内容提要

真实深度高度

“两条红线”是多年来监管首次设定各银行及农信社等金融机构的房地产类贷款红线，意义重大。

监管此次针对银行等金融机构的资产规模大小和抗风险能力强弱，来设定不同的占比上限。

52家上市银行大多达标，整体降压难度不大，但银行间差异化明显。

房企融资面临新一轮洗牌。

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》（以下简称《通知》），自2021年1月1日起实施。

建立房地产贷款集中管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

《通知》发出后，“两条红线”迅速成为业内和社会关注的焦点，关于各行房贷额度、房贷利率、银行信贷投放变化、对地产对房价影响等讨论一直不绝于耳。小思注意到，不少媒体一味地将房地产贷款集中度管理制度与“房贷额度紧张”“房贷利率上涨”等解读联系在一起，造成了一定的误读和夸大。

必须指出的是，

“两条红线”是多年来监管首次设定各银行及农信社等金融机构的房地产类贷款红线，意义重大。

根据思思的金融数据智库对52家上市银行的监测，中思拓研究院数据显示，在考虑第三至五档银行2.5pct的弹性空间后，截止2020年上半年，

52家上市银行中5家股份制银行、7家城市商业银行房贷款总占比超过监管上限，大部分银行达标监管要求。

目前，央行统计范围不包括住房租赁有关贷款和资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款，且政策具有弹性空间并设有过渡期，存量房地产贷款压降压力不大。但可以预计，

未来监管将会更加严格控制各金融机构房地产开发贷的表外业务，压降表外融资余额。

新规对符合贷款要求的客群不会造成影响，短期内对房贷利率会小幅上升，长期有利于稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

“两条红线”政策也意味着监管部门对房地产市场关注度不断加大。早在去年8月，银保监会主席郭树清就曾表示房地产泡沫是威胁金融安全最大“灰犀牛”。同月，住房城乡建设部和央行出台房企融资新规，设置“三条红线”来监管房企融资。

紧承“三条红线”“压降融资类信托规模”等监管安排，“两条红线”从银行信贷端控制流入房地产行业资金规模，旨在局部过热和投机。

降低房贷相关占比是监管目标，且将长期存在。

以下是思思的解读报告：

三大特征

根据《通知》内容和相关部门的答记者问，当前房地产贷款集中管理制度有“三大特征”，即分类分档、差别化过渡期、区域调节机制。

分类分档

《通知》将银行分为五档，第一档至第五档规模由大到小，分别为中资大行银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。

针对五档银行机构，《通知》设立了区别性的“两条红线”。如表1所示：

房地产贷款集中管理政策的初衷，是在坚持房地产融资稳中从紧的原则下进行差异化调节，

针对银行等金融机构的资产规模大小和抗风险能力强弱，来设定不同的占比上限。

资产规模大、抗风险能力强的银行，其占比上限较高，比如第一档中的大型银行，其上限明显高出其余银行机构；资产规模越小、抗风险能力越弱的银行，其对应的两条上限越低。

此外，监管并非“一刀切”，而是希望银行机构不忘初心，房贷业务方面占比较低的，可以适当增加，占比较高的，亟需降压。

②差别化过渡期

为落实政策平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展，《通知》明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

③区域调节机制

除了调整过渡期，对超标较多的第三档、第四档和第五档银行，可结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》要求为基准，有增减2.5pct的灵活空间。

总体而言，新规调控留有空间，短期调整压力不大。

银行达标情况

根据中思拓研究院的数据测算，在考虑第三至五档银行2.5pct的弹性空间后，2020上半年末52家上市银行中，5家股份制银行、7家城市商业行房贷款总占比超过监管上限，大部分银行达标监管要求。

值得注意的是，在监管要求的占比中，并没有单独指出“房地产行业贷款占比”。

房地产行业贷款占比，即房地产贷款占比减去个人住房贷款的占比，而房企的开发贷款是最主要组成部分。这一数据究竟占比几何？目前并没有得到充分讨论，但实际上，这是监管的重点，对银行来说风险也更大。思思将针对各上市银行表内的房地产行业贷款占比进行一一拆解。

