是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳

解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔您好：本‮坐人‬标浙江嘉兴有‮套两‬房1套2009年入‮湖南‬区海棠苑学区房136平108万入‮涨手2现‬到320万自住‮；中‬贷款‮经已‬还清；还有一‮双套‬联排科技城优质学区御上江南润园纯别墅区2016年13000/平米入现2手市场已经35000/平米今年嘉兴领涨区域而且本地人都在挖别墅盘还买不到；‬近半年嘉‮疯兴‬抢房子特‮厉别‬害让人‮不看‬懂；其实嘉兴2016年初房价一直往上未回过头！我的问题

【1】：我是想请‮星教‬叔从投资角度我小‮作动‬卖了09年的‮区学‬房（考虑后劲涨幅老房子是否要置换入新的）还是破限入广州或南京或杭州或无踢‮学的‬区房作投资好（上海‮区学‬房也想只是没房票）现金150万；

【2】大动作把别墅卖了到1-2线上面城市‬买2套学区房关键买哪里哪里能买到；‮考‬虑侧重未来10年投资最大化；

【3】还是按兵不动好呢？大家都在动我不动‮出怕‬错怕错‮这过‬一波房市！

谢谢你星叔！

回答：中国的楼市已经进入残酷的二八分化阶段了。楼市的未来恰恰属于有眼光的掘星者，少数人闷头赚钱，多数人陪跑抱怨！

躺赚的日子过去了，未来也只有少数人买房能赚钱，千万不要再以为随便一个城市随便一个楼盘的房子，都是百分百的摇钱树。

押对了，才能跑赢大市；押偏了，到时可就是降价都不一定能找到人接盘。

所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。

从全国一盘棋看，不是非常推荐嘉兴，现在已经是一轮涨幅已过，而你作为本地土著，手里2套也是充分印证了上一波普涨红利。

你目前这2套还算优质，且都已实现了翻番，我的建议是可以继续持有，然后抵押融资买广州或者杭州都可以，上海房票太难，这几个城市当下都是非常好的建仓时机，资产一定要航母和护卫舰同时有的，提高资产包的整体质量。

广州投资价值高的板块和楼盘，详见知识星球内部分享！

提问:星叔，你好。年前计划卖掉顺德容桂的一套房子，到现在也卖不出。我自己也不愿意降价，开价110，实际自己是想105的，但讲价的都喊100。最近也不着急卖了。位置在镇中心。楼梯房，2楼到8楼，我那套是2楼。最近小区传改造消息，居委也组织调研之类的。计划是装电梯和天然气管改造。现在app上，低楼层是9千一方，高楼层是七八千。对面路的别的小区楼龄少5年多的电梯楼均价1.3万一方。对于装电梯这大趋势的事，我是不反对的。装了电梯后，2楼就类似变成电梯3楼(一楼是停车场，二楼是公共平层花园和摩托车库，三楼才是住户)。低层户估计变成最低价的楼层了吧。

价格影响是，整体楼层价格往电梯楼靠拢?低楼层会升一两千吧?如果要卖出，是不是可以等装了电梯再卖?又或者说，现在有余钱的话，可以买入本小区高楼层?

回答：想多了，二楼作为楼梯楼来说，加了电梯后就是跟大势了。基本没出头之日，除非你本来就带着个天台花园。

这套房子我建议你还是不要太佛系，能卖则买，即使让你等来了涨幅可能也不过是多十来万。

如果你是需要拿钱重新选择标的的话，三成首付300w来看可以换一个不错的电梯房了。

不要再回味自己这套楼梯楼了，高楼层也不要留恋。

提问：星叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。

别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。

这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。

真正聪明的人是怎么样的呢？

是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们第一想的不是，“这TM说的什么？

而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。

马云有句话说得好，很多人输就输在，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。

对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。

学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：星叔，我和女朋友在北京工作，预计十年内也是在北京，考虑买涿州老城区、沧州高铁区和石家庄边上的房子，涿州是考虑离北京近以后自住经常来回方便便宜，但是毕竟是个县级市房目前发展也看不到太大前景，沧州和石家庄目前买不起市中心左右的，不知道哪个选择会更好一点想听下您高见

