转化成交，只能收少得可怜的广

(bao)

(hu)

费，已经有一定客户数据储备的又不懂如何激活二次变现

……那么，这最后的疯狂基本就和你没有半毛钱关系了。

一年之后的房产代理公司之间的竞争，必将首先是平台能力的竞争。

别人打架拿板砖，你上阵扛

AK47

，这就是平台的力量。

唯有以互联网+为底层设计，平台化、品牌化、标准化，才能长久拥有

精准客户引流能力、强大项目分销能力、资源持续变现能力，

匹配开发商“按成交结果付费”的营销基准；才有可能在

局部战争

中抵抗链家德祐、贝壳找房、

安居客、易居房友、世联行这些一二手房行业大佬全国布局的疯狂围剿，逃出生天。

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中国地产移动营销第一股

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而生，

让中小代理、分销公司武装到牙齿，

城市级全渠道地产营销平台

迟或早，“居住降级潮”如果到来，逃生机会只留给

有准备的人

。是做被潮水没顶的

loser

，还是当潮头之上屹立不倒的冲浪手，

It’suptoyou!

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