第一档中资大型银行中，建设银行、邮储银行在个人住房房贷占比上小幅超标，总体而言，大行均达标监管要求，且表内的房地产行业贷款占比较低，均为个位数占比。

第二档中资中型银行以股份制银行为主，有5家银行房地产贷款总占比超标，分别为

招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、渤海银行

，其中，

兴业银银行、招商银行、渤海银行均超5个百分点

，业务调整过渡期为4年。

在第二档银行中，表内的房地产行业贷款占比第一档显著提高，有5家超过10%，包括

平安银行、民生银行、浙商银行、上海银行、渤海银行

的这一指标均高于个人住房贷款占比。这一系列数据印证了思思上述分析：

资产规模越小、抗风险能力越弱的银行，监管给出的占比上限更低。

其中，民生银行是该档中最大的“房企”债主，总额达5031亿；渤海银行房地产行业贷款占比最高，为14.91%，总额为1220亿。

第三档中资小型银行和非县域农合机构中，在考虑第三至五档银行有2.5pct的弹性空间后，7家银行房地产贷款总占比超标，分别为

青农商行、郑州银行、九江银行、成都银行、青岛银行、中原银行、江西银行

，其中成都银行超标幅度最大，业务调整过渡期为4年。

在考虑第三至五档银行有2.5pct的弹性空间后，3家银行个人住房贷款总占比超标，分别为

成都银行、中原银行和江西银行

。表内的房地产行业贷款占比有8家超过10%，其中青农银行超过15%，总额为365.83亿。

第四档县域农合机构的上市银行仅常熟银行、张家港行、江阴银行3家，监管明确指出的两条红线均达标监管要求，且房地产行业贷款占比较低。

另根据央行2020年三季度金融机构贷款投向统计报告，2020年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额169.37万亿元，其中人民币房地产贷款余额48.83万亿元，占比约28.83%；个人住房贷款余额33.59万亿元，占比约19.83%——两项占比接近第二档监管上限。

银行影响评估

随着经济复苏，制造业贷款和消费需求提升，贷款投向有望更加多样化，

银行对加强房地产金融相关监管也早有预期

。1月4日中国人民银行在2021年工作会议中，也将“落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系”作为2021年的重点工作任务之一。

监管部门明确指出，当前“大部分银行业金融机构符合管理要求”，未来保持两项占比“基本稳定”。思思监测的数据与监管口径基本吻合，资管新规过渡期内当前行业整体达标压力不大，

但不排除监管将更严格监管表内和表外的房地产开发贷款，个别银行需压降房地产行业贷款占比，降低风险

房地产贷款集中度管理制度实施后，

地方金融监管部门的窗口指导可能会更加严格

。央行广州分行发布通知，要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月（四季度）的平局放款额度，所有广州银行一个标准。

目前，四大行的首套房贷利率上涨，调整为LPR+55bp，二套房贷为LPR+75bp，调整后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。从城市来看，深圳和上海偏低，首套房贷利率低于5%。广州即便上涨也低于一些利率较高的城市，如南京和东莞。此外，也有部分银行因政策调整已“停贷”或暂缓发放个人按揭贷款，大部分银行对按揭购房人的材料审核变得严格。

不过，从上述图表中亦可看出，银行与银行之间差异化明显，影响有大有小，不同类型的银行也会根据内部情况、各地情况进行额度调配。但全年涉房贷款投放规模势必会受到一定限制，房贷增量势必受到影响。

另一方面，银行对房地产以外的贷款投放有望加速，从而降低涉房贷款占比，减轻政策压力。央行在《通知》的答记者问中也指出，房地产贷款集中度管理制度有助于推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

房企融资和回款影响评估

近年来，房企债务危机从中小房企蔓延到千亿规模房企，房企从银行渠道融资也越来越难。此次监管降压房贷占比，尤其是个人贷款占比，对房企回款会形成一定的影响。但对于客群较广的房企影响不大。

一般来说，房企会在同一家银行办理开发贷款和购买者的按揭贷款回款，由此银行整体房贷额度可以基本上保持不变，同时也减低了回款风险。

受融资新规影响，房企为获得更多回款，推盘量保持高位，因此也出现了2021年1月销售火热、供需两旺的现象，销售端向好，房企回款增加或可缓解银行开发贷占比。从整体均价下降的趋势可以看出，房企以价换量策略明显，加上春节过年政策调整，楼盘项目集中在三四线城市的房企压力较大。

在房地产贷款集中度管理制度的监管下，房企融资能力进一步分化，融资成本或增加。“三条红线”踩线较多的房企，或更依赖中小银行的房企未来将更难获得开发贷款；

银行更将青睐过往有良好合作历史、资信实力强、可持续发展能力强的房企，惟大不强的房企将逐渐出局。

房企融资在银行渠道的融资也将面临一次重新洗牌。

过去，银行已在对房企进行选择，而“两条红线”之后，房企也要对银行进行选择，有额度的大型行将成为更多房企的选择。

风险提示：

①房地产信贷调控对银行其他信贷投放策略产生连带影响。

②房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场。

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