回答:涿州,从区位来看,与北京的关系,类似固安。

距离较远,不能成为在北京工作人群的第一居所,长线升值性明显弱于燕郊。

这类环京地区,楼市皆属跟风型的,只有北京楼市出现大行情,才会跟着大涨,而且涨幅还可能超过北京,比如2015-2017上半年。

如果北京只是小行情，则这类地区，一般行情会更小，比如2013年。

另外，涿州距雄安也较远，且雄安的概念炒作，在2017年过头了。

沧州这种城市属于三线城市，沿海开放城市之一，也是石油化工基地和北方重要陆海交通枢纽，是环渤海经济区和京津冀都市圈重要组成部分。

紧邻天津，周围还有石家庄济南等大城。强大的虹吸效应压制着沧州导致根本发展不起来。全国唯一一个沿海的国家级贫困县在沧州。

从投资方面来三个区域价值都不大，环京只看好燕郊和大厂，距离通州近。自住的话建议你找准需求，考虑到通勤，相比优选涿州。

提问：星叔，你觉得现在的高房价是不是透支了年轻人的未来，在北京每个月1万块的工资，不吃不喝30年才能买的起一套60平米的房子，感觉现在的房价普通人根本买不起。

回答：其实在这个领域研究越久，越能深刻的感受到，买房和高考其实是一样的，我们把城市分为一二三线，我们把高校分成一本二本；

每座城市的房价门槛就好比每所高校的录取分数线，每个考生都知道北大、清华、复旦、浙大好，每个人买房的人都知道北京、上海的房价升值快，城市的教育、医疗好，工资高，但能不能考上，能不能买房，都是各凭本事的事了。

从小努力学习，暑假寒假补课满天飞的考进重点大学；不太努力的、没太多学习天分的进三本、高职高专，再一部分人进一本二本，当然还要算上中途辍学的。

对应到买房上，也就是有钱有能力的买一线，钱少一点的买二线三线，再就是买四五线，没怎么读书的要么在老家呆着要么来大城市租房打工。

但相比高考，买房这事还是容易许多，因为买房完全可以弯道超车，读书不行还可以做生意，生意做起来了赚了钱一样买房，做生意不行也有可能碰上拆迁，天上掉馅饼也不是没可能的。

但是如果有些人从小既没有好好学习，也不努力工作，认为买不起房是因为房价太高，房价就应该降到每个人都买的起的水平，那就只能说抱歉了。

所以大多数人抱怨的不是无房可住，无钱可买，他买不起的只是他想留下的那座城市的房，就如同十几年前他想考却因为分数不够而落榜的学校罢了。

提问:星叔您好,十分感谢您精准的分析。

我目前的状况是,凑到一个80平米两室1厅的首付,大约三十万左右,到处了解了一下,目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子?房子十年后什么地段的升值最多?还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处?

第二个问题是,惠州楼盘较多,如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好,如何去预估交通状况?虽然地铁很便利,但交通状况不同地段还是有区别的,我应该如何去思考,预估和选择?

第三个问题是,我对惠州的开发商不了解,有些看中的楼盘还没建好,要明年下半年才交房,那么如何去了解房产的品质和质量?

回答：1、如果是放长远投资,考虑10年后,主要还是交通。

一个城市最大的福利,除了基础设施,就是医疗教育配套。

学校面临政策变化以及学校教育质量的变化,像北京深圳等城市已经开始调整学区了,10年变数太大,不好预料。

医疗是面对整个城市的,同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。

除了交通,就是城市发展规划方向,我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向,那么靠向深圳就会好一些。

还有就是经济发展水平,惠州现在主要承接深圳外溢的产业,所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集,这是房地产发展长远看最大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住,还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说,有几个选择:离站点近，最好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房,买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量,另外就是价格便宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：星叔好，我在老家有田地，宅基地，听说农村户口值钱，我一直没有迁出去，怕影响未来村集体收益没有我的份，是迁出去省城买房还是继续留在老家？

回答：抱有这样想法的，你可以完全摈弃一切幻想，坚持一个原则，近期（三年内）没有拆迁预期的，农村户口，一律迁出去。

人生格局太小了，你那农村一亩三分地，拆迁可能搞点钱还可以。不拆迁那就是完全不值钱的东西，守着干嘛？没有拆迁的村集体能给你分什么钱？

这一类人，实际跟天天想着中彩票，天上掉钱本质上是一样的。

幸福是奋斗出来的，不是幻想出来的，更不是你本来应得的。

如何获得幸福，对于很多人来说，首先，你得走出农村。

提问：

星叔好，济南，刚需买房可以考虑雪山片区，新东站片区吗。这两个片区我都看了，现在犹豫雪山片区中新锦绣天地，新东站片区公园大道，张马屯片区锦悦府，刚需婚房，工作对象在汉峪金谷上班，我开车在济南市区内跑，帮忙分析一下那个更有潜力适合我们，谢谢！还有新东站片区和张马屯片区那个未来会更好！

回答：建议第一是公园大道，第二是锦绣天地，最后是锦悦府。

张马现在的配套就比较齐全，但不看好锦悦府。地块利益方太多，各种利益都要均衡，所以能想象得到的是，降低产品品质，从而降低价格，快销，获取较多利润。

现在看就是，规划一般，主要操盘是龙湖与碧桂园，碧桂园就不说了，一贯的低质低价快跑，龙湖这几年品质上也下降了不少。所以，对这个项目不看好。

新东站与雪山，地段上未来都有提升空间。

公园大道户型比之前提升了不少，紧凑的三室四室，都比较适合刚需。而且，多年来一直围绕着教育发力，也适合刚需。

锦绣天地户型略大一点，兼顾了刚需和刚改。

从周边成熟度上看，锦绣天地也不如公园大道。

所以，建议公园大道，地段、配套、户型、学校都可以。

不过，如果不急的话，现在没有涨价的担忧，也可以和锦悦府好好比较一下。

济南投资价值高的板块和楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：星叔你好，坐标南京。公司搬迁和孩子民办摇号上学原因从桥北搬到河西。桥北弘阳房子已卖，现在无房户。想问接下来是买河西无学区房概念的二手房还是摇号等新房？八成首付条件下，买新房吃力也靠运气。请问奥体新城木樨园丹枫园和凯旋丽都几个十五年的小区是否建议入手？多谢！

回答：南京也是一个玩的6的城市，一条地铁拉出去20公里，房价就是3万。所以，南京是遍地修地铁、一圈是新城、一圈都是3万，南京选筹的逻辑是政治逻辑，比如燕子矶虽然离主城最近但是区政府在拉动，要市政府或省政府推动的3万才是有价值的3万。

所以，南京的逻辑就是：要不主城，要不就是政治地位更高的江北核心区、紫东新城、南部新城都是3万，当然河西新城的限价房肯定没问题。

南京也是一个疯狂摇新盘的城市，如果你能重新打中一些新盘的话，也可以。就是买新房的前提就是你得有按揭资格，有些新房都要求按首付八成了，那你这跟全款没有什么区别。

河西新房难求，二手房倒挂严重。购房需求没那么迫切的完全可以等一等河西新房（但不排除新房有逐个突破限价的可能）。南京投资买房建议详见知识星球内部分享。

提问：星叔，您好!

本人定居东莞，单身离异，年收入30-35W，目前在东莞有一套房自住153平贷款已还清，户口在老家湖北武汉，东莞暂时没有购买第二套的资格了，广州和深圳都没有购房资格，手上有现金50-60W，想在年底入手1套300W左右的房子进行投资理财，这样现金首付肯定是不够的。

请问星叔应该如何选择投资的城市或楼盘？是否可以拿这套房出来作抵押贷出100W补充首付？咨询了工商银行和平安银行，工商银行年利率是3-3.3%，平安银行是5.49%，如果申请了抵押贷后会不会影响后面这套房的房贷申请呢？期待您的宝贵意见！

回答：第一.如果深圳、广州和东莞都没有购房资格了，可以考虑买二线省会城市武汉，加上你户口也在老家武汉。

武汉我比较看好，潜力巨大。

推荐关山大道沿线单价2.3左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。

优先淘二手次新，即买即租，还可以缓解部分还贷压力。具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分析。

第二、关于贷款提供2个思路：

1.你东莞房子因为贷款已还清，武汉再买还算首套，那么子弹60可以买到总价200左右的标的，这个总价在武汉还是可以买到一个不错的标的，比如关山小2房配合出租，这样避免全款房作抵押，杠杆太高压力大。

2.如果想买总价300的标的，就只有把东莞全款房作抵押，但为了避免再次买房首付贷嫌疑，武汉最好开发父母房票，换核买入。

提问：星叔，坐标昆明，有一套房自住，另外还有30w,不知道算不算中产？不知道选择还能不能做实体，想投资实体又怕生意难做，不知该如何选择？

回答：实体店生意选择确实是难做的，疫情，网购，租金，资金，管理，位置等因素影响，当然你有“门路”另当别论。

如果以上的因素同等，你又没有过人之处，还是先别想着当老板创业吧。

手握30万现金在昆明算不算中产阶级我不知道，但是肯定比无产阶级强。中产阶级最大的困难是观念的束缚，大部分人只相信亲手劳动才能赚钱。

即使做生意，大多也是夫妻店，凡事喜欢亲历亲为。如果除开广东福建，95%的中国人往上数三代都是农民。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。

而富人的观点就不一样，钱，其实是一种生产资料。

30万开店创业，开店零售生意本质都是手工业、制造业的延申，是最普通的卖货商业行为。社会进步的丛林法则，从来都没有变过。

先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。

过程是先赚钱，买房，锁定住财富和阶层地位，然后房产资产增值，反哺主业。

不信，你看看那些房东们一边卖房，一边买房，其他生意还继续经营着。

30万现金，现阶段在昆明可以当作100万小三室房产的首付款了。获取财富，你明明可以走些捷径的，关键是A和B选择题，要选对！